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公司高级副总裁叶兵在2019年第一届广东港澳大湾区经济发展国际论坛上宣布,产业升级是未来年轻人进入该城市、留在该城市的重要因素之一。 除了业界吸引力,另一个吸引力是当今平民居住在这个城市,从买卖居住、设计到租赁居住的这个水平,与城市整体的购房政策、供求关系的变化、城市的房价水平有关,有的城市的房价高,年轻人流入城市是非常大的障碍
“所以,从这个角度来说,是由国家和各地的政府推进的。 租赁除了买卖关系商品化的市场供应量外,如何解决今天租赁问题仍然是一个非常重要的问题,可以使当今普通年轻人在这个城市非常友好和安心。”叶兵说。
与住处有关的是长屋公寓,去年,长屋公寓被认为面临着市场、政策、科学技术三个方面的红利,但叶兵对今天长屋公寓的发展持有自己的意见。 他认为公寓的管理运营相对来说是产业链,运营周期也很长的行业,与其说是暴利,不如说是进入这个行业很快就会获利,所以从大的宏观背景来看,有几个方向的新表现。
2019、业界逐渐恢复理智
资本市场的表现是长房公寓发展的新变化。 叶兵提出,在全国宏观产业政策、经济不确定性的背景下,今年投资支持的长期租赁发展与2年前相比,大量资本涌入长期租赁公寓,今年看起来更加谨慎,这是第一个投资领域的变化。
其次,今年杭州、北京、南京几个城市,由于长屋公寓爆炸,今年国家对长屋公寓的宏观管理,包括几个城市在内的政策发生了一些变化。 监管更加严格,如资金使用、P2P等领域,国家在一些城市颁布了更加严格的监管政策。
以杭州为例,上个月杭州市住房管理局联合市金融事务所、横贯杭州中心分行制定发布了《杭州市住房租金监督办法(试行)》(以下简称“监督办法”),从资金监督要求、公示监督、风险防范金设立、风险预警等方面,进一步加强住房租金市场监督管理,规范住房租金企业行为,保障租户和房东合法权益,稳定住房租金市场
为什么发生暴雷事件的长期租赁企业多发于杭州? 叶兵说:“第一,杭州是长三角地区经济最有活力的地区之一,每年都有很多劳动就业人口,大学毕业生流入杭州,杭州是一个非常宜居的城市,因此有很多年轻人在该城市就业、生活和租赁的市场。
其次,由于国家产业政策压迫需求,消除投资、投机,整个买卖交易都有一定的限制,将相当的需求压迫在租赁上。 在这两大要素下,市场非常活跃,租赁人很多,因此很多长期租赁公寓、租赁型企业都把重点放在杭州。 ’他说
在这种情况下,前两年资本对长屋公寓的援助很大,有着野蛮的发展,可能引起行业泡沫,以前的国家在产业、城市的规制方面,也缺乏一定的集体指导,出现了问题。 因此,几家公司和品牌开始暴雷事件后,国家开始关注包括当地政府在内的监视政策。
关于租赁公寓市场整体的现状,叶兵认为市场冷却不能完全概括。 “我认为应该恢复理智,”叶兵说,“杭州政策制定后,租赁企业要求不能自由挪用资金,收到租金后,企业不能拿出员工的工资,也不能购买别的新楼,从这个角度来看,租赁公寓的长治安全
“这是一把双刃剑,整个市场确实有点冷淡,但从另一个角度来看,这样的环境是企业的核心竞争力,企业内功大浪一推,谁就能清楚地看出“裸泳”了”叶兵补路。
许多企业赤字奔向前方
整个行业的另一个新变化是租赁公寓品牌走向资本化,上市。 上海的青客已经上市。 但是,从长远的角度来看,叶兵认为整个长屋公寓行业需要时间。 它不是短周期的行业,而是一年前更多的资本、更多的马包围产品,在长期积累过程中,需要不断构筑长房公寓自身的企业竞争力,试验企业的内功、核心的运营管理能力。
未来长期租赁公寓企业将如何发展? 叶兵说:“我认为我分化了,好,能力强,品牌力量,产品力量,服务水平质量非常好。 包括财务运营能力好的企业在内,有上升的机会,但是另一个是,质量可能不太好,被马包围的企业,在新的环境下有退出的可能。 在过去一年中,相当多的企业退出该行业,国家限制资金后,根本不发展的企业,逐渐受到很大影响,出现了一些分化。
对于今后也想继续深耕的企业,叶兵也提出了自己的建议。 叶兵,运营管理能力是企业整体最核心的能力,你本来是由资金支撑的,回到本源,你的产品在市场上有魅力吗? 你的租客买吗企业的资金成本有良性的发展吗? 这是内功的考验。
“我们知道的很多租赁公寓实际上都是赤字,但实际上从长期来看是可以理解的。 因为租赁公寓本身是长期的业务,所以在一两年期间迅速回收投资并不容易。 我们仍然看到相当多的企业出血发展,赤字奔跑。 长远来说有问题。 因此,产品能力、服务能力、财务成本、运用成本已经回归到能力中来。”这是叶兵对长期租赁企业的重要建议。
未来,机会还在奔跑
业界从刚开始就面临着确实收益困难、周期长等难题,目前长期租赁公寓已经发展到这个阶段,也出现了新的挑战。
叶兵可以用房东的钱、出租人的钱来管理企业的运营,如果某个企业本来资金可能没有问题,融资渠道受到限制。 但是,当国家和地方政府限制这一资金时,是否有新的融资渠道,试验企业的内功,企业适应能力是否符合现在的市场,这种能力本来就是资本过热的情况,问题并没有那么突出。
“但是,在经济整体下降、资本市场冷却的情况下,企业的内功很受考验,从这个观点来看,是产品能够立即调整,还是服务能够在这些水平上得到改善,适应现在的经济环境,或者是市场的新动向呢?”叶兵补充道。
在资金方面,叶兵也希望开通资本通道,企业的长期发展有公开的融资通道。 但是,在大多数企业不能上市的情况下,现在能不能拿到钱确实是个问题,在资方谨慎的情况下,大家做PK的“内功”时,一定有些企业能赢,有些企业拿不到钱,不能发展,不能保持正常运营,不能向前看 分化一定越来越显着。
那么,面对这样严峻的行业生态,长期租赁公寓企业还有未来吗?
叶兵的回答是肯定的,他说:“确实有机会。 国家宏观政策称为租赁,称为租赁。 从全国产业政策的角度看,控制投资、投机,使居住回归本源,一方是购买,另一方是租赁。 深圳的房价已经接近六万美元了。 老百姓几年可以买套房? 这无疑不是长治久安的方向。 ’他说
叶兵认为,从这个角度来看,国家包括城市在内一定要鼓励租赁,尽量鼓励租赁,提高供给量。 机构型租赁企业是国家政策中提到的“多代理供应、多渠道保障”,除国家级公共租赁外,租赁依然是大需求,市场化、企业化使长期租赁公寓成为非常重要的供应力。
"因此,在这个逻辑上,大型机构租赁企业和长屋公寓处于国家主要轨道上,主要方向有机会. "