物业管理是业主_物业管理满意度低 根源是维权难

11月5日，中消协发布了全国36个城市148个住宅区的房地产调查报告。 其中，房地产服务综合满意度得分仅为62.59分，处于合格水平。 其中，“清洁服务”为不合格水平，得分仅为57.34分。 饲养宠物、不停车、不进出门、客户服务管理得分也比较低，分别为59.35分和54.47分，同样不及格。

在一般印象中，小区房地产服务状况一般不理想，业主与房地产之间矛盾多而频繁，已不足为奇。 调查对象地区房地产服务的综合满意度处于合格水平，得分非常低。

此次中消协指出的问题主要包括前期房地产事实垄断、住宅公共利益下落不明、住宅保安形式和虚设、安全设施损坏等。 分析问题的原因，一个主要原因是房地产过强，甚至是“反客户主”，另一个主要原因是相关制度的政策落后或完善。

前期物业管理的垄断问题，不管是物业与开发者合谋，还是开发者指定物业企业的委托权，经营者都会钻过政策的空子，所有者的权利不能动摇。

有关法规给予开发人员前期物业管理企业“绝对指定权”，但物业公司当然要欢迎开发人员，双方必须合作。 许多开发商原有房地产公司，是“自己指定自己”还是“老子指定儿子”。 改变模式，由政府部门主办和监督，对前期房地产公开投标，设立包括业主参与在内的评价机制，决定前期房地产企业留学，也许是避免垄断和利益共谋的方法。

上一届房地产评选非常重要，一旦进入市场，将来业主们想改变就不容易了。 所以说“必须轰炸”，成立产业委员会并不容易，召集业主大会并不容易，在组织投票中决定重要事项更加困难。 这使房地产公司和开发商感到高兴。

理论上，房地产和业主之间是契约关系，但实际上，无论契约的设定和履行，开发者和房地产都占有一定的主导地位。 即使合同条款明确表示，业主们也很难有效地制约房地产，维护自己的合法权益。

业主们讨厌的房地产公司不受关注，最大的问题是法律程序的门槛很高，半数以上的业主投票，谈判不容易。 上法庭需要法人资格。业务委员会可以拥有法人资格，但成立业务委员会还需要半数以上的业主投票。

所有的问题都可以归结为一句话:松散的业主，会招致契约的不彰，维权困难。

据中消协调查，房地产公司没有公布住宅区的收益、房地产费、修理金的使用情况，账本管理混乱的情况也不少。 利益问题，依靠企业自律本来就不现实。 在住宅小区的公共利益、房地产费的使用等问题上矛盾频发，主要是业主一方难以操作履行合同，引起了另一方的优势。 房地产公司把拖欠房地产费的业主告诉法庭很简单，但业主们想要起诉工作不顺利的房地产公司，面临诉讼主体的问题。

成立产业委员会不仅完全是业主们的事，有关部门、社区组织也要支持，要积极主导、协调、组织动员。 否则，业主会自愿设立产业委员会，召集业主大会，不仅组织困难，还可能发生混乱和“派系斗争”。

成功的业主自治案例，近年来媒体也有报道，成功的前提是业主中有人乐于服务公益，二是相关部门的支持不可或缺。 城市运营、行政部门建设、房地产行政管理部门的作用不仅重要，而且常常也是必不可少的。

住宅小区管理是社会公共管理的一部分，其中既有业主与房地产的法律契约关系，也离不开政府和社区组织的公共管理和服务。 地区是否协调、冲突是否能以正常方式依法解决，在一定程度上也是公共管理层面的验证。 换句话说，住宅小区的纠纷，由于很多问题都是业主方的民事主体形式的原因，是非典型的民事问题，因此双方如果有情况就不能要求找法院。 区域协调、业主与房地产之间合同的有效履行，目前离不开有关部门的积极协调和有效监督管理。

马涤纶明