广州住宅松绑_广州“旧改”拆迁奖励：人均最高可获25平米奖励回购

原题:广州“旧改”拆迁奖励:人均最高可获25平方米奖励回购

文/羊城派记者赵燕华

11月5日，广州市住房和城乡建设局发布了《广州市旧村全面改造成本核算办法》通知(以下简称《通知》)，其中拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%。

本次发布的旧改革核算方法《通知》主要适用于市行政区域内的城市更新区规划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村进行的全面改造重建配置等成本核算。

另外，如果不突破规划建筑总量，只能在旧村改造范围内以“栋”、“户”或“人”三种方式评定住宅重建总量，同一项目只能以一种方式计算住宅重建总量。 住宅重建总量不包括住宅公共建设的辅助建筑面积。

住宅建设总量由楼、门、人确定

如果不突破规划建筑总量，旧村改造范围内的住宅重建总量将以“栋”、“户”或“人”三种方式评定，同一项目只能以一种方式计算住宅重建总量。 住宅重建总量不包括住宅公共建设的辅助建筑面积。

其中，以“栋”方式评定的住宅重建总量为每栋住宅280平方米乘以改造范围内的合法住宅建筑总栋数，以10%以下的比例上浮评定或合法住宅建筑基础面积的3.5倍，以10%以下的比例上浮评定。

以“户”的方式评定的住宅重建总量，每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行评定。 “户”核定标准按市村规划建设管理规定执行，村改建完毕的旧村可按公安机关登记的户审定。

以“人”方式审定的，征收主体或改造主体按市场评价收购村民现有合法房屋(包括符合“三旧”改造补偿政策的房屋)，本村村民(户籍人口)按人均建筑面积50平方米标准、建设成本赎回住宅规定时间内完成合同的，本村村民(户籍人口)人均建筑面积

建于2009年12月31日以后，无法证明住宅未合法列入改造成本

合法住宅建筑与2009年12月31日前村庄集体经济组织批准的三楼半以下住宅建筑总量不超过核定重建总量的，许可按1:1重建，与计入改造成本的重建总量之间的差额可以作为放置住宅权益的面积重建。

合法住宅建筑和截至2009年12月31日村集体经济组织认可的三层半以下住宅建筑总量超过核定重建总量的，以核定重建总量重建，超过面积可以按住宅重建价格给予货币补偿，或者不超过集体经济房地产重建总量的前提下，房租收益和房租收益相当的原则

到2009年12月31日村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑总量以外的建筑，每平方米1500元可补偿住房建设成本，并可计入改造成本。

值得注意的是，以上“合法住宅建筑”是指持有住宅生产证、村镇建设许可证、住宅基地证明书、截至2009年12月31日由住宅基地使用许可证和区政府(广州机场经济区管理委员会)实施村民住宅注册管理的证明书、属于一家一口建设的证明书等文件之一的住宅建筑。 也就是说，自2009年12月31日以后建成的未经合法证明的房屋不计入改造成本。

资料图/羊城晚报

集体经济房地产重建总量

按现有建筑面积或用地范围审定

旧村改造范围内集体经济房地产的重建总量可以通过现有建筑面积或用地范围两种方式确定。 原则上相同权利属于证明文件的区划，只能用一种方法计算村庄集体经济房地产的重建总量。

按现行建筑面积方式确定的，集体经济组织房地产合法建筑面积为1:1确定重建量截至2009年12月31日建成的未经合法证明的建筑，均按现有建筑面积的2:1确定重建量， 或者根据改造后集体经济不动产收入不降低的原则换算重建许可总量，其馀面积按住宅建设成本补偿，可计入改造成本的2009年12月31日以后建造的未经合法证明的建筑物不予考核。

用地面范围方式评定的是，包括进入旧村改造范围的村级工业园区、堆场、货舱、露天停车场等用地，按现有用地面积和容积率1.8 (毛)计算权益建筑面积，其建设费用由村集团筹措，不计算改造成本。

旧村全面改造范围内的用地可参照本条执行。 旧村改造的现状合法建设用地，在建设未获批准或建设未达批准规模的情况下，可以根据建设规模补充重建集体经济房地产权益的建设面积，其建设费用由村集团筹措，不计入改造成本。

现状房屋拆迁运费不超过每平方米60元

搬家补偿费是每户4000元

“方法”表明，当前房屋拆迁运费按每平方米60元以下标准计算，搬迁补偿费按每户4000元标准计算，室内需设置电话、有线电视、宽带网等设施转移时，广州市农民集体征地补偿关系

临时搬迁费标准是参考住房管理部门最新发布的《广州市住房租金参考价格》，结合旧村某地区市场租金水平的评价确定的。 住宅转移费用单价每平方米可在每月20元至40元范围内变动的集体经济房地产转移费用单价每平方米可在每月30元至60元范围内变动。

合法住宅建筑和2009年12月31日前建成的允许重建的建筑规模大，整体实施改造，一次搬迁的旧村5年可计算搬迁费用(即允许重建的住宅建筑面积×搬迁单价×60个月+允许重建的集体房地产建筑面积×搬迁单价×60个月)。 规模宏大，逐步改造，逐步搬迁的老村四年可计算搬迁费用。

在重建费用方面，“方法”也根据住宅辅助设施、装修标准，调整了合法住宅建筑的重建费用单价。 例如，6层和6层以下的住宅，单价为3046元，单价不包括地下室，不安装电梯，不适合中央空调，而7层和7层以上，总高度为100米以下的住宅，单价为4157元，单价不适合地下室、电梯、中央空调。

根据《通知》，无法预见的费用按附件《旧村全面改造成本构成一览表》的前期费用、拆迁费用、重建费用和其他费用合计的3%计算，需要突破，最高不超过5%。 用于设置补偿过程中实际发生但不包含在改造成本部分中的费用。

包括签订拆迁补偿配置协议、风险评估、其他特别主题评估、预先解约集体经济房地产租赁合同、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。 拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3% (计算基数不包括融资区域的协议推算土地使用权和土地转让金)。

资料来源

梁泽铭