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北京时间8月14日晚，分享办公空间的企业WeWork正式向美国证券交易委员会( SEC )提交IPO招聘书，公司名为“The We Company”，提案交易代码为“WE”。 此次IPO的客户有摩根大通、高盛、美银证券伯克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行。
WeWork在招股书中决定了作为“占位符”使用的最高融资额为10亿美元，但没有具体公开IPO资金筹措规模，也没有公开上市交易所、发行价格区间以及股票发行数。 根据知情同意，WeWork计划融资超过35亿美元，市场被视为继Uber之后美国股票的第二大IPO。 Uber今年5月上市，筹措了约80亿美元。
WeWork成立于2010年，主要业务是改建租赁办公楼，并将其租赁给其他公司。 成立9年，WeWork共获得超过80亿美元的融资额，今年初，日本软银集团以20亿美元重新投资WeWork，该公司的评价额达到470亿美元。
但是上周，据《迟交post》报道，在取得个人一级市场的股票交易文件中，WeWork下跌了470亿美元至231亿美元。
根据招募书，从2016年到2018年，WeWork的收入超过了4倍，但损失也以几乎相同的速度扩大。 2019年上半年，web运营15.4亿美元，纯亏损6.89亿美元。 2018年，WeWork收入达到18.2亿美元，纯亏损达到16.1亿美元。
WeWork创始人兼首席执行官亚当·诺曼自创立以来，把WeWork归类为房地产公司太狭窄了，他一直主张WeWork是一家雄心勃勃的“社区公司”。 “我们来这里是为了改变世界，”诺曼说。 “我从来没有再感兴趣过。”
但是，今年最着名的两家上市公司的优势和Lyft自上市以来一直很困难，投资者对这两家公司实现数十亿美元赤字和利润的时间表持谨慎态度。
另外，WeWork的很多员工报道说公司环境混乱，分店业务没有顺利发展。 据招股书介绍，WeWork约83%的收入仍然来源于共享空间租赁会员费。
对现在的WeWork来说，主要的营业利润是无期，新的故事还没有形成。 同时，还需要继续扩张借款和融资。 仅凭诺曼的“改变世界”梦想，WeWork在资本市场上能得到多少认可？
成立九年，依然只是“二房东”
从数据来看，WeWork是一家不断扩大赤字的公司。
文件显示，2016年至2018年，web收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元、18.2亿美元，净损失分别为4.3亿美元、8.8亿美元和16.1亿美元。 增长超过4倍，损失也以几乎相同的速度扩大。 2019上半年，web经营为15.4亿美元，纯亏损为6.89亿美元。
单位:亿美元的资料来源/招股书
目前，WeWork在世界28个国家和105个城市中分布了485个空间。 全球大企业的入住率达到了40%。 在中国，WeWork也积极配置第二线城市，加深本土合作伙伴关系。
截止到2019年Q2，WeWork会员数达到52.7万人，其中38%来自世界500强企业。
WeWork员额变化(单位:千人)数据源/招聘书
目前，WeWork的收入大部分来自分享办公室空间的会员月费，截止到2019年6月30日，约占公司总收入的83%，其次是会员和服务收入，会员购买会议室和印刷等服务，WeWork及其合作伙伴共同提供的其他产品和服务，总收入 12%的收入来自We Company通过产品套件提供的其他产品和服务的收入。
从文件披露业务模式看，WeWork业务分为两部分，一部分是根据大企业的客户需要找空间改造提供服务，另一部分是通过空间、服务、产品为会员客户提供体验。
WeWork商业模式来源/招聘书
但是，从收入结构来看，WeWork的商业模式和“二大家”依然没有差别。 也就是说，以较低的价格长期租赁事务所，通过装修和分割，分给企业，获得收入。
评价断了腰，创业者套利过7亿美元
文件显示，日本软银集团是WeWork的最大股东。
股东数据捕获来源/招募书
成立9年，WeWork共获得超过80亿美元的融资额，今年初，日本软银集团以20亿美元重新投资WeWork，该公司的评价额达到470亿美元。
但是，到目前为止，据“迟到的职位”报道，在取得的个人一级市场的股票交易文件中，WeWork截然不同，从470亿美元下降到231亿美元。
在此之前，TechCrunch报道诺伊曼在IPO之前从公司获得了7亿美元以上的资金。 2018年诺伊曼也曾夸耀过自己销售1亿美元WeWork股份的经验。
另据资料显示，WeWork在曼哈顿开设了名为WeGrow的私立小学，2016年收购了生产冲浪池的公司的42%的股票(诺曼非常喜欢冲浪)，但是在这两年间投资了很多与WeWork经营业务关联性不太强的公司，引起了争议
