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在持续的房地产管制下，很多第一线城市的二手住宅市场都感到“寒冷”。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》显示，反映全国24个中心城市住房价格综合变动的纬房中心指数显示，在一线城市，广州、北京、上海的住房价格相对低迷，第一季度的住房价格稍有反弹之后，逐渐下降 监测数据显示，近年来广州房价同比上涨3.37%，北京同比上涨3.99%，上海同比上涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。
事实上，一线城市的分化与政策有关。 北京、广州、上海三大城市房地产调控政策不变，市场期望稳定，价格稳定，市场前景浓厚。 相比之下，在深圳示范区、前海扩大、豪宅税调整等方面，深圳房地产市场也在四个一线城市出现了独立行情。
北京:二手住宅市场倾向于“买方”
从今年7月开始，北京二手住宅市场明显冷却，住宅来源和购房者不断出现，成交量减少，成交的房子大多打折出售。
据媒体报道，在某中介店，销售员展示了很多住宅来源，但大部分都是上半年出的，很多住宅来源至今看房次数还是零。
卖房者承担住房价格不动，倒不如花一年多时间出售自己的心理价格。 买房子的人有学区房间刚性的需求，但是选择项很多，很难筹集首付款。 因此，真正能成交的数量很少。
贝壳研究院提供的统计数据显示，11月的第三周，北京链接家的二手住宅交通量比上个月减少2.7%，成交平均价格为59129元/平方米。 另据诸葛亮寻房数据显示，今年2月北京二手房平均价格为6.27万元/平方米，10月下降至5.91万元/平方米。 值得注意的是，截至11月28日当天(截至19点)，北京降价住宅来源为1829套，平均降价21.71万元，但涨价住宅来源只有107套。
总体来看，北京二手住宅市场老板的期望很低，买方也没有明显突破。 贝壳研究院最高市场分析师许小乐表示，受利率调整预期的影响，未来交易量有可能恢复，但房价整体稳定下降。
事实上，北京二手住宅市场的低迷与许多限制性竞争住宅集中上市有关。 限制竞争室的井吹，因为对改善型住宅购买者更有魅力，分流了从属于二手住宅市场的购买者的一部分。 虽然部分限制竞争室销售滞后，但前10万套限制竞争室的市场，已经给北京二手住宅市场施加了很大的压力。
业内分析人士表示，北京通过行政和经济手段继续规制楼市，虚热房价逐渐下降，供求关系也在悄然变化，二手房市场倾向于买方市场。
上海:二手房交通量创今年新低
据上海中原地产数据显示，今年3~4月上海二手住宅市场经历成交高峰，之后成交量逐月下降，连续5个月上月比下降后9月出现小的反弹，虽然新成立了2万套“强弱分水岭”，但进入10月，成交量持续萎缩到1万6000套
关于成交价格，也呈现低位盘整态势。 国家统计局数据显示，上海二手房价格今年保持稳定结构，前10月，1月和7月价格平稳，3个月微幅下跌0.1%~0.2%，而涨幅最大的4月和10月，仅出现0.05%和0.06%微幅涨幅。
与去年同期相比，上海每月二手房价指数以下跌为主。 中原地产月成交价格指数也表明，今年无论“小春”和“金九”，两个成交峰值价格指数均低于2018年。
有的经纪人坦白说:“现在有性价比的住宅越卖越好，最近成交的价格比以前低，房子多，但房东高挂招牌价格高，相反卖不出去，性价比不高也是成交量低的原因。” 另一方面，随着新建住宅进入“卖不出去”的时代，二手住宅的交易也受到了抑制。
据上海中原地产市场分析师吕文塞介绍，由于上海有新旧房价下跌的现象，旧房价格受到抑制，购买者对未来价格的期待是“平稳”，价格成为心理价格后才上市。 目前，价格空间在5%左右，只有达到这个标准，才容易促进交易。
实际上，今年上海全市的二手住宅招牌数量大幅增加。 中原地产数据显示，今年前47周，上海二手房总计达46.3万套，比去年同期多2.5万套。 诸葛亮的找房子数据研究中心的月度数据显示，二手房的前几名出现在8月和9月，但进入10月后大幅减少。
