2020年中国航天继续超级模式_雅生活服务：继续“买买买”模式，2020年剑指百亿营收 | 半年报拆解④

文/乐居财经研究院陈朝

毛利率为37%，纯利润率为25.4%，雅居乐上市房地产公司雅生活服务( 03319.HK)8月8日发表了2019年中期的业绩，再次更新了收益力。

2019上半年，雅生活服务收入22.41亿元，同比增长59.4%，纯利润5.68亿元，同比增长69.3%，公司股东纯利润5.41亿元，同比增长62.9%。

照片来源:雅生活服务公告

背对两大住宅企业，继续“购买”模式

公告称，2019上半年雅生活服务收入主要来源于三项主要业务:物业管理服务、外延增值服务和社区增值服务。 其大部分收入来源于物业管理服务，收入12.27亿元，占总收入的54.8%。

事实上，我国房地产企业的收入多来自物业管理服务。 增加管理面积规模是提高收入最有效、确定性最强的增长方式之一。

与其他房地产公司相比，雅生活服务背负着两大房地产公司的巨头，除了母公司雅居乐之外，还有兄弟公司绿地的控股公司。 2年前，绿地控股公司以10亿元出资子公司上海绿地房地产服务有限公司100%的所有权出售给雅居乐集团，与雅居乐房地产达成战略合作，绿地今后5年将每年为雅居乐提供1000万元以下的房地产管理面积。

截至2019年6月30日，雅居乐集团和绿地控股公司的在管面积占总在管面积的27.6%，雅居乐集团和绿地控股公司的合同面积占总合同面积的33.1%。

不仅收购绿地的房地产，雅生活服务也不断寻求其他收购机会。 扩大规模是雅生活服务的重要发展策略之一。 仅2019上半年，雅生活服务就完成了4项重量级收购，包括新三板企业青岛华仁房地产、黑龙江顶尖企业哈尔滨景阳房地产、房地产百强公司广州粤华房地产和兰州城关房地产。 此外，雅生活服务也不断开拓第三者，基于深耕大湾区、长三角、京津冀城市群，进军华中、华北市场，突破西南、西北地区，获得区域内多个指标项目。

2019上半年，雅生活服务增加了约6765.7万平方米的在管面积，增加了约7987.5万平方米的合同面积。 截至2019年6月30日，集团从第三方房地产开发商处获得的在管面积约为1.53亿平方米，从第三方房地产开发商处获得的合同面积约为2.17亿平方米。

照片来源:雅生活服务公告

到2019年6月30日，雅生活服务总管面积为2.11亿平方米，合同面积约为3.25亿平方米。 集团管理项目达1,031个，垄断全国25个省、直辖市和自治区、83个城市。 其中，37.9%位于广东港澳大湾区，18.7%位于长三角城市群，12.8%位于兰西城市群，6.1%位于哈长城市群，4.4%位于山东半岛城市群，其馀分布于中国其他地区。

依靠集团和兄弟开发企业，雅生活服务将在今后3年获得大量交付面积。

雅生活董事会联合主席兼首席执行官黄奉潮在2019中期业绩会议上，现在是收购优质公司的窗口期间。 雅生活意向收购目标主要集中在经济发达地区，广东港澳大湾区、长三角地区等填补地区业务短板的地区。

深入挖掘社区资源，提高增值服务粗利润率

申万宏源报告称，2018年房地产管理费服务平均毛利率达30%，增值服务平均毛利率达45%，增值服务是房地产企业的重要优势。

照片来源:雅生活服务公告

2019上半年，雅生活服务以人、房、车、公共资源为中心深入挖掘社区经济生态圈，为服务质量、生活体验、智力社区运营管理做出了许多创新协同发展。 增值服务的收入和粗利润率带来了有效上升。

2019上半年，雅生活服务社区增值服务收入达人民币2.06亿元，比上年增长157.9%，约占总收入的9.2%。 集团外延增值服务收入达人民币8.08亿元，比上年增长40.3%，约占总收入的36%。 毛利率也比上年增加了4.5个百分点，为51.4%。

社区增值服务的发展主要是集团深入挖掘社区资源潜力，通过停车场智能改造和集中利用俱乐部、广告资源，大大提高了资源利用率。 与此同时，推进房地产维修、家政服务、社区零售等社区生活服务，试点和落地创新社区增值产品。

外延增值服务中的案场物业管理服务收入同比增长27.9%，粗利润率也从同比增长4.9个百分点增长49.2%。 主要是雅居乐集团的案件场所项目数量增加，为第三方房地产开发商提供的案件场所服务增加。 其他外延增值服务比上年增长53.6%，为4.28亿元，主要是房地产营销代理业务量增加，雅居乐集团竣工交货面积增加带来了房检服务量的提高。

照片来源:雅生活服务公告

上市前，雅生活服务建议2020年实现100亿元收益目标。 雅生活理事会联合主席兼最高经营责任人黄奉潮前几天说，这个目标并非不可能。 “企业一定要有发展目标，有目标才有动力。 从我们的发展计划、扩张途径等可以证明这个目标。

文章来源:乐居财经