另外，诺曼利用WeWork的“利益”，公开报道称，自WeWork成立以来，诺曼就投资房地产领域，这些房地产有时会向WeWork支付租金。 他的其他投资包括商业房地产和创业企业股票。
员工们据媒体报道，we员工的流动率惊人。 诺伊曼希望WeWork的年度离职率达到20%，所以有传言说他会保持员工对工作的警惕性，但他本人对此表示否定。 据公开报道，WeWork已经有两次大规模的员工退休，有的员工突然解散整个团队进行重组是常见的。 一位前干部说:“在WeWork工作的时候，发现这家公司缺乏文化，如果有文化的话，那就是转播站文化。”
今年3月，WeWork宣布裁员约300人，约占员工总数的3%。 受裁员影响的部门包括美国WeWork工程团队、产品和用户体验设计部门。 裁员的理由是公司在制定新的招聘计划之前调整了。 接着，WeWork又发表了增加6000名新员工的计划。 截至2019年6月30日，WeWork共有12500多名员工，其中约有7500名员工在美国。
为了表明自己能带来健康利益，WeWork独自开发了“社区调整后EBITDA”这一金融指标，排除了市场营销、建筑、设计等诸多成本。 外界媒体说:“这是流行的数学计算，好像在你面前挥手创业公司没有钱，是对未来的投资。”
在Business Insider的报道中，纽约大学商学院的教授谴责了wework。 在泡沫市场上，是公司和投资者之间的共同幻觉。 " "
发售后的话该怎么说呢？
从文件中可以看出，WeWork强调了自己的社区和技术。 公司招聘500多名设计师和建筑师，同时增加由2500多名社区管理员组成的团队，由WeWork自己构建产品和服务，参与合作伙伴关系，改善会员体验。
同时，WeWork表示公司拥有约1000名工程师、产品设计师和机器学习科学家，致力于构建运营业务的复杂系统。 因此，他们可以以更便宜的价格为会员提供良好的体验。
成立9年，WeWork不断通过收购来完善自己的产品和服务。
今年2月，WeWork改名为The We Company，宣布同时发展WeWork、WeLive和WeGrow三条不同的业务线，进行多元化尝试，WeWork表示公司将在当前城市积极扩展，在169个城市陆续开展业务。
根据文件，包括jp摩根和jp高盛集团在内的多家银行承诺向该公司提供最高60亿美元的债务，这些债务将在该公司的IPO时到达。 作为债务协议的一部分，WeWork今后数年被要求持有至少25亿美元，至多35亿美元的现金。
WeWork在文件中，由于经济下滑，企业寻求更加灵活且低成本的办公方式。 WeWork可以为企业提供定制的短期备选方案。 他们每个员工最多可以节约66%的成本。 这也是他们对未来市场充满信心的原因之一。 一位共有事务行业的员工就火财经表示，WeWork上市后，头部效应出现，品牌得到加强，资金流入，“租金率达到平均85%时，可以实现损益平衡”。
另外，根据文件，WeWork是一家没有CTO的公司。 前面提到的业者，可能是他们想说明的。 技术作为基础设施，已经融入公司的血液中了吧。
WeWork高管信息来源/招聘书
在网络热潮期间，一家名为Regus的公司通过提供类似灵活的办公室成为股市的宠儿。 随着互联网泡沫破裂，瑞气破产，瑞气改名为IWG，IWG目前在世界上拥有约3000家办事处和250万客户。 据《华尔街日报》报道，2018年，IWG的收入是WeWork的两倍，但IWG现在的市场价格只是约40亿美元。
据海外媒体报道，WeWork这家公司很难评价其是否具有长期的经济可行性，虽然增长势头不断，但是能否以可持续发展的方式实现还不清楚。 “WeWork这家创业公司企图破坏已经成立的行业，雄心勃勃。 也许是过去10年中“独角兽”创业公司中最不可思议的生物。”
文件中，WeWork多次提到中国。 2016年，WeWork从上海开始在中国市场运营。 一年后，软银、中国公司弘毅资本和真挚资本出资5亿美元，与WeWork建立合资公司。 WeWork在这家名为ChinaCo的公司持有59%的股份。 该公司是WeWork在中国大陆和港澳台开展业务的独家经营者。 2018年，我国市场营销收入占WeWork总营销收入的5.5%。 据weworkweb网站报道，该公司在中国的12个城市拥有115栋房地产，占全球的15%。
但是，中国市场与美国市场大不相同。 WeWork在文件中的风险因素中也表示“担心美国和其他各国，特别是中国的未来关系的变化。 中国和其他国家实施的更高关税、资本管制、不利贸易政策和其他准入壁垒可能会对我们的业务、财务状况和运营业绩产生不利影响。
WeWork提出的共享办公模式也吸引了不少“中国学徒”。 国务院办公室公布的数据显示，2014~2015年，我国共有办公空间(包括孵化器)从50家发展到2300家，增长46倍，2016年超过4200家。 经过几年的走马丸地，现在优客工厂、氪星空间、纳什空间、梦加等企业占据了很大的市场份额。 对于这个“中国学徒”，WeWork的上市意味着分享办公业界的新时代即将来临。
资料来源:燃烧财经
文章来源:燃烧财经
