分拆上市机会_宝龙商业由宝龙地产分拆上市，收入近年急速增长，估值合理

宝龙商业( 09909 )从宝龙房地产( 01238 )分批发售，在中国所有商业运营服务供应商中排名第四，市场份额为0.8%。 公司管理的房地产项目主要位于长三角，来自该地区的收入约占63%。

-征聘日期: 12月16日至19日

-发布日期: 12月30日

-垄断推荐人:农银国际

-收款明细:中银香港

销售-1亿5千万股，销售90%，公开10%，剩下超过15%的股票。 合格的宝龙房地产股东优先发售中共提供约1，436万股认购股的保证配额，每100股认购一股，约占发售股的9.58%

-每股股价从7.5元到10元，最多汇集15亿元，上市费用约为8，000万元

每只手500股，入场费5，5050.39元

-以上限价按10元计算，市值约60亿元(按18年收益率约1.33亿元计算，市盈率约为40.6倍，按18年7月至19年6月收益率计算，市盈率约为34.6倍)

截至2019年6月底，平均资产净值约2.97亿元

公开发售分为甲组( 500万人以下的申请人)、乙组( 500万人以上的申请人)

业务:

-16~18年年收入分别为人民币7.52亿元、9.72亿元、12亿元，19年前6个月收入7.49亿元

-16年至18年总利润分别为人民币1.64亿元、2.53亿元和3.25亿元，19年前6个月总利润为1.97亿元

-16至18年纯利润分别为人民币6,293万元、7,859万元和1.33亿元，19年前6个月纯利润为8,713万元

-16至18年间调整的净利润分别为人民币6,293万元、7,859万元、1.33亿元，19年前6个月调整的净利润为9,678万元(与上市费用无关)。

-截止到19年6月底，公司管理着45栋零售商业房地产，管理着的建筑物面积约为640万平方米，共计约为59栋零售商业房地产提供商业运营服务。 签约的建筑物面积约为750万平方米。 公司也为住宅物业、办公楼和服务公寓提供住宅物业管理服务。 截至19年6月底，公司房地产管理服务部门下有44处房地产，总管理面积约1，060万平方米，合同管理69处房地产，总合同建筑面积约1，710万平方米

公司旗下的管理房地产总公司宝龙房地产和附属公司约占90%，合资企业占5%，独立第三者占5%。 客户主要包括房地产开发商、业主、业主委员会和租户。 5大客户年收入约占20.5%，最大客户为母公司宝龙不动产和附属公司，约占去年总收入的17.2%。

公司以四大品牌“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”提供商业运营服务

-公司历史可追溯到1993年，当时首先经营子公司厦门华龙物业管理，为控股股东宝龙物业提供辅助物业管理支持。 宝龙房地产开展零售商业房地产开发后，公司于2007年将服务范围扩大到提供商业运营服务

-约50%的资金用于战略收购；约25%的资金用于信息技术系统升级；约10%的资金用于某些租户的股票投资；约5%的资金用于根据轻资业务模型对独立的第三方开发或拥有的零售业务的房地产进行重组

基础投资者:

-安踏体育( 02020 )副主席丁家、永辉超市、恒安国际( 01044 )副主席兼行政总裁许连捷、Orchid China Master Fund等共购入约2.82亿元股票，按中间价格计算，约占21.49%，设立了6个月的禁售期

上市后的主要股东体系结构:

-宝龙房地产( 01238 )持有67.5%

-汇丰鸿管理(主席许华芳出资)持有7.5%，许华芳是宝龙房地产控股公司许健康先生的儿子

-一般股东持有25%

简单评估:

-宝龙商业( 09909 )从宝龙房地产( 01238 )分批发售，在我国商业运营服务供应商中排名第四，市场份额为0.8%，公司主导商业房地产管理，管理的房地产项目主要位于长三角，收入近年来快速增长

-以上限价按10元计算，市值约60亿元，按18年收益约1.33亿元计算，市盈率约为40.6倍，按18年7月至19年6月收益计算，市盈率约为34.6倍，考虑到公司收入增加约3成，较为合理

公司引进四大基础投资者，共购入约2.82亿元股票，按中价计算，发售约21.49%股票(来源:信诚证券)。

文章来源:信诚证券