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供应一直很低，没有流量大的支撑，成交平
据监测，11月广州网签住房交易量为5907件，环比下跌4%，总成交面积为65.26万㎡，环比下跌1%。
该统计消除了增城西瓜岭村、太平村、明星村累计2979套(共计28.44万㎡)的安房。
除了回家后的网络签名，年仅次于2月，成为第二成交的下位。
广州中原研究发展部认为，11月份成交的下一个原因主要是:
一.每月新供应的只有3875套( 41.9万㎡)，创业期内新低。
根据过去两年的“惯例”，从第四季度到明年春节，按照购房者年末购房的习惯，今年11月市场面临“无米煮饭”，大市的供应能力比春节月份( 2月，5003套)差。
其中，中心6区的供给量除了“全线下跌”以外，地价高的新盘进入市场的速度慢，购买者空间狭小。
二、周边区“流量大盘”出现阶段性“缺货”，未能及时刺激成交。
去年第四季度番禺亚运城发售过千套单元。 另外，南沙金洲板块、增城永和板块等大盘子也集中推销商品刺激成交，流量大盘子受市场欢迎，成交期短，可以支撑整体成交。
但是，除了今年11月亚运城创下376套成交记录以外，其他地区的大盘成交均不超过200套，去年同期成交货舱南沙，但本月未进入成交TOP10，推迟了部分买家的购房计划。
三、下半年买家购买欲望需要刺激，市场交易气氛平稳。
今年上半年由于土拍市场的升温、大湾区的计划落地等重要因素的利益，3~5月行情上涨。
但是，6月份再次确认政府严格控制了楼市的态度后，市场氛围逐渐平缓，受经济环境、楼市利益不足等因素的影响，购房者的购房心情发生了变化。
【新批量供给】
大盘支持不足，每周新供给下位徘徊
本月一手住宅的供给面积为41.9万㎡(3875套)，供给面积为去年同期的4成以下，与过去3年相比供给状况“异常”
广州中原研究发展部认为，这种情况有客观原因和主观原因。
首先，今年第四季度周边区主力大盘出现“阶段性缺货”，部分处于下一阶段建设周期，新商品尚未上市。
这种情况主要出现在番禺、南沙两区。
其中，南沙曾经的流量大盘阳光城丽景湾正处于新的建设周期，越秀滨海新城经历5月、8-9月两个销售节点后，供应能力也放缓
南沙本月进入“无流量大盘支持”状态。
其次，由于近年来宅基地供给的想法为“小面积”“多次投入”(也就是说大部分地区的占地面积≤5万㎡)，很难形成大盘效应。
现在，新盘一次维持在100-200套以内，曾经亚运城、融创文旅城等大盘子一次出800套以上的单元越来越少
小面积项目供应、成交仅限于大市刺激。
另外，一些热点项目基本完成销售任务，或者在明年春节后更新。
地区情况下，仅增城就维持10万㎡以上供应，第三季度供应能力强的番禺、黄埔供应量不足5万㎡。
另外，中心各区都在下跌，根据现在的市场状况，一部分市区的项目选择减少发货的速度还是少量供给。
【成交情况】
海珠、荔湾、黄埔、番禺四区逆市生长
本月成交维持“逆市上涨”的只有海珠、荔湾、黄埔、番禺四区。 其中中心区荔枝湾很有魅力，该区本月完成了7.47万㎡(624件)的成交，环比增长了28%。
广钢新城的中小户型单位的购买很少，由于未来的新区划产品也主要以三户以上的大户型为主，很多购买者加快了二户、九十平以下的户型单位的购买速度。
另一方面，明年第一季度，广钢的高价区划项目将上市，因此其收益销售价格在6.5-7万/絫左右，很多购买者担心板块整体的价格上涨，会“立即”进入市场。
另外，黄埔本月完成8.75万㎡(851件)成交，比上个月增加了27%。
该地区的成交现在主要以知识城市板楼为主，包括万科幸福誉、龙湖双珑原着等，主要原因是21号线在天河开通，买方担心地铁开通后大楼涨价，加快了进入市场的步伐。
另一方面，知识城的新项目进入了进入市场的阶段，其中波利拾光年，打上时代的标志，市场预计新市场项目的价格会高于现在的销售项目，开发者也希望借客，刺激购买者进入市场。
【库存状况】
可销售库存一年内出现新低，海珠、荔湾、黄埔告急
由于供应缓慢，广州整体库存下降了3个月，现在是最近的低724.14万m
比2019年初( 1月859.23万m )减少135.09万m，预计将来的市场供给将跟不上需求。
关于消化循环，由于约3个月就恢复成交，因此自9月以来维持了10个月以上的消化循环。
本月，新的供给全线减少的中心区多数是“6个月的红线”
其中海珠6.1个月，荔湾6.6个月，买方关注的黄埔区只有5.2个月。
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【磁盘表现】
亚运城独秀，东部有很多盘子上榜
本月番禺大盘亚运城累计成绩376件，距第二名近200件。
另外，本月的南沙热盘“邓肯火”未进入全市人气排行榜的前10位。
受此情况影响，本月成交的热板集中在增城、黄埔两区，这两区累计有6区上榜。
另外，中心区中高价格的盘保利和光晨樱、兰亭盛元是“杀入”前10，现在具备一定经济能力的购买者进入市场的欲望很强
这种情况与本月中古市的情况类似(中古住宅越秀，天河成交激增20% )。
说明实力购买者注视着现在市场的“窗口期”，以相对合理的价格获得高价的单位。
【后市研判】
预计12月许多区域将重新上市，成交将得到改善
国庆节以来经历了约2个月的“平淡”行情后，11月末，各区的推盘节奏加速了。
11月23日至24日，包括金科博特雷西明珠、山海连城、融创文观光城在内的多个项目上市
另外，市区受欢迎的板块广钢、广纸部分清尾项目也出现少量特价部门客户，预计12月份的成交表现将比本月改善。
另外，LPR下调5年以上，广州的“所得税和社会保障相互证”等“小礼包”虽然实际市场刺激有限，但对改善大厦氛围有一定作用。
预计今后一段时间，成交量进一步提高的可能性很大。
文章来源:广州中原研究发展部
