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《物权法》第十四条规定，物业物权的设立、变更、转让和消灭应依照法律规定登记的，在记载在物业登记册上时发生效力。 提示:房地产登记是房地产权的公示方式，由于当事人的房地产权发生变动的意义而推进的结果，不能理解为房地产登记参与国家房地产权关系和行政权对房地产权的授权和确认，房地产登记本身没有直接设定物权。 不动产登记机构在不动产契约书上标明的不动产权利的设定时间没有意义。 不动产权利的设立、变更、转让、消失的时期的起点，应当记载在不动产登记薄的日子。 但房地产权的归属、登记证明力度并不绝对。
一、不动产登记只是确认和记载权利归属，本身不直接设定物权。
审判要旨:中国对房地产实行国家统一登记制度，未依法登记公示物权，不得与善意第三者对抗。 但房地产登记只是权利归属的确认和记载，其本身并非直接设定物权的房地产权的设立、变更、转让、消灭，通常只有买卖、赠与、继承、承包等合同行为和合法建设等事实行为，人民法院、仲裁委员会的法律文件和人民政府的征收决定等。
也就是说，房地产权的设立、变更、转让、消灭的法律行为和事实行为是前因，与此相伴的房地产权的变动及其登记是结果。 因此，当事人之间发生了房地产买卖、赠与、继承、承包等法律关系，房地产登记部门依法进行了相应的房地产权变动登记后，一方当事人因反感等原因对物权变动登记行为提出异议的，不应在基础民事争议尚未解决的情况下提起行政诉讼， 一般需要通过民事等途径解决根据买卖、赠与、继承、承包等基础民事法律关系发生的纠纷，或者根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规定，提出行政诉讼的同时，申请统一解决相关民事争议，人民法院可以统一审理行政和民事争议。 基础民事争议解决、权利归属明确后，权利人可以持有有效的法律文件，向房地产登记部门申请依法变更错误的房地产权登记。 案件来源:中华人民共和国最高人民法院行政裁决书( 2017 )最高法行申8483号。
二、房地产权变更，但没有进行权利变更登记的，物权登记人有权提起由第三方撤销的诉讼。
审判宗旨:法院对当事人执行房地产权，办理房屋和土地产权变更登记手续，判定土地房屋权利以当事人的名义登记，当事人对其产权拥有独立请求权。 尽管当事人取得该财产的执行裁定被取消，但没有进行权利变更登记。 根据物权登记公示的效力，当事人仍是有关房屋土地的权利人。 因此，当事人属于有权提起独立诉讼的第三者，也有第三者提起撤销诉讼的原告的主体资格。 案件来源:中华人民共和国最高人民法院民事裁定书( 2016 )最高民法民终570号。
三、其他法院对法律文书确认的房地产权采取保全措施，不得影响权利人已经取得的权利。
审判宗旨:人民法院法律文件产生物权的设立、变更、转让或者消灭的，法律文件生效时生效，是否进行物业登记的变更是所有者的权利，该权利因不及时进行产权登记或者变更登记而丢失是法律没有规定的。 权利人取得权利后，其他法院对涉外住宅采取保全措施，不影响权利人已取得的权利。 案件来源:中华人民共和国最高人民法院民事裁定书( 2015 )民申字第2747号。
四、未经批准、变更登记的国有土地使用权无效。
审判要旨:债务转移合同涉及国有计划土地使用权转让的，转让人和受让人经有批准权的人民政府批准，办理国有计划土地使用权变更登记等手续。 转让人没有批准权的人民政府有批准权的人民政府，由于转让人非法向国有割让土地的行为，有关土地管理部门回收向国有割让土地的权利的，由于转让人和转让人签订的债务转移合同未经批准，不能修正效力，确认合同无效 案件来源:最高法院( 2012 )民申字第1553号。
五、抵押登记时间应根据抵押权在不动产登记表上记载的完成时间确定。
审判要旨:权利证明书上记载的抵押权的设定时间早于抵押登记的实际完成时间时，将抵押权实际记载于房地产登记的时间作为抵押登记的完成时间，据此确定第三方是否知道房地产登记的权利状况。
案件来源:邹城市和源房地产开发有限责任公司与中国农业银行股份有限公司济宁分公司、山东省济宁丰泽日元房地产开发有限公司合资，审查房地产合同纠纷和审判监督民事判决书[最高人民法院( 2013 )民提字第97号]。
六、房屋登记应撤销，但撤销会影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现，因此要确认房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力。
审判要旨:他的物权包括抵押权也可善意取得制度。 但是，要判断住房抵押权是否得到善意，就要结合善意得到的一般理论和事件的实际情况进行具体分析。 住房抵押权符合善意取得的事实构成要素的情况下，其善意取得也可以构成对取消住房登记的抵制事由。 抵押权根据被担保债权的成立而成立，根据被担保债权的消失而消失。 认定善意取得的核心要件是第三方善意，有偿取得抵押权。 房屋登记应撤销，但撤销会影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现，因此要确认房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力。 案件来源:中华人民共和国最高人民法院行政判决书( 2017 )最高法行再95号。
