规模_滨江集团晋升首家区域型千亿房企，跨过规模分水岭重燃大湾区畅想？

继中国奥园( HK:03883 )之后，2019年又有一家住宅企业突破了千亿日元。

12月8日，1-11月超过950亿元的滨江集团( SZ:002244 )，意外地提前实现了年千亿元的目标。

在TOP30住宅企业将总部转移到北上深度的背景下，作为总部位于杭州的企业，滨江集团选择了差异化规模的进路，成为业界首家千亿规模的区域型住宅企业。

实际上，从百亿到千亿，浙江省滨江集团深耕不一帆风顺，收紧了过去刚萌芽的省外布局。 千亿美元之后，滨江会发生什么变化呢？

区域型住宅企业里程碑

把千亿目标摆在台前的第二年，滨江集团按照计划完成了冲绳岛。

12月10日，滨江集团会长齐金兴正式宣布销售额将突破千亿元。 无法掩饰兴奋的他还宣布，滨江集团今年的销售额将达到1080亿元以上，总资产也将达到1250亿元。

滨江千亿不仅是另一家住宅企业跨越了规模的分水岭，也是地区型住宅企业的里程碑。

据亿翰智库的数据显示，1-11月滨江集团万科( SZ:000002 )、绿城( HK:03900 )等竞争对手在浙江地区居首，累计销售额达到781.2亿元，意味着仅“本营”浙江对滨江集团的规模贡献近8成。

无论华夏幸福( SH:600340 )在河北，还是同样扎根于杭州的“大哥哥”绿城中国，第一次达到千亿时，单一省都达不到这么高的比例。

到目前为止，布局全国化是千亿房企业的必修课。 继滨江之后，许多地区型住宅企业稳步走向千亿。 例如，河南建设集团只出现了少量轻资产，今年前11个月就完成了超过800亿元的全口径销售额，而扎根于大湾区，在精神和城市更新时代的中国，同时也实现了676.48亿元的销售额。 对他们来说，千亿规模并不是不可期待的。

在业内人士眼中，滨江作为第一家地区型千亿房企业具有特殊性。 58安居客房产研究院张波主任分析人士表示，长三角地区住宅市场交易量本身约占全国的四分之一，江苏省和浙江省包括的城市有较大的土地供应量和商品房交易量。

显然，浙江市场规模的激增为滨江集团实现千亿目标提供了极大的力量。 在浙江省，仅杭州就有不亚于一线城市的热情，2015年杭州的总销售规模比去年增加了45%，达到2208亿元的2016年以3666.98亿元的总销售额超过深圳，2017年增加了14.02%，以4180.99亿元的规模压迫了上海，2018年

区域型住宅企业的扩张与深耕区域大厦市场的行情有直接关系，可以看出将来哪些区域会成为区域型住宅企业的温床，张浪表示，除长三角区域外，大湾区的住宅企业也大有可能。 “目前广东港澳大湾区商品房交易规模不及长三角，但占十分之一以上，深耕该地区的住房企业也有可能实现大规模”

小股盘千亿路

首次夺得地区型千亿房企业的冠军，但滨江集团扩张的道路并不容易。

作为较早规模的住宅企业，自2010年突破100亿规模以来，到2019年为止已经达到了千亿，滨江集团花费了9年的时间。 在业界，从千亿家企业的销售额突破百亿美元到突破千亿美元的平均时间仅为6.75年。

实际上，2010年销售规模突破100亿以来的数年间，以全国化的势头选出的滨江组合，销售规模经常起伏，决不能突破。

2015年是滨江规模化的重要转折点，这一年齐金兴和他的滨江集团在找到开启规模大门的钥匙这一年，滨江实现了规模实质性的飞跃，首次超过200亿元的门槛，打开了千亿日元的构想。

当时，为了保证市场份额的滨江集团提出轻资产战略，将来的项目平均分为3个，一个公司自己有土地开发出售，一个合作，另一个计划代建。 在业内人士看来，轻资产确实大大发挥了滨江自身的品牌优势，更重要的是用较少的资金可以撬动更大的市场份额。

在未来项目中，低权益成为滨江扩张的代名词，2015年至2018年4年间滨江集团新增项目的总权益比例仅为4成左右，今年上半年该比例仍维持在44.47%。 与此同时，滨江成功摆脱了整体规模钝化的泥沼，2015年以来，2016年至2018年3年间维持了53.95%的复合增长率，最近进入了千亿日元。

但是，低权益也并非没有弊病，其中包括滨江集团的利益和规模的不平衡。

随着低资本项目的结转，2018年年报显示，滨江集团所属总公司的净利润仅占总收益的4成，其馀6成为“为他人工作”的少数股东净利润。

与此同时，滨江集团在利润金额上也与数千亿家住宅企业存在差距。 以中国奥园为例，2018年滨江集团12.66亿元的归属母公司纯利润仅超过“同科”千亿房企业中国奥园的5成，即使根据2019年预计的上年同期最大增幅来计算，滨江集团的20亿6000万元的年利润仍为中国奥园上半年的22

千亿日元后重燃了大湾区？

千亿日元后，滨江集团也制定了新的计划。

今年4月接受媒体采访时，齐金兴表示，当行业领导企业规模达到兆元时，滨江将超过2000亿元。

规模真正超过千亿元，对未来发展目标，齐金兴表示，只要头企业年销售额不超过万亿元，滨江就有可能适度增加规模目标。 规模将维持全国住宅企业30人左右的排名

很明显，达到阶段性目标的滨江集团在语言中保守，但要在TOP30中继续占据位置，适当规模的成长是必不可少的。

2019年整个行业增长缓慢，1-11月份TOP30门槛较上年同期增长了20.9%。

或因此，这位深耕浙江省区域性住宅企业领导人再次将省外布局提高到时间表。

齐金兴表示，滨江明年将进入一些新城市，关注广东深圳、江苏南京、浙江宁波、江西南昌等城市。 另外，滨江的选址战略中，“开拓广东港澳”加入了“以深耕杭州、浙江、辐射华东为焦点”。

对外省的布局，对大湾区、滨江集团寄予期待。

其实，2015年以来，滨江集团开展了海外省的布局，上海、深圳等城市的布局相继出现。 但是，2018年上半年落子江西上饶后，滨江集团外务省的扩大突然停止了。 此后约1年半的时间里，滨江集团在储备了千亿美元的土地的同时，还没有在省外插手。

2018年，滨江集团仍处于冲击千亿目标的重要时期，在外省项目推进的不理想中成为滨江千亿目标的不确定因素。

随着深圳龙华区工改工程暗淡结束，龙华区旧改工程推进缓慢，是广东港澳大湾区和当时滨江集团对外省布局中最令人失望的区域。

在城市政策房地产政策指导下，由于各地房地产控制力不同，滨江集团在大湾区遇到一些困难也是正常的。 滨江第一次在大湾区并不容易。 张浪根据房地域性的特征，不同地区的房地产开发也有差异。

张浪还表示，要维持规模化发展水平，离开浙江，滨江集团必须考虑进入大湾区等发展潜力较大的城市群。

随着整个行业规模的瓶颈，有必要在千亿元以上的滨江寻找新的增长点。 圆梦千亿日元后，再次准备好的滨江集团能否顺利进入大湾区，浙江省和长三角以外的新战场将继续引起青鲸不动产的关注。