楼市的市场调控_楼市见底了吗

没有忍受过寒冷的冬天，一定是春夏不会迎来的。

但是在楼市，在现在的北京市场，这样的周期更长，很长时间看不到未来。

站在未来，据说今年可能是最好的一年。 也许不是什么坏事，冰封的市场告诉了我们制作产品的方法、市场营销的方法以及生活的方法。 我们在2019年，通过“神户型”、“增量后缀”、“地域凝聚”来看待业界的努力，看待探索中的未来。 于是，在2019年的最后一个月，北京商报新北京大厦市周刊发表了年度末特别企划《拾问2019》，使我们一起去的2019年复活了。

最近热词说“北京房地产市场进入了最长的下跌周期”。 据北京商报记者从众多机构得到的数据显示，随着库存上涨、杠杆下降，11月北京新房的成交平均价格从1月的58902元/平方米下降到52675元/平方米，二手住宅又出现连续4个月的下跌，创造了“最长的下跌周期”， 来自多个贷款机构的信息证明，对房价相当有指导性的“二手房价”检测出与房价基本相同或9.5的折扣，但在此次规制初期，这个数据检测出过8%的折扣。 换句话说，从这个指标可以看出，北京市场的水分已经减少了15%，买房者不得不问“市场的底部来了吗”。

积压的库存

到了年底，北京各住宅企业都在不断提高冲刺业绩，但具体产量不可预期。 据北京中原市场研究部统计，11月单月北京新建供应量增加7144套，比上月增加58%，成交量为2875套，远低于10月3281套，比上月减少12.37%，比上年减少1.13%。 成交平均价格也从今年1月的58902元/平方米降至52675元/平方米。

据中原地产首席分析师张大伟介绍，截止到12月8日，今年北京共有44110套新房，成交量为33880套，超过了过去两年的数据。 但是，由于供给量过多，库存滞留，现在北京新建住宅的上市库存量达到77336套，可以说是最近8年来的最高记录。

张大伟还表示，限价竞争室已经成为北京市场库存的主力，特别是近两年来，进入北京市的限价室总计达到5.68万套，实际网签约2.37万套，库存积累3.3万套，相当于北京市新房供应量的43%。 目前，北京共供应105个竞技住宅区，已供应市场商品住宅面积为666.54万平方米(其中有约100万平方米的补助部分)。 也就是说，已经进入市场的限定竞争住宅的土地合计约400万平方米左右，有约3.5万~4万套的潜在供给量。 再加上实际没有预约的2.7万套库存，限制竞争住宅这一种类，总供给量约为6.5万套。

新建市场面临着“高库存”的风险，二手住宅市场也不容乐观。 国家统计局数据显示，今年7-10月，北京二手住宅成交平均价格连续4个月下跌。 2018年以来，北京二手房价经历了最低下跌周期。

关于成交量，北京中原市场研究部的统计数据显示，北京二手住宅的成交量在今年3月出现小浪潮后，成交量持续下降，10月份达到最低点的只有8844套。 11月份北京二手房市场交易量明显恢复，但年热仍在下降，与2018年全年交易量15.34万套相比，今年头11个月仅达到约13万套。 一个月内，2.34万套的产量“沟”无法填补。

焦虑的市场

实际上，随着楼市规制政策的不断发展，北京楼市逐渐进入“买方市场”，各大开发商纷纷开展并购行动，打折销售不断。

在东部，今年3月开始的通州首个香溪郡，最近由于一部分住宅来源的价格下降，前期的购房者投诉。 据购房者介绍，面积相同的90平方米小三居的售价为4.2万-4.5万元，总价格约为400万元左右，收购期间，该项目推出团购等优惠特价住宅，单价最低约为3.8万元/平方米左右，打了60万元的折扣。

