物业管理是业主_不得拒租停车位 北京拟出物业管理新规

上一期房地产合同年限，业主大会的设立，车主必须出售租赁……与居民信息相关的许多问题将由法律处理。 10月22日，新版《北京市房地产管理条例(草案)》正式发布，征求社会意见。 “草案”的公示只是第一步，还没有进入实行阶段，但是借鉴现在许多问题的解决方法，确定了规范物业管理的主要基调。

老房地产在拒绝撤退的日子处罚了一万

《草案》规定前期物业服务合同期限最长不超过两年，具体期限按前期物业服务合同约定。 到期前3个月，业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。

据北京市律师协会房地产法律委员会李松委员说，中国法律在签订房地产管理服务合同时没有具体要求确定合同期限的，可以约定期限，也可以不约定期限。 但是，只要约定期限，房地产合同不一定在合同期限到期之前就结束。 国家一级《物业管理条例》规定，在约定期限未满前，业主委员会与新聘物业服务企业签订的物业管理服务合同生效后，原物业管理服务合同自行终止。

据媒体报道，去年8月，在朝阳区某地区成立产业委员会的过程中，票箱在镇内委员会被公开抢劫的去年10月，芳群公寓成立了新的行业委员会，行业委员会决定退出住宅区的房地产康家兴业物业管理有限公司。 到今年8月为止，新的旧房地产还没有交接……

关于房地产的交接，《草案》规定，如果所有者决定共同解除房地产管理者的职务，房地产管理者必须在收到通知之日起30天内履行以下交接义务，从房地产管理区撤出。 原物业管理人员不得以业主支付物业服务费用、业主的共同决定有异议等为理由拒绝接管，不得以任何理由妨碍或阻碍新物业管理人员的入场服务。 原物业管理人员从接管到退出物业管理区，必须维护正常的物业管理秩序。 拒不交有关资料和财务的，拒不退出处1万元以上10万元以下罚款的物业管理区的，自规定时间届满第二天起每天处1万元罚款。

另外，关于物业管理费，“草案”明确建立了动态调整物业服务费用的机制。 商社区房地产服务费用实施市场调整价格，业主和房地产服务企业按合理、公开、质量价格一致的原则协商。 房地产服务费列入政府价格目录的，市发改委规定市住宅和城乡建设行政主管部门根据实际情况进行调整。

企业委员会的设立很难

目前，市内许多住宅小区难以设立业主大会、产业委员会，其中一个课题是需要足够的业主人数。 《草案》规定，在一个物业管理区域内，如果交付的业主的专有部分达到建筑物总面积的50%以上，5%以上的业主，专有部分占建筑物总面积的5%以上的业主或者建设部门可以向镇内事务所、乡镇人民政府提出设立业主大会的申请，居(村) 民委也规定，可以提出组织符合上述条件的业主或建设部门设立业主大会的申请。

业主大会采用会议方式，决定能够确定或调整房地产服务方式、服务内容、服务标准和服务价格的房地产管理者招聘、解雇或者不能接受事实服务的特殊维修资金的筹措、管理、使用的建筑物及其附属设施的改建、重建的房地产共享部分的经营方式，决定房地产共享部分的经营方式

事实上，北京市已经有很多小区成立了行业委员会。 位于回龙观东街南侧、黄平路东侧的华龙苑北里社区就是其中之一，在第三届产业委员会的帮助下，小区解决了新旧房地产交换、市政水交换等“老板难”问题。

但是，建设产业委员会也需要相应的专家参与。 否则，可能会遭到反对。 据华龙苑北里社区党支部书记王翠娟介绍，2008年业主自主成立了第一届产业委员会，当时产业委员会的法律法规意识淡薄，任期内，未经业主大会表决，将社区一楼地下室的一楼设备租给第三者，隔60多间房租，签订了10年逾期免费合同。

针对行业委员会成立困难的原因，北京市盛廷律师毕文强分析，许多小区组织成立行业委员会的成本高，小区人口多，规模大，业主组织能力弱。 此外，政府的管理水平也有一定的缺陷。 例如，专业不重视行业委员会的管理，这主要是不重视部门建设、人员配置，不被动或者自主混乱。

停车位优先租赁业主

面对居住者多、停车空间少的现状，如何使用住宅区内的停车空间备受关注。 《草案》明确提出在物业管理区内规划停车场、车库，以满足业主的需要。 用于销售的，不得销售给本物业管理区业主以外的人，或者未用于租赁的，应当优先租赁给本物业管理区业主。 不得以不出售租赁为理由拒绝租赁。 满足所有者需要后仍有富馀的，可暂时按月租给物业管理区外的其他人。

据北京京云律师事务所律师张晓黎介绍，根据中国《物权法》第七十四条的规定，在园区建筑区域内，停车的车位、车库将满足业主的需要。 在建筑区域内，规划停车场、车库的归属，由当事人以销售、附属、租赁等方式约定。 所有者占有公共道路和其他场所，用于停车的车位由所有者共有。

也就是说，小区车辆的位置在建筑计划内，在销售、赠与或借出之前，一般由开发人员拥有，开发人员和业主分别协商产权转移方式和使用权归属，但首先应满足业主的需要。 因此，开发人员将计划内车位出售给本区业主以外的个人、组织，有损业主权利的，或者开发人员擅自处置业主车位，有损业主权利的，业主可以追究开发人员侵权责任。

出租车给所有者以外的人的，根据《草案》的规定，区住宅和城乡建设或者住房行政主管部门限期修改，没收违法所得，拒绝改每辆违法出租车处5000元以上1万元以下罚款的，每个违法出租车座位处2000元以下罚款。

根据国家一级《物业管理条例》，小区车库、车位应优先满足自己小区的业主，违反《不准租赁》规定逾期不改的，最高罚款10万元。 目前一线城市小区汽车价格约20万元以上，不透露姓名的律师说，这种处罚金额对开发者来说只是皮毛而已。 北京商报记者陶凤常蕾