但是，最近似乎上升了，在过去的一周( 11月17~23日)，上海二手住宅的上升数达到了9605套，超过了全年平均值。 “以前每周大约挂20套招牌，现在每周大约挂40套，大幅度上升。 也许是到了年末的缘故吧，房东准备在家里卖房子吧。”中介表达。
吕文塞指出，交易量比去年增加，有利于房东的心情。 所以，价格不会像去年那样下跌进入市场。 市场价格往往上涨，急于交易的房东只积极一部分。 对于交换客人来说，价格是合适的，或者只有自己喜欢的房间来源积极降价求成。 ’他说
关于今年最后一个月的上海二手住宅市场状况，吕文塞表示:“最后一个月的成交量应该在2万套以内，但不可能打破1.5万套，大概率是盘整官。 年末本身不是交易季节，市场也没有发生趋势性变化，最近的成交也在下降，看到市场的情况，再次增加。”
广州:“银十”交易量是最近五年的最低值
进入11月，广州终于正式开启降温模式，开始了冬天的步伐。
进入11月，二手住宅市场小幅回升，但从10月份的数据来看，广州最近整个大楼市场的表现仍低于往年同期。 广州中原数据显示，除十月国庆黄金周外，每周交易量仅为1000件，成交能力远远不及七月和八月。 从2015~2019年广州二手住宅“银十”的成绩表来看，今年的“银十”总体不合格，成交量是最近5年的最低值。
另一方面，广州新居市场的一些大楼最近的促销力很大，一些客户分流到一个市场，而现在市场以买家为中心，客户只考虑以“心水”(广东话，意思是喜欢、喜欢)的价格进入市场，价格相对较强，容易形成业者双方僵持的局面。
另一位经纪人说，在买方看的同时，卖方放盘的意愿也在下降。 “现在出售的话基本上减价，不着急是理所当然的，但焦急的谈判空间还很广阔”
据广州中原研究发展部介绍，10月的每周报价指数低于荣枯线的50%，几乎徘徊在25%~30%的低点。 特别是在10月下旬，报价指数下降到26.4%，超过7成的业主报价下降，幅度多达5%左右。 同时，10月份记录的新住宅数量也比9月份同期减少了12.6%。 合富业数据显示，今年广州二手住宅市场成交中，达到64%的楼宇二手成交比去年同期下降。 在这些成交平均价格下降的大楼中，近7成的大楼的二手成交平均价格比去年下降了10%以下。
很多经纪人、投资家、业主也表示，今年广州二手住宅市场的状况不如去年，买卖双方肯定处于观望状态，但卖方即使紧急出售也想让价。 最近的实地访问也显示，最近天河区华景新城板块抢购的“稻盘”转让幅度为40万~60万元。
深圳:豪宅税实施后的热点地区没有住宅
今年以来，深圳维尔市在优秀的“小春阳”表现后，仍然不安静，迎来了示范区、前海扩张、豪宅税调整等，深圳维尔市也在4个一线城市出现了独立行情。
乐有家研究中心数据监测显示，豪宅线调整一周后，深圳二手住宅交易量总体上升72%，各地区成交普遍上升。
新政第二周( 11.18-11.24 )深圳二手住宅成交2094套，比上个月上升仅为11.09%。
价格方面，深圳各区二手房价格普遍上涨，10区中8个地区价格微增，仅盐田和坪山微减，全市环比微增。
乐有家数据显示，豪宅线调整一周后，从成交量来看，福田等7个地区的成交量以周率上升了50%以上。 其中，光明区环比上升了250%，上升幅度最大的其次是龙华区，环比上升了98%。
据福田区某中介店的负责人介绍，豪宅线调整前，由于年末临近，该店的录音带量减少，豪宅线政策调整后的3天内，商谈购房、自主寻求住宅信息的人数倍增。
“豪宅税调整一周后，深圳的中原二手交易量明显恢复，增加了4成以上。”深圳中原地产理事长郑叔伦对地产中介说爆炸性的交易额也“活着”，郑叔伦说深圳中原的佣金价格上涨了30%。
据访问，深圳豪宅税新政实施后，二手住宅市场反应迅速，交易量明显增加，热点地区几乎不畅销。 但与此同时，市场深处还存在运营商的不安，即使接受现实谈判，买不起房子的所有者也会暗自猜测，合理的理由是，以低违约成本废除合同，攻防战随时上演的西部中介人开始挑选客户，向市场推出了唯一新出现的住宅来源。
美联房地产全国研究中心的何钱苞监督分析，对深圳来说，由于第四季度利润的新闻频繁出现，房价有所变动，但涨幅仍在预期范围之内。 政府也不想看到房价波动太大。 如果将来房价上涨幅度超出预期，预计政府会采取以下方法来应对。
(资料来源:证券日报)
文章来源:证券日报