针对同面积段房源价格的差异，香溪县项目销售人员首次对北京商报记者进行回答时，回答“房源价格波动是基于市场的”，看到了市场竞争的残酷性。

在城市西南部，位于房山区良乡镇的竞争限制住宅项目旭辉城也采取同样大幅度利益转让的措施吸引客人。 据北京商报记者采访，最高限价为38994元/平方米的旭辉城，在住宅销售处销售价格调整为3.3万-3.6万元/平方米，据当地许多凉道商介绍，该项目的年最低价出现在“11”左右，当时的特价室曾经发售2.9万元/平方米

在北部地区，12月初刚开始的华润樫珑湾项目也在“保本”竞争白热化的市场上有所区别，该项目以3.3万-3.6万元/平方米的销售平均价格成为市场话题。 与限定平均价格43467元/平方米相比，该项下跌近1万元。 据其主力户型90平方米的小三居推算，该项目获得约90万元的优惠。

合硕机构主任分析师郭毅分析说，目前北京大厦市略显低迷，去化困难，各住宅企业纷纷开展打折销售活动。 目前，北京市场以“小户型、低总价格”限制竞争室为主，产品同质化严重，开发人员无法通过“加”产品激发购房者的积极性，只能通过“减”价格实现快速削减目的，实现价格交换量和住房企业最无力的选择。

新居市场打折销售“如火如荼”，北京二手住宅市场是交易成本高的企业，还在继续下降。 最近西城区的一所大户型住宅，共花费了2400万元，但由于卖方急于现金流，最终以2100万元的合计价格成交——相当于直接报价300万元。 而且这并非例外，北京二手住宅市场已经迎来了普遍的降价。 一家住宅中介商甚至说，二手住宅的交易价格和交易价格之间，百万元以内的差额空间是“可以说的”。

上述情况并不代表北京的全貌，也可以反映北京大厦市在市场水平上的低迷现状。

看结论说话太快了

今年以来北京新房、二手房市场形势不乐观，但整个楼市的基调以“稳定”为主。 郭毅认为，房地产调控的宗旨是以“稳定”为主，无论是北京等一线城市房价的“保证值”还是三线城市房价的“虚高”，政策制定的目标都是在保障房地产市场稳定的前提下进行的，防止房价上涨，避免房价下跌。

郭毅说，现在判断北京大厦市在底太早，结果还是留有一线城市的“底深”，但确实出现了气温下降的趋势，这种状态持续多久很难判断。 一方面受到整体经济大环境、就业质量、居民收入预期的影响，另一方面房地产管制政策发挥了非常重要的作用，何时会出现明显的松弛，一线城市北京将对第一时间作出反应。

根据易居研究院智库中心研究总监的严峻分析，主张“房屋不会被炒鱿鱼”，防止大股，与其说是什么时候“沉底”，不如说是什么时候恢复理性。随着房地产管制政策的增加，整个楼市向以往的“暴利”告别，恢复理性，商社的投资属性被削弱，房地产经营者的退出

严飞猛进认为，楼市规制政策出现缓慢信号，可能对需求产生更强的牵引力，至今为止的5年LPR的下调为市场确保了巨大的想象空间。 11月20日，最新LPR (贷款市场报价率)报价，一年期LPR从5bp下调4.15%，五年期以上LPR同样从5bp下调4.8%。 其中，5年期LPR于8月20日上市首次迎来了向下修正。

一般来说，5年期以上的贷款大部分是住房贷款，中央银行的利率出现5年期LPR下降，意味着刚购买住房的人们的住房贷款成本会进一步下降，符合“住房不会被炒鱿鱼”的大方针。 根据严峻的计算，100万元贷款本，30年期同额贷款模式，过去的月薪为5762元，现在下降到5731元，月薪压力减少31元。

2019年还不到一个月。 面对复杂的市场环境，顾客们看着态度浓厚，买房怕损，不买房怕涨价。 郭毅认为，从“住宅不会被炒鱿鱼”的大政策背景来看，将来的LPR利率更加优惠需要客户。 如果买房子是以自己住为目的的话，不要太在意短期的价格变动，将来大楼整体以“稳定”为主，房价也会稳定下来。