七、登记单位只备案登记房地产抵押，未发行土地及其他权利证书，不产生抵押权设立的法律效果。
审判要旨:备案登记与抵押登记不同，仅凭备案登记的房地产抵押不能设定抵押权。 备案登记时登记机关仅在案件土地使用证和土地登记卡上记载，不得向抵押权人发放权利证明书，完成抵押登记手续。
案件来源:山东省博兴县先进物资有限公司，魏龙喜对合同纠纷的复审和审判监督民事判决书[最高人民法院( 2015 )民抗字第59号]
八、经裁定确认的不动产所有权人可以与无过失登记抵押权人对抗。
审判要旨:执行裁定确认的房屋权利人有物权变动和强制执行的效力，房屋所有权在该裁定生效时转移，登记权利人知道房屋实际上不是自己所有物的，将对外抵押担保的行为作废，在承担担担保的过程中即使没有错误也不享有优先赔偿权。
案件来源:《贵阳农村商业银行株式会社小川分行等对贵州省振华电子工业进出口公司案件的外部人员提出异议的诉讼案》【( 2014 )民申字第1716号执行2014-10-28】
九、是否发行住房所有权证书不影响转移登记的效力。
审判要旨:住房登记手续包括登记册和发行证上记载的两个手续，只要住房登记机关在登记册上记载住房权利和其他应记载的事项，住房登记就会产生效力。
案件来源:中华人民共和国最高人民法院行政判决书( 2018 )最高法行，165日。
十、建设工程抵押工程完成后，未作抵押登记的，继续享有抵押权。
审判要旨:抵押权只能根据抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物的消灭等法定事由消除。 工程完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第34条第2款的规定再处理房地产抵押登记。 建设工程抵押权的消失不是必然的。 在这种情况下，抵押继续具有对抗第三方的效力。
案件来源:中国农业银行乌鲁木齐市河南路分行和新疆龙岭实业有限公司上诉案件民事判决书[最高人民法院( 2007 )民二终字第61号]
十一、生效的法律文书依然有效的，房地产登记册上的“权利人”提起行政诉讼，被起诉的行政行为和行政诉讼意义上没有利害关系，没有原告主体的资格。
审判要旨:在法律文书生效确认房地产权后，当事人未立即注册变更产权，因此房地产总帐上显示的权利状态与生效法律文书确立的权利状态不一致。 这种情况不影响当事人根据生效的法律文书享有房地产权。 生效的法律文书依然有效的，不动产登记簿上记载的“权利人”提起行政诉讼，被起诉的行政行为和行政诉讼意义上没有利害关系，没有原告主体的资格。
案件来源:中华人民共和国最高人民法院行政裁定书( 2017 )最高法行申5914号。
十二、行政机关的授权行为与土地使用权人和房屋所有权人不一致的，当事人可以要求撤销违法的授权行为。
审判要旨:上述土地使用证和房产所有证的发行，违反住宅区的一致原则。 吕梁市政府复议根据张永杰的申请由文水县政府发行的文国用( 2006 )字第G0112130002号“国有土地使用证”时，表明该授权行为所依据的权利源资料被篡改，所盖的印鉴也与当时使用的不一致，授权手续违法
案件来源:张永杰、韩作刚和吕梁市人民政府行政复议起诉行政裁决书，[最高人民法院( 2014 )行鉴字第356号]。
十三、土地使用权证被违法撤销，不影响成立后抵押权的成立和实现。
审判要旨:《中华人民共和国物权法》第一百七十九条和第一百八十条规定，抵押权的目标是债务人的财产，不是财产的物权证明书，因此，即使抵押财产的物权证明书灵国用( 2013 )第七十二号国有土地使用权证明书被非法取消，也会影响中国邮政三门峡分行对涉案土地享有的抵押权 灵宝市人民政府依法处理涉案土地相关票后，必须依法变更中国邮政三门峡分行取得的抵押权登记。
案件来源:中华人民共和国最高人民法院行政判决书( 2018 )最高法行再183号。
十四、第三方未按照生效的法律文件进行变更登记的，不影响其所有物权。
审判要旨:人民法院生效的民事判决确认了被征收房屋的产权归第三方所有。 第三方在民事判决生效后，没有迅速进行产权变更登记，不动产登记表所示的权利状态和法院生效的审判确立的权利状态之间存在不一致的情况，这种情况不影响被征收其依据生效的法律文件的房屋拥有不动产权。
案件来源:中华人民共和国最高人民法院行政裁定书( 2017 )最高法行申5914号。
十五、预先登记的土地使用权证书不产生物权登记的法律效果。
审判要旨:我国实行土地登记发行制度，以转让方式取得国有土地使用权的，土地使用者应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，县级以上政府颁发国有土地使用权证明书，确认权利。 已签订国有土地使用权转让合同，但未按有关法律规定申请国有土地使用权设置登记，仅凭提前登记申请获得提前登记的国有土地使用证。 非国有土地使用权正式注册的权利证书，预注册行为不产生物权注册的法律效果。 案件来源:最高人民法院行政判决书( 2018 )最高法行再97号。
综上所述，最高人民法院对《中华人民共和国物权法》适用若干问题的解释(一)第二条:当事人证明物业登记表的记载与实际权利状态不一致，证明其为物业权的真正权利人，确认有物权的，应予以支持。
因此，不动产登记只是权利归属的确认和记载，不是自身直接设定物权。
资料来源:山东高法微信等
