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受广东港澳大湾区政策规划效益的影响，华南地区深耕布局对广东系住宅企业近年来竞争优势突出。 其中，除了千亿和500-1000亿规模的住宅企业外，50~100强队中有部分广东类住宅企业在大湾区拥有丰富的开发经验和土地储备。
其中，花模年、合生创展、周围集团十分具有代表性，综合来看，花模年、合生创展、周围几年来业绩的增长略低于整个行业的水平。 但是自2017年以来，这三家住宅企业的销售规模已经上升，2019年的累计业绩也比去年同期增加了20%以上。
目前，在广东港澳大湾区政策规划利益下，这三家住宅企业受到自己城市布局和前期低成本土地优势的影响，具有发展机遇和行业竞争力。 在目前整个行业规模增长缓慢的背景下，他们在销售百强的基础上能否进一步提高，值得关注。
规模的发展低于行业水平
从企业规模的发展来看，花样年、合生创展与周围其他广东系住宅企业的起步时间比较早。 花见今年成立于1996年，自2009年上市以来发展迅速，但2009年至2009年5年间，花见今年将部分重点转移到社区运营管理上，房地产开发业务增长率略有减缓，年复合增长率在11%左右。 周围于1997年成立于广州，20多年来着重于广东省地区深耕，广州、江门、肇庆等重点工程近年来对周围规模的增长发挥了重要作用。
合生创展成立于1992年，1998年在香港股上市，是三家住宅企业中成立和发售时间最早的。 2004年，共生创发展成为国内首家规模突破百亿的住宅企业，与富力、恒大、碧桂园、雅居乐并称“华南五虎”。 但是，在缓慢旋转、重利润、轻规模开发模式下，合生创发展过去十年的业绩规模徘徊在100亿左右。
2016年以来，销售规模在增加
2016年以来，花样年在“轻重合并”战略下，房地产业务增长加快。 2017年、2018年的业绩与去年同期相比达到65.2%和49.6%。 截至2019年11月底，样本年实现销售额305.1亿元，比上年增长20%，标志排名第72位。 周围截止到11月底，全口径的销售金额实现了207亿2千万元，在百强住宅企业排名中，广东港澳湾区城市的商品价值超过了7成。
0000000000埃及埃及埃及今年以来，受益于第二线城市市场上升，合生创发展继续加快开发和供应，到11月底实现销售额189.7亿元，预计今年销售规模将突破200亿元。
深耕城市群关注发展
从企业布局和规模扩大的发展路径来看，赏花年度自1998年开始在深圳进入房地产，2001年进入成都开展全国化布局，分别于2005年和2006年进入长三角和京津冀地区。 到2019年上半期末，其业绩来源主要分布于成渝、广东港澳、长三角、环渤海、华中5个地区。
目前，赏花年度提出“5+N”投资战略，以深圳、成都、武汉、上海和北京为五大战略核心城市，围绕五个深耕区域，选择优质城市适度下沉。
周围从2006年到2013年，积极开展全国化，进军江苏、海南、四川等省市市场。 但是近年来，周围进一步巩固了“广东省、深耕广东港澳大湾区”的发展战略，扩大了广东港澳大湾区的市场份额。 2018年下半年以来，广州、珠海、江门等城市招商市场积极带土。
合生创发展初期以广州为主营地，项目主要集中在天河、番禺、海珠等地区。 多年来，合生创展集中在珠三角、长三角、环渤海三个城市群的布局上，土地储备主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津、宁波等一线、强二线和部分三线城市，其中北上广占半数以上。
土地储备比较丰富
在土地投资和总土地储备方面，赏花年度到2019年上半年总土地储备面积达到3320万平方米，其中，签订框架协议的城市更新项目土地储备占1672万平方米，广东港澳大湾区土地储备比例超过5成。
截至2019年上半年，赏花年度大湾区共有39个城市更新项目，其中深圳单一城市占22个项目，货值约1605亿元，占城市更新项目总货值的46%。 同时，近年来，花样年份加大了与收购合作获取土地的比重。 2018年花形年新设的17个区域中，只有3个区域来自招募市场。
