2020年楼市定调_2020年楼市展望： “历史大顶”后 市场走向何方？

资料来源: 21世纪的经济报道

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楼市销售规模连续四年刷新记录，有可能达到历史最高点后，接下来会发生什么？

今年前10月，全国商品销售额达到12.44万亿元，与去年一年的15万亿元水平保持了不远的7.3%的增长速度。 同期，全国商社累计销售面积首次超过去年。 年底是住宅企业打击年度业绩的重要时间段，今年房地产销售规模很可能会更新。

2016年至2018年，全国商社销售面积和销售额连续三年刷新历史记录。

最近，各证券公司、机构陆续发表了2020年房地产行业战略报告，分析了“历史上最先进”后的市场动向。 其中，销售下滑、投资冷却、房价稳定成为机构的主要判断。

另外，随着规制的常态化，楼市有可能进入漫长的下行周期，这期间，业界内部变化剧烈，板块运动、业界洗牌持续。 库存市场的崛起，将成为今后几年的主旋律。

跌价稳定

今年全国性房地产管制政策，主要在二、三季度公布。 5月起，监督层相继采取一些政策态度，监督房地产融资政策。 受此影响，信托、私募等融资渠道受到大幅限制，银行开发贷款的审查程序也变得严峻。 7月30日召开的中国共产党中央政治局会议强调不会再次解雇住宅，首次提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段。”

第四季度以来，一些城市放松了对楼市的控制。 监督管理层没有表现楼市的政策，但是设施一般认为房地产管制政策不可能松懈。

太平洋证券表示，决策层对本轮房地产管制的决心非常坚决，即使在有稳定增长压力的情况下，也不会大幅放松房地产政策。 该机构认为，现在的政策环境与2012年非常相似，在很多城市进行了房地产政策的微调，但缓和幅度过大的话就会马上中止。 “对房地产的坚决的管制态度和长期的维持，特别是住宅企业的融资政策松懈的可能性很低。”

东吴证券也表示:“2020年，目前没有必要过度控制整体缓和，房地产市场价格缓慢下降，期待稳定的结构并不容易。 未来房地产行业政策稳定，政策将根据市场情况进行反周期性微调，但“住宅不会被炒鱿鱼”仍然是一个硬性制约。

政策期待稳定的情况下，将来的市场也慢慢进入下跌期。 许多机构认为明年房地产成交面积会下降。

但各机构对楼市降温幅度的预测不一致。 光证券最悲观，明年全国商社的销售面积将减少8.5%。 最乐观的华创证券认为，明年的销售面积和今年一样，即维持在17万平方米到18万平方米之间。

价格方面，很多城市的政府部门都限制住房价格的下跌，各机构认为，将来住房价格的动向稳定，高涨也不会急剧下降。

据太平洋证券报道，从成交量来看，2019年或是新房市场的“历史大台”，之后数年下跌趋势增加。 据该机构介绍，过去三四年的新建合同每年都超出预期，除了棚屋货币化的催化作用，合同的主力实际上是未来的城市化需求。 将来对新房的需求将逐渐恢复到每年11亿~12亿平方米左右的中枢水平。

另外，由于融资渠道受到限制，未来的住宅企业在投资中也会变得谨慎。 机构认为，明年全国房地产投资增长率将从两位数下降到一位数，政策严格的话，这个增长率有可能在5 %以下。

轮流和洗牌

在市场整体下滑的同时，房地产业的内部变化仍在激烈流动。

许多机构认为，棚屋改革的红利仍然在三四线大厦市发挥底力，保证整个市场没有大幅度的减少幅度。 但是，从板块轮换的角度来看，第二线城市再次成为未来市场的热点。 其中，一线城市规制政策相对严格，二线城市市场值得期待。

据光证券预测，从销售面积来看，明年第一线城市持平，第二线城市增加10%，第三四线城市减少16%，从销售额来看，第一线城市和第二线城市分别增加10%和13%，三线城市减少16%。

同时，随着管制的继续，大型住宅企业在融资、取得土地等方面的优势越来越明显，业界洗牌更加激烈。

据上海易居研究院介绍，随着房地产行业风险防范的进一步加强，一些地方政府在有土地时要求一定规模的开发商开发，土地竞争需要支付高额保证金，对小住宅企业的经营能力和决策能力提出了更高的要求。 由于住宅企业的容许率更低，进一步压迫了小型住宅企业的生存空间，一些实力不足的小型住宅企业最终走向合并或破产的边缘。

近年来房地产业集中度一直在加快。 华创证券报告称，2019年1-10月，50强房企业销售额达到7.5兆元，在全国商品销售额中所占的比例已经超过60%，但到2011年，该比例还没有达到20%。 这期间，30强住宅企业的销售额从15%上升到50%，10强住宅企业的销售额从10%上升到30%。

中原房地产首席分析师张大伟在21世纪的经济报道中说，市场下游期房地产业的分化还会持续。 目前头部住宅企业综合优势明显，位置稳定。 规模在500亿到2000亿之间的中型住宅企业已经分化，有些企业被超越，但有些住宅企业后劲不足，有可能脱落。

太平洋证券总结说，业界集中度的提高从“春秋”阶段向“战国”阶段发展。 大型住宅企业的合并对象由小型住宅企业(只有几个项目的住宅企业)变为资金链紧张的百强住宅企业。

此外，库存市场的崛起也值得关注。 华创证券表示，从职业态度来看，房地产管理、商业房地产和产业房地产有着广阔的增长空间，有望成为住宅企业传统业务以外的新增长点。 该机构预计2030年物管行业规模将达到2兆元，预计比现在增加一倍。 华泰证券也持相同看法，认为物管和商业地产存在兆级市场空间。

另一方面，现在全国约30个城市的二手住宅交易规模超过了新房，数量有可能持续增加。 很多机构认为，很多城市都会发生“二手住宅压迫新房”的现象，这将导致大型房地产中介机构的兴起。 对于开发者来说，从中长期来看，必须注意热点城市市场空间缩小的现象。