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原题:业主的维权大于宫斗！ 看港澳如何解决物业管理问题
2018年，民主协商平台“有什么商量”落在广州。 2019年羊城晚报全程参与民生问题的解决和推进。
垃圾分类、交通拥堵、养老建设、房地产管理、文明养犬等与广州市民有密切关系的民生事件，在《记者奔跑、委员会议案、推进政府》三首曲子中，每首作品都放在柜台上，立体化、多边协商议事中推进解决。
本次话题:物业管理
文/羊城派记者张豪实习生胡淑菌
图/羊城派记者陈秋明
部分业主与房地产之间存在矛盾，如何解决矛盾，园区成立业委会成为趋势。 但是，如何成立、成立后，如何发挥作用并不是那么简单。
上期物业管理话题主动参与不积极，产业委员会设立困难，部分产业委员会不负责任，如何应对主公公共收益被挪用等问题，解决主公与物业矛盾，广州市政协委员介绍了港澳的做法，并提出了相应建议。
确保业委会委员产生的公正性、合法性
要成立产业委员会，首先必须选举候选人，但实际上在一些地区如果有业主的私心，以规范也不合法的方式被选为职业委员会成员，如何公平合法地选举职业委员会成员？
市政协委员刘兴建议，区域所在街道办事处、镇内委员会应负责组建领导和监督业委员会，严格审查业委候选人资格，避免利益集团渗透，确保选出的业委成员能够代表众多业主的利益。
“小区要发挥党建领导作用，引导和鼓励社区党员参与所属小区产业委员会的建设。 广州市政协港澳台华侨外事委员会主任李瑜建议，在行业委员会成员中设定一定的党员比例，发挥党员先锋模范的领导作用，促进基础管理。
另外，产业委员会的成员需要选出住宅区的总户数和总面积超过半数的业主，广州市政协委员在调查中发现，由于一部分业主不知道产业委员会的重要性，选举活动不积极。
据业主东康介绍，业主不积极就无法进行准备，访问动员过程中甚至遭到冷笑。 据悉在香港，大部分业主都会积极参加行业委员会的投票。 香港如何提高业主的积极性？
长期居住在香港的市政协香港地区常务委员徐美云表示，关于投票，香港《建筑物管理条例》明确了业主的各项责任，在购买房地产时，房地产的公证也定义了业主之间的权利、权益、责任等。
香港以法例明确了业主的责任和权利，即使因各种原因无法出席投票，也可依法委托他人代理权。 但是，不参加投票或者不按照规定委托他人的，就被视为放弃了自己的权利。 对此，徐美云建议应通过修改法例明确业主的责任和权利，增加宣传，提高国民意识。
确保产业委员会发挥业主大会执行机构的作用
企业委员会成立后，由于企业委员会成员不熟悉物业管理的业务常识、操作规程，行使职权不规范，业主不了解，物管不合，镇内居委会不支持的情况时有发生，热心参加也不懂管理，如何改善这种情况？
市政协澳门地区委员陶天权提案由广州市住建部门领导，完善市委等级培训体系，制定统一的业委培训教材，围绕业委成员能力提高和规范化建设需求，结合业委日常运营存在的问题和具体案例情况，定期组织业委成员进行职务培训，执行业委委委员职务培训
在监督的基础上，市政协委员刘兴建议借鉴南京、珠海的经验学习。 例如南京按照属地管理原则，在镇内党工委和社区党委的领导下成立了“物业管理委员会”，成员由镇内代表、居委会代表、公安代表、建设部门代表和占多数成员的业主代表组成，进一步完善和调整街道社会事务管理部门的人员岗位，提高业务知识培训力度，依法监督和管理行业委员会
建立房地产公司服务质量评价机制
目前广州没有统一评估房地产服务水平的机制，因此房地产服务质量的测量因人而异，对房地产、业主来说不是好事。 在香港，对服务行业的要求普遍偏高，客户优先考虑，房地产服务行业努力提高自己的服务质量。
徐美云表示，香港房地产公司自愿聘用第三方作为神秘访问者，评估公司管理的房地产，了解服务要求，从而提高服务水平，获得业界的声誉、地位和份额。
此外，香港政府和各职能部门、民间团体、商业机构等每年对房地产服务的各种内容进行评价、鼓励，市民、专业机构、政府部门等进行评价，房地产管理提高行业竞争力，例如选出最佳可持续发展管理项目、香港环境优秀大奖、最佳保安服务选举等。
对此，徐美云建议广州市产业委员会、开发建设部门、房地产服务企业按照约定委托房地产服务第三方评估机构开展房地产项目交接和检验、房地产服务标准、价格调整费用估算、消防安全和房地产服务质量评估等活动。 通过专业检查发布房地产服务评估报告，定期向业主全体公布，实现房地产服务质量的有效评估和监督。
