446家房企破产房价_前11月330家房企发布破产文书，超四成分布在长三角和珠三角

记者:简很安静

“今年有400家住宅企业破产”“平均每天有1.5家住宅企业破产”“80%的开发商死亡”…最近，“住宅企业破产”的话题再次引起舆论的关注。

那么，今年的住宅企业破产了多少家？市场真的进入了“大洗牌”阶段吗？ 据中指研究院统计，截止到今年11月，已有330家住宅企业发布了破产相关文件，实际破产的住宅企业只有43家，其馀都是各种程序公告，包括管理者交换、首次债权人会议通知等。

58安居客房产研究院张波主任分析师也对《每日经济新闻》记者表示，从数据来看，今年住宅企业破产数量与往年相比并没有明显增加，但这并不是说住宅企业破产规模一直保持在这个水平。 随着房地产生产能力的深化，房地产金融方面的紧密继续和行业集中度不断提高，未来房地产行业总体淘汰率将继续提高，淘汰房地产企业的规模将越来越大。

今年只有43家住宅企业真的破产了

截止到今年11月，人民法院公告网以“房地产+破产文件”为关键搜索到400多份破产文件，按企业单位来看，除部分重复企业和非房地产企业外，共有330家住宅企业发布了破产文件。

但并不意味着上述330家住宅企业破产。 据中指研究院介绍，今年以来真正破产的房地产企业只有43家，其馀的是管理者的交替、首次债权人会议的通知等各种程序公告。

事实上，房地产企业破产是一个漫长的过程，目前这330家发行破产文件的房地产企业中，大部分已进入初级阶段。 根据中指研究院的统计，在330家发布破产文件的住宅企业中，有190家首次向法院发布了债权人会议的召开通知。 在债权人会议多次后，债权人无法判断是继续破产清算手续，还是申请改质和解，此时企业是否破产。

并且，在发行了330家破产文件的住宅企业中，与改建相关的共计56家，其中27家的改建计划已经被法院裁定承认，这意味着这些企业已经存在。

资料来源:中指研究院制图:每次编辑魏文艺

值得注意的是，今年发行破产文件的住房企业主要分布在长三角和珠三角城市群。 根据中指研究院的统计，分区域来看，申请破产的住宅企业中，长三角和珠三角两个城市群所占比例分别为25.76%和17.27%，两个地区共计占43%。

为什么破产住宅企业集中在长三角、珠三角城市群？ 中指研究院分析，长三角、珠三角等热点城市和城市群吸引了大量房地产开发企业，地区竞争激烈，地方小住宅企业生存更加困难，而且长三角和珠三角地区投资和贷款热情高涨，贷款纠纷和公司倒闭更加频繁。

《每日经济新闻》记者调查了历史资料，发现2009年、2015年等房地产市场不错的一年，每年约有300家住宅企业发表破产相关文件。 据统计，目前我国约有10万家房地产企业，每年有300家住宅企业破产计算，仅占0.3%。

中小住房企业资金匮乏

据统计，今年发行破产文件的住宅企业以中小企业居多。 张波分析显示，房地产行业从20年前商社每年成交的1亿平方米规模上升到2019年的18亿平方米以上，整体规模已经居于顶峰，“大跃进”时代已经进行，行业已进入“大浪沙表”时期，淘汰中的中小住宅企业比自然高。

另一方面，不是地方领导者，具有独特资源优势的小房企业，一般来说，面临着小房企业在今后5~10年内以大概率被淘汰的现实。 因此，小房企业规模化诉求成功的概率相对较低，出现了更多的长期“生存”自我激励。

“企业自身管理制度落后，运营效率低下，在市场热涨阶段，销售业绩迅速增长，掩盖了自己“内功”天生不足的缺点，当市场进入平稳下跌时，企业竞争力就会减弱，销售退化和融资等问题会造成很大压力。” 根据中指研究院的分析。

与小型企业相比，部分规模相对较大的住宅企业在战略定位、多样化扩张、项目销售等问题上，资金链也出现了问题。

近年来陷入资金困境的部分住房企业数据来源:中指研究院

美联房地产全国研究中心总监何钱苞认为，住房企业破产与今年的住房销售情况不太乐观，特别是上半年，全国商社的销售面积呈负增长趋势。 另外，住宅企业自身的融资能力直接影响着共同资金链的状况，大型住宅企业在融资方面更具优势。 据该对策研究院介绍，今年10个月前，融资利率最高的50件利率均在7%以上，区间为7.33%~15.5%，其中13件融资利率超过10%。

随着国内融资渠道的紧缩和融资门槛的大幅度提高，今年住宅企业到海外发行借款。 据中指研究院统计，今年1月~11月，住宅企业海外债券发行规模为4603.4亿元，比上年增加33.6%，比上年增加21.8%，海外债券融资成本为8.33%，比上年同期上升0.94个百分点。

实际上，近年来，住宅企业的海外债务持续高水平运营。 根据凯利研究院的统计，住宅企业的海外债务利率，加权票由2017年的6.7%上升到2018年的7.5%，再上升到2019年的8.2%，中小企业受到规模、土地储量、企业背书等的影响，融资成本更高。

根据企业公告，今年许多企业的海外债务利率远远超过机构平均值，达到13%。 今年年初，现代运营商发行了1年半到期的3亿5000万美元的海外债务，利率达到15.5%。 另外鑫苑运营商、景瑞控股、弘阳房地产等住宅企业今年海外融资成本也很高。

不想起名的头部住宅企业的人对记者说“每天的经济新闻”。 “国内的钱不能融通，国外的钱成本高，融通也好。 有大量土藏、信用背书的大房企业融资不太乐观。 中小住宅企业更是如此。 据说每年都很困难，但你必须想个办法。 ’他说

张波认为，中小住宅企业本公司品牌的优势和信用等级往往与大品牌住宅企业相比，融资渠道狭窄，难以通过金融机构正常融资。 同时，缺乏更多有效的融资渠道。 对于中小住宅企业来说，控制自己财务的风险性更为重要，首先要活着，其次是更快地规模化。 当然，在行业淘汰率上升的今天，在房地产金融政策紧迫的背景下，中小住宅企业融资困难的问题仍然存在。

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