优客工场_原创 优客工场冲刺纽交所，联合办公市场需要重新认识

原题:优客工厂的超级新交所、联合办公市场需要重新认识

作者/风雨同舟

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食堂在中国商业圈是特殊的存在，在筹资交错期间，经常发生意外的连锁反应。 惊人的大事件多在食堂大事化，但是看不见的小事件多通过食堂成为大事。

2015年情人节，真正的基金伙伴徐小平组织了餐厅，李开复、毛大庆等人来参加宴会。 席间，徐小平和李开复强烈鼓励毛大庆创业，大家用酒力讲了很多话。 最后毛大庆决定开办优客厂的项目。

2019年12月11日，优客工厂向美国SEC提交了股票募集书。 这个计划在新交易所上市。

创业5年，美股上市，超过了5年前食堂参加者的期待，来得这么早。

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运营利润率大幅度改善，出现了规模效应

从财报数据来看，优客厂目前的发展状况令人欣喜。

据招股书报道，2017、2018、2019年前9个月，优质客厂分别亏损人民币4亿元、人民币4.57亿元和人民币5.61亿元。 乍一看赤字的倾向在扩大，仔细一看，经营状况正在改善。

招股书说，优客厂收入持续增长三年。 2017年、2018年的销售额分别为人民币1.67亿元，人民币4.49亿元，2019年前9个月的销售额为人民币8.75亿元，换算成美元约1.24亿元，上年同期只有人民币2.82亿元。

收入的增加，这三年也是加速期。 例如，今年第三季度单季收入为人民币3.88亿元，比第二季度人民币2.92亿元增长33%，比上年同期人民币1.35亿元增长186%。

具体赤字，今年头9个月人民币赤字5亿6000万元，运营利润率为-64%。 相对于2017年的-239%，企业的规模效应逐渐显现，2019Q3季度的营业利润率为-37%。

规模效应主要表明成本比例在下降。 其中，一般管理费用的比率从2017年的56%下降到2019年前9个月的15%，市场销售费用的比率从2017年的15%下降到2019年前9个月的6%。

纯利润数据显示，优客厂2017年全年、2018年全年、2019年前9个月的纯利润分别为人民币1.67亿元、人民币4.49亿元、人民币8.75亿元，2018年全年、2019年前9个月比上年同期分别为168%和210%。

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空间业务与非空间业务前景

根据招股书沙利文的数据，优客厂是目前国内管理空间最多、管理面积最大、霸盖城市最广的合作企业，其业务结构主要分为空间业务和非空间业务两大类。

空间业务包括城市更新、老办公室房地产改造和租赁，非空间业务是增值服务业务，提高空间业务的坪效应。

据招股书介绍，优客厂自2015年9月开始运营以来，陆续配置了197个共同事务空间，独占了中国的41个城市和海外的新加坡，其中171个空间已经在运营中。 优客厂共提供72700个站点，总租率为79%。

出租率79%的数据显示，在目前中国联合办公室行业，优客厂已经优于众多同行。

空间业务主要包括两种模式:直营和轻资产。 直营模式现在仍是主流，但轻资产模式发展速度快，到2019年9月底，优客厂已有39个轻资产模式空间，管理面积约138700㎡，约占总面积的23% (总管理面积608600㎡)。 。

除此之外，优客厂在中国的4个城市和美国的纽约有7个共同办公空间，但由于股票很少，对优客厂的收入几乎没有贡献。

非空间业务主要是增值服务，其意义在于提高物理空间的坪效应。 优客厂利用数据系统和运营系统积累用户数据，分析用户需求，提供设计工程一体化服务、正确营销、企业财税法律、社区电商、知识产权等多方面服务。

据其招股书记载，截止到2019年9月30日，优客厂生态约700名业务伙伴聚集，联合30多名优客厂投资企业，为客户提供非空间业务的员额为609，600人，其中企业员额为25000人，个人员额为584600人。

另外，优客工厂今年8月重新发布了社区电气商务，在线2个月的GMV达到了880万元。 2017年至2019年9个月，优客厂非空间业务纯利润累计达人民币5.22亿元。

优客厂纯利润构成方面，空间业务纯利润2017年、2018年、2019年前9个月分别为人民币1.54亿元、人民币3.94亿元、人民币4.20亿元，2018年、2019年前9个月分别为155%、59%； 非空间业务方面，市场品牌业务纯利润2018年、2019年前9个月分别为人民币2461.70万元、人民币4.03亿元，占总纯利润的比例分别为5%、46%。

因此，空间业务，空间业务的成长很快，跟上空间业务的势头正在逐渐增加。

在以往的市场上，联合办公行业与双房东类似，收益模式主要被认为是转租产生的差额，但优质客厂的非空间业务有望给该行业带来新的期待。

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结语

这是一个潜力和压力很大的行业

沙利文数据显示，2013年中国共同工作的市场规模为人民币11.7亿元，2018年增加到人民币174.1亿元，年复合增长率达到72%。 沙利文预计到2023年，中国共同工作的市场规模将达到人民币1322.8亿元，2018-2023年复合增长率将达到50%。

这样，联合办公室的市场潜力非常大，同时压力也很小。

过去20年，中国房地产价格持续上涨，企业办公成本持续上升是客观事实，这种客观环境对资金力量不强的创业企业、中小企业来说压力很大，但在前几天全民创业的大环境下，企业办公室的空间需求持续增加。 共同事务行业产生于这样一个时代的巨大背景下，可以满足这一部分的市场需求。

理论上，能够满足某些市场需求的服务产生价值、财富，但外部环境不断变化。

中国房地产已进入下半年，政府和社会都无法接受房地产市场回归过去20年的老路，全国房地产狂欢已经结束，随着近年外部环境的变化，近年创业企业的5年生存率已经下降到2%。 越来越多的人意识到创业是九死一生的道路，创业潮已有退烧的迹象，因此今年以来北上广深的第一线城市办公大楼的空缺率越来越高。

今年8月，WeWork被美股砍倒，价值大跌，软银孙正义大发雷霆，联合董事会其他股东罢免了WeWork创业者亚当诺伊曼。 当时引起了很大的市场震动，对于共同工作的行业来说是地震。

虽然WeWork的业务模式主要是双房东模式，但优客厂增加了轻资产模式，扩展了U Plus的非空间业务服务，加强了企业的共同事务生态系统。 同时，优质客厂也投入技术开发，提高运营效率，升级智能事务系统。 将来，优质客厂也将继续选择合适的收购和投资机会，加强和扩大市场领先地位。

从两者不同的业务模式来看，未来优质工厂的运营收入和运营效率将进一步提高，总体收益能力将稳步提高。 美国股市也许会重新评估联合办公产业的评价。 让我们关注一下优客工厂能否以此优势登陆新交所。