另外，为了更加规范地监督房地产企业的行为，李瑜提出以广州市主管职能部门为主导，加快房地产服务行业信用体系的建立，收集房地产公司信用数据，将房地产公司违反或投诉的情况和信息纳入信任体系，完善与各职能部门的信息共享机制。
房地产公司如果黑名单和信用不合格，就要对其进行处罚，通过降低他的收费标准等措施，发挥监督评价的作用。
管制管理小区共享物权登记与公共利益
关于园区公共利益，广州市物业管理暂行办法明确规定，园区公共利益归业主所有。 那个收益应该由谁来收，怎么收？ 据徐美云委员说，香港的屋苑、大楼基本实施报酬制，管理公司只接受管理人的报酬，屋苑、大楼的公共收益由业主全体拥有。
关于住宅区的公共利益，香港的做法是，首先在管理所举行业界委员会大会时，决定通过业界委员会的投票来决定有什么样的增加可能的公共利益，比如哪个电梯，公共场所可以租借，做什么样的广告，利益多。
这些收入投入管理费用，每年向业主公布，用于管理费用的收入投入第二年的物业管理，同意业界委员会表决增加房屋苑和大楼的设施设备。
对此，省参事室特约研究员王则楚提出，房地产服务企业和产业委员会必须定期在房地产管理区域内的显着位置，以书面形式向所有人公布共同收益的会计状况，如果房地产服务企业利用公共利益的话，必须在房地产管理区域内的显着场所公开用途、使用金额等。
对已成立产业委员会的住宅区，房地产服务企业应事先书面向产业委员会报告使用计划并同意。 公共收益的使用未经业主大会决定，可用于补充特殊的维修资金，其中可以提出部分费用，邀请专业的第三方公司审计其收益。
有什么事就商量一下这次的主题吧。 谁来保障业主的权利？
主持人/宋朝
《延禧攻略》《步步惊心》《甄嬛传》……这些热门的清宫剧，戏剧性地将宫廷内斗展现在观众面前。 现在，21世纪的清宫内幕离你很远，但是在家门口发生了房地产纠纷，你不知道。
园区房地产公司与业主之间的斗争，比宫斗剧还要尖锐。 买了房子入住后，矛盾最多的不是旁边吵闹的邻居，而是房地产公司。
羊城晚报的评论家
保障所有者权益必须由执法推动
根据国家物权法，广东省的地方法规规定，住宅区公共区域产生的收益应该由所有者共享。 但是现在大部分小区的收益都被物管公司独占了。 这显然既不合理也不合法。 因此，这也常常成为业主与物管公司之间矛盾的导火索。
业主权益得不到有效保障有多种原因。 首先，物管公司处于强势地位，在小区老板不入住前，物管已经主要入住，鸽子占据了鸽巢。 没有得到业主们的同意和授权，物管就主张自由经营。
其次，产业委员会不足或者不幸，分散的业主们，不能和物管战斗。 有些所有者知道自己的权利被劫持了，但什么也做不了。
无法进一步监督和执法。 在现行体制下，该部门无权保护业主们。 相对而言，执法力和监督不足的问题更为重要。 业界委员会能否真正确保业主的权益，取决于谁来做。
在这个语境下，监督和执法必须加大力度，积极进行。 实际上，作为监督部门，通过平衡管理，有很多确保所有者权利的手段。 在物管的资质和等级的评定中，是否夺取所有者的权益成为“重要的一点”，甚至可以一票否决。 只有这样，才能给单管带来足够的恐怖。
羊城晚报评论家耀琪:
把共享房地产的利益作为业主的共识
广告租赁收入的利益应归还业主，但现在很多地区几乎做不到。 首先账目没有公开，物管赚了多少钱，老板不知道。 在那个账本没有公开的背景下，有很多住宅区没有真正有力的产业委员会的情况。
目前，行业委员会仍然是管理企业的最有力手段，但并没有相应的能力。 另一方面，单管企业对业主维权的妨碍。
另一方面，很多业主认为很多事情都很少。 追赶现在的物流企业，未必能招揽到更好的物流企业。 在某种潜在规则下，有意转让共享房地产利益似乎成为大家的共识。
除了行业委员会不做的问题，法律还明确规定了交换的方法。 因为有可能被某人操纵，也有可能被物管企业操纵，所以并不代表业主的利益。
另一方面，业界委员会也有可能通过现场，这也需要监督。 作为行政管理部门，这一责任和义务既有责任去设立辅助业委员会，也有责任干预业主的投诉。
下期预告:对于现在的物业管理问题，政协委员提出了以上的建议，政府部门有什么样的措施呢，请看下期的“有事咨询·民心筑城”的政府推进。
总计划|刘海陵林海利黄洁峰颜复琼
统一|刘云李志洁
执行|崔文灿刘云林诗妍张豪梁怡指令李坤雪江华陈秋明
资料来源
责任篇
