二手房租赁买卖风险_不能买卖的二手房 年底风险预防很重要

到了年底，总是卖二手住宅的人很多。 这个时候，也许是在寻找自己的目标，但不要忘记二手住宅市场拥挤，不能买卖的二手住宅有很多。 越是这个时期，越要仔细看。 什么样的二手房不能买卖呢？买房者应该如何防止买卖二手房的风险呢？

一、哪个二手住宅不能买卖？

根据我国有关法律的规定，以下房屋不能作为二手住宅上市

(一)只取得使用权的房屋，如住房管理局直接管理公营住房的；

(二)未依法取得房屋全部票据的房屋；(三)农村集体土地建造的房屋或列入拆迁公告范围的房屋

(四)所有权共享的房屋，其他共享者不同意销售的房屋

(五)已经抵押，未经抵押人书面同意的房屋；

(六)以标准价格购买，尚未以成本价格补充剩馀款项，转移至全部产权的房屋

(七)依法扣押、扣押或依法限制权利人转移的房屋；

(八)房屋出租他人的，卖方不按规定通知承租人，侵犯承租人优先购买权等权益的

(九)规定法律、行政法规禁止转让的其他情形。

二、二手房交易如何防范风险？

(一)确认房主:确认真实身份；。 签订买卖合同的前提条件是买卖双方通过检验合同主体的真实性，主要检验买房人的身份、所有人证明书的真实性和所有人证明书的一致性，特别是买卖双方自身进行交易，第三方不作中介保证的，防止非法人伪造买房人证明书和住房生产票进行欺诈，最大限度地回避资金风险。 买房者可委托专业律师验证卖方身份，确认住房所有权无纠纷，对交易行为加以制约。

(二)确定房屋是否留有历史问题；。 不收费或有相应协议时，这是买方关注的房屋本身的附属问题，继承“住宅交付”的重要条款水、电、煤气、房地产、暖气等费用，时间明确是明确分担责任的关键。

按照公房交易、房地产、暖气等费用缴纳时间和标准，原住宅所有者的公司是否做了某些要求和变更，卖方需要的合作和买方必须签署的协议等也必须明确记载在合同中。

(三)明确付款方式。 购买二手房的支付方式是买卖双方协商决定的，一般有一次性支付的方式和偿还贷款的方式。

买卖双方的风险规避意识形成了“卖方不愿意先过，买方不愿意先付”的交易现状，在实际操作中，买方可以将房价分为最初付款和最后付款两部分在不同的时段给房主打电话，最后付款的时间取决于房地产的过去日期

(四)约定支付违约金的时间；。 这是买卖双方都关心的合同条款之一。 双方在签订合同时主观履行义务，希望顺利完成交易，但由于房地产交易复杂金额大，有时会发生意外情况，发生违约行为。

为了避免今后的纠纷，在签署合同时，明确写下双方的责任、权利和违约金的偿还额和时间，遵守原则是双方责任的对等。 实践中，二手房屋买卖合同中违约金的比例一般有明确的条款，但由于对偿还时间没有具体约定，违约人相应地延迟支付时间，降低条款的实际约束力和执行力。 合同中应加上“卖方实际交房之日起几天内向买方支付违约金”的条款，确保合同条款的最终执行。

买卖双方在签订合同时合同条款不明确或需要进一步约定的，应当在合同相关条款后面的空白行或合同后一并追加追加条款。 在合同中明确双方的意思，减少下一阶段由于意思混合造成的不便和纠纷。