中美第一阶段协议签订后_房屋认购协议签订后，在何种情况下购房人可以主张退还定金？

预约合同是预约合同，是为签订本合同的协议准备，双方有权在签订本合同之前继续协议。 买方签订购买合同后，有权就购买合同条款进行协商。

律师认为商社的预约合同是开发人员单方面制定的格式合同，该格式合同应遵循合同法要求的公平诚实的信用原则，购买人在签订预约合同后应允许就购买条件进行协商。 预约协议排除购买者协议的权利的，购买者主张预约协议无效，有权要求返还购买者的预约金。

一、房屋买家与开发人员签订预约合同，交纳预约金后，如无法就预约合同以外的条款达成协议，可以要求退还预约金。

审查要旨:购买者满意开发人员示范房，与开发人员签订订单协议，并向其交付预付款，双方约定于某日签订商品预售合同。 之后，开发者提供的商品的预售合同中，有作为参考等不利于购买者的条款，因此购买者对该条款提出异议并要求删除，开发者无法立即回答，因此商品的预售合同没有在订单合同的约定日期签订。 属于最高人民法院“解释商社买卖合同纠纷案件审理的法律若干问题”第四条规定的“对当事人双方的事由不负责”，开发人员应将收到的预付款归还买方。 案件来源:最高人民法院公报( 2006 )年8期。

二、双方协商以银行偿还贷款的方式支付馀额，未能签订贸易合同是当事人双方的原因。

审判要旨:预约书作为卖方和买方约定缔结未来商品买卖合同的协议，商品买卖合同的预约合同，即预约书和商品买卖合同与本合同的关系。 当事人签订预约书，约定交付预约金的，根据《担保法》第八十九条、最高人民法院《解释有关适用的一些问题》第一百一十五条的规定，该预约金是合同的预约金。 根据双方当事人的约定和有关法律定金的规定，当事人一方违反了预约书的约定，商社买卖合同无法签订的，按照定金的惩罚负责。 支付定金的当事人一方违约的，接受失去取回定金权利的定金的当事人一方违约的，应将对方当事人的定金返还两倍。 当事人双方如无违约行为，就有关条款协商不一致，或者当事人双方有不负责任的事由，因不可抗力和其他当事人意愿以外的因素无法签订商社买卖合同的，领取预付款的一方应当向对方当事人返还预付款。 案件来源:陕西省高级人民法院案号: ( 2018 )陕民终112号。

三、开发人员已公开商品买卖合同的正式文本，买方同意签订合同时根据公示文本签订，以公示文本不公平为理由拒绝签订的，法院不予支持。

审判要旨:在诉讼中，张雪梅没有签订贸易合同的原因是合同条款内容对张雪梅不公平，其要求已经修正，新锦江公司不同意。 但双方签订的《锦江英城家庭预约书》第7条明确承诺，张雪梅已经查阅了锦江英城销售中心大厅内公示的《重庆市商品房买卖合同》、《前期房地产服务合同》和《业主临时管理合同》的内容并同意。 根据这一承诺，二审法院认定张雪梅知道与新锦江公司签订的商品买卖合同，以张雪梅提供的商品买卖合同条款内容不公平为由拒绝签订商品买卖合同类张雪梅为由，认定没有签订商品买卖合同，符合本案的客观事实。 案件来源:重庆市高级人民法院案号: ( 2014 )渝高法民申字第00021号。

四、认购协议签订后，买方无法证明开发人拒绝签订正式商品买卖合同的，无权要求归还存款。

审判要旨:本院经审查，案件由采购书籍双方当事人承认，在真实意义上合法有效。 本预约书为“乙方未能在第二天起7天内与甲方签订预约房屋的合同及其补充协议时，乙方承认自己放弃购买，并无权要求甲方返还已支付的预约金，同时本预约书也自行终止。 甲方有权将这房子卖给第三方"。

据此，一审判决双方根据预约书签订《商品房买卖合同》的期限，自本预约书签订第二天起七天内，任何一方违反合同均认定对方应负有预约金的责任，同时本预约书自行终止也不合理。 从履行来看，安福运营公司从4902室和4903室的预约书约定的最终契约日到2014年6月12日仅仅是1天，2014年6月11日在预约书上最终明确记载了“以9成签约”的事实，这时安福运营公司承认(希望)签约的态度是错误的 根据原审查，范茂荣没有证据证明安福运营商公司拒绝签订合同，也没有证据证明安福运营商公司短期不能取得住宅预售许可证的合同，范茂荣和安福运营商公司在合同期限内没有签订商品买卖合同，范茂荣也将住宅费用 案件来源:安徽省高级人民法院案号: 2018皖民申1783号。

五、买房者和开发人员认为，因对方原因无法证明无法签订商品买卖合同的，不对双方原因负责。

审判要旨:双方签订《筑锦尚堰项目店铺预约采购书》后，未能签订《重庆市商品房买卖合同》。 江华和筑锦公司均声称因对方原因未能签订商品房买卖合同，但双方未出示有效证据证明各自的主张，应视为当事人双方不负责任的事由未能签订商品房买卖合同，双方未构成违约。 据此，二审判决认定建筑锦公司应将收到的1000万元存款归还江华，没有错误。 案件来源:重庆市高级人民法院案号: ( 2016 )渝民申1267号。

以上案例符合最高人民法院《解释商品买卖合同纠纷案件审理的法律若干问题》第四条规定的《不对当事人双方负责的事由》，开发人员应将收到的定金返还买方。

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