降温了的城市_流拍率达13.7%！重点城市土地成交又降温了

8月，土地市场继续呈现淡淡的局面。 主要表现为流动性增多、卖地收入减少、溢价率年内新低、没有土地或没有土地的住宅企业增多。

流速增加:

克而瑞研究院表示，8月份全国重点城市土地497块，流写79块，流写率13.7%，比上个月增加了2.1个百分点。

销售额下降:

数据显示，8月份，全国300个城市的土地市场整体交易量比上月减少了3成以上，成交平均价格比上年小幅上升，土地转让金总额比上年减少，比上月减少。

溢价率在年内创造出新的低点

关于土地转让金溢价率，克瑞的数据口径为10%左右，中指院的数据口径为9%左右。

越来越多的住宅企业没有土地或者没有土地

克而瑞的数据显示，1~8月份新增商品价值百强的住宅企业中，约有三成的企业8月份没有土地。

各线城市的供求全面下降

数据显示，8月全国300个城市发布土地面积9565万平方米，比上月减少8%，比上年减少17%。 8月份土地成交面积达到6061万平方米，比上个月减少32%，比上年减少25%。

从各线城市来看，线城市的供给量比上个月减少了近一半，转让金减少了一半。 二线城市供应量比上个月下降，成交方面数量价格一齐下跌。 三四线城市供应量超过一成，楼宇平均价格比去年上涨，转让金总额下跌近三成。

土地转让金收入方面，研究院指出，8月份全国土地转让金总额比去年下降，各线城市合计3100亿元，平均土地溢价为9%，比上个月下降了5个百分点。

其中一、二、三四线城市分别收获土地转让金237亿元、1751亿元和1112亿元。 三四线城市土地流失率最高，为16%，线城市土地流失率最低，仅为1%。

从各城市土地转让金收益排名来看，排名前20名的二线城市占15个席位。

其中，南京吸金近238亿元领先全国，杭州在173.1亿元土地上转让利润后，佛山和昆明分别以116.1亿元和109.2亿元居第三、第四位。 在排行榜上，只有前4位的土地突破了100亿美元。

流行照片明显增多

克而瑞研究院表示，8月份全国重点城市土地497块，流写79块，流写率13.7%，比上个月增加了2.1个百分点。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，由于住宅企业融资环境更加紧迫，开发贷款、企业信托、海外融资渠道受到限制，资金压力再次升级，企业变得更加谨慎。 8月份土地市场成交溢价率连续5个月下降，土地流动图片现象略有增加，重点城市流动图片比上个月上升2.1个百分点，南京、成都等关注城市有土地流动图片，市场热情比上个月进一步下降。

具体原因马千里指出，住宅企业报价未达到基本价格是造成流动的主要原因，也有部分土地未投标的情况。

值得注意的是，与主流地市冷却的大趋势不同，少数热点城市依然以地价限制、房地产销售等方式控制地价，市场分化现象依然存在。

从土地流动图片的情况来看，8月份住宅用地流动图片率略有上升，但总体上明显低于去年下半年的水平，在住宅企业融资环境紧张、销售受到压迫的背景下，土地流动图片率有可能进一步上升。

溢价率在年度内新低

克而瑞数据显示，8月份土地市场成交价格连续5个月下降，下降10%左右，创今年新低。

中原地产首席分析师张大伟指出，8月份的土地转让金收入和平均溢价率是今年以来最低的。 从今年4月开始，第二线城市土地市场连续上涨，溢价率也维持在20%左右。 但是从7月份开始，房地产融资政策紧缩的影响逐渐出现，住宅企业明显减少，热点土地溢价也下降。

据马千里消息，预计第三、第四季度的溢价率水平将维持在10%左右的下位。 但他认为溢价率进一步下降的可能性很低。 “另一方面，从历史规律来看，10%的平均溢价率已经处于低水平。 另一方面，从政府和企业的角度来看，自然资源部7月末发表的地价监视报告也证实了地价的推移和保守成长的判断。”

8月份约有三成规模的住宅企业没有土地

根据克瑞的数据，1~8月新追加的房地产价格为百强的住宅企业中，约3成的企业8月份没有获得土地。

华润、万科8月份拥有土地相对积极，月份拥有土地金额超过150亿元。

与此同时，本月土地所有额不足10亿元的企业也很多，本月土地所有销售比率更低，为0.1以下，企业的土地所有态度差异很大。

资料来源:克瑞研究院

在一些规模的住宅企业中，部分企业8月份土地储备投资大幅放缓，中海8月份土地持有金额仅为1.6亿元，对于前7个月平均超过110亿元的土地投资几乎不容忽视。 另外，荣盛发展、雅居乐、融创本月的地金与前7月的平均值相比也有6成左右的下跌幅度。

相当于土地市场的“稳定”一词

8月，合肥市自然资源和规划局发布调整商品住宅用地定价方式的公告，建立住宅价格和地价联动机制，住宅用地参考周边新建住宅和二手住宅价格设定价格。

对此，专家指出相关政策的颁布将更加体现对合肥市土地市场规制的引导，有助于形成更大的稳定地价预测，真正控制“房价/地价比”，有助于防止地价虚高。

另外，不动产融资也持续紧缩，银行将开发贷款控制在2019年3月末的水平，至今为止的信托类融资也在紧缩。

克而瑞研究院表示，各种政策信号表明，后续市场状况依然不乐观，住房企业预计保持谨慎态度，南京、合肥等热点城市本月流动图片发生，市场热情有所恢复。

据上市住宅企业中报报道，住宅企业不再“任性”购买，下一步，住宅企业将继续保持合理谨慎的土地获取战略。

碧桂园管理层表示，将坚持稳健的财务政策和风险控制措施，慎重务实补充优质土地储备。

融创中国也表示，下半年将继续严格控制投资，放松土地节奏，在维持流动性丰富和大甩卖率长期下降的基础上，抓住少数特殊优良机会。

克而瑞报告指出，对于前8个月基本完成补充值的住宅企业来说，后4个月的工作重点还是以销售、偿还为主，增强现金流实力，准备抵抗市场“寒冬”现在仍有补充需求的企业来说，后续的土地市场以“稳定”为主，产量价格

马千里表示，下半年住宅企业生产市场继续稳定，土地热量总体较低，但真正优质的土地仍然引起市场的关注。

文章来源:中国证券网络