合生创业土地储藏规模2009年已突破3000万平方米，2013年达到最高3345万平方米。 从2014年开始，共生创新发展在公开市场很少。 今年下半年以来，合生创展在土地市场上得到了积极表现，江门、增城、昆山等很多地方都有补充仓库的动向。 总体来看，合生创造的土地储备规模一直保持着同规模住宅企业的高水平，而且土地拥有时间快，成本优势相对明显。
截至2019年上半年底，北京、上海、广州三个城市土地储备达到1696万平方米，占57.7%。 重点配置一线城市，以北京、上海、广州为中心积极开展两三线城市的构想，为共存积累了巨大资产价值。
围绕广东港澳大湾区，目前重点配置的广东港澳大湾区进军广州、深圳、珠海、佛山、惠州、江门、肇庆等城市，广东省内清远、湛江有项目配置。 同时，近年来地区项目合作开发比例进一步增大，合作项目销售额逐渐提高。 2019年第一季度，周围作为合作企业获得广州海珠区新市头村旧改工程和广州荔湾区鹤洞村旧改工程，总投资规模分别达到4.56亿元和23.98亿元。
财务指标各有优劣
从企业财务和资本运营的角度来看，花形年在2016年开设“轻重合并”运营模式后，收入增加，2018年的收入比去年增加了43%至139.9亿元。 2019年上半年，花见今年营业收入85.8亿元，同比增长65.1%。 其中房地产开发收入比上年增长123.6%至57.3亿元，占66.8%。 而合生创展受市场波动、项目结算周期和业务结构调整的影响，营业收入波动相对显着，2017年和2018年收益规模呈负增长。
但从盈利能力来看，由于第一双线城市的重点配置和低成本城市更新项目，花形年份和共生的总利润率也在过去保持了较高水平。 000000000埃、埃、埃、埃6中，提高产品溢价、二线城市土地储备增值和商业板块、物业管理的高毛利业务比率发挥着重要作用。
从债务规模和债务结构来看，赏花年度净债权率自2013年以来稳步下降，近年来低于同规模住宅企业的平均水平。 从2019年上半年的融资结构来看，海外债券为43.6%，银行贷款为27.4%，国内债券为15%。 融资成本低于几年前的水平。
另一方面，合生创展在缓慢旋转的经营模式下，债务的规模和纯债权率都很坚定。 2019年上半期末，共生创发的纯债权率为59.6%，处于业界低水平。 同时，由于自身的强收益力和丰富的高质量储备资产，到2019年上半年，合生创发展融资成本仅为6.6%，比2017年和2018年略有上升，但仍处于行业低水平，在同规模住宅企业中占有显着优势。
多业务支持收益规模的提高
在多元化业务的发展中，物业管理是花形年的重要经营业务之一，近年来收入的比重逐年增加。 截至2019年上半年底，赏花年社区服务和其他收入达到28.5亿元，比上年同期增长11%，收入占33.2%。 旗下彩生活于2014年在香港联交所上市，至2019年6月底，彩生活管理合同建筑面积达5.64亿平方米，垄断中国227个城市。 其中已有收益的合同管理面积达到3.65亿平方米。
合生创展不仅积极推进住宅开发业务，还积极推进商业地产、物业管理和建设板块。 从收入规模和结构来看，合生商业房地产投资收益规模近年来持续扩大，份额也在逐渐上升。 2019年上半年商业房地产投资收益达到14.98亿港元，比上年增长37%，占总收益的20.7%。 另外，合生创展今年7月与广汽新能源和天峰控股签署战略合作协议，计划向新能源汽车共享领域投入100亿元。 这次合作，对于合生创展来说，除了进入新能源汽车领域的战略意义之外，是否能够将来合理配置资源，形成良性多变量，达成业绩贡献是一个长期的考验。
周围人也在2018年底提出了“现代东洋生活事业者”的战略定位。 也就是说，在住宅以外，围绕商业、教育、养老、房地产管理、房地产服务等房地产上下游产业的多样性布局。 通过创新优化组织结构，拓展服务链，构建8大场景全生命周期全产业链服务体系。
资料来源:丁祖晖评价楼市
文章来源:丁祖晖评价楼市
