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中小住宅企业又开始了“上市潮”。
10月30日，中国天保集团发展有限公司(以下称“天保集团”)在香港公开发售股票。 在前一天的IPO记者招待会上，天保集团发表了共计2亿股的发行，其中1亿8千万股在国际上销售，2000万股公开，每股价格区间由2.39港元变为3.1港元。 11月11日正式挂牌。
中国房地产新闻记者调查了香港联交所正在处理的IPO申报资料，10月以来，其他两个地区的住宅企业三星控股有限公司(以下简称“三星集团”)和香港龙中国地产集团有限公司(以下简称“香港龙地产地”)也向香港交易所提交了招股书。
值得注意的是，从纵向来看，今年要求上市的区域性住宅企业规模远低于去年同期上市的住宅企业规模，侧面反映了中小住宅企业的生存条件更加严峻，这些区域性住宅企业近年来为了计划上市，进行了迅速的扩张整合，这也是财务报表的资产债权
收益规模都低于二十亿元
从港交所的公开资料来看，这三家住宅企业现在收益规模低于20亿元，去年要求上市的正荣不动产、美置业等收益规模都接近200亿元。 但是，这些地方性住宅企业在起源地拥有比较丰富的土地，在资本市场的评价中留下了想象空间。
创立于河北涿州的天保集团创业于建筑承包业务，成立于1998年，2001年扩大房地产开发领域业务，2018年房地产实现仅4亿元收益。 近3年业务总收益分别为8亿元、12亿元、16亿元，年增长率达到41.5%，其中房地产开发业务收益分别为7745.8万元、2.74亿元、4亿元。
从这项收益背后的土地储备结构来看，可租赁完成的房地产面积仅为8.6万平方米，约占4.3%的开发中房地产为96万平方米，约占48.4%的未开发房地产为94万平方米，约占47.4%。 约200万平方米的房地产面积相当于某TOP10房企业华北地区土地储藏面积的一半，这对于集中在涿州和张家口的地方性房企业来说，将来的开发空间很大。 另一份仲量联行的评价报告也证明了这一点。 天保集团对建设和未来可开发房地产区划估价51亿元。
扎根于安徽合肥的三星集团，总规模和进军房地产领域的时间远远不及天保集团。 三星集团2014年将房地产开发纳入业务范围，2016、2017、2018年收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元。
但是，三星组的扩张速度明显较快。 截止到2019年8月31日，土壤储藏面积为420万平方米，其中380万平方米位于安徽。 2018年总部迁往上海后，三星集团试用小股操作盘扩大了规模。 2018年12月6日，三星集团以平均价格895万元/亩获得合肥市瑶海区土地，一个月后与弘阳集团共同开发的今年，三星集团与大发地产、上坤集团、苏瑞置换业等多家企业合作，与新力地产、香港龙集团等组成了采购共同体。
港龙地产创业于江苏常州，也有家族企业的影子。 根据规划调查，上市平台香港龙房地产今年1月23日首次成立，股东为香港龙发展集团有限公司。 2016年至2018年房地产开发和销售收入分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元，复合年增长率为87.5%。 其中，房地产销售收入分别为3.66亿元、3.11亿元和15.27亿元，分别占收入总额的77.5%、71.8%和92%。
截止到今年8月底，香港龙地产总土积存面积为417.5万平方米，集中在长三角地区。 其扩展轨迹，2012年从常州扩展到长三角其他城市，2018年进入上海，扩展到河南和贵州。 在开发方面，香港龙地产也选择合作开发，近年来与碧桂园、融创、弘阳等住宅企业合作，在上海获得的第一个项目“山水拾间”与融创合作开发。
亚洲创业商业协会副会长、中国企业资本联盟副理事长柏文喜对中国房地产新闻记者表示，内陆各种融资渠道紧张、融资环境恶化的情况下，这些地区的住宅企业为了开拓新的融资渠道谋求生存和发展，必须陆续在港口上市。 由于区域性住宅企业普遍规模小，风险抵抗力低，区域政策变动对企业经营的影响过大，跨区域发展面临着区域文化、组织、人才等方面的冲突和限制。 因此，这些地区的住宅企业必须积极调整项目布局，优化人员储备和组织结构，集中支持跨地区发展的各种资源。
资产负债率最高达到207%
近三年来，上述三家住宅企业在以并购、小股操作盘、合作开发、全国开展等不同方式寻求规模扩大的同时，在一定程度上短期缓解资金约束，更重要的是，这些前期铺设都准备登陆资本市场。
天保集团副社长申丽凤说，从去年开始，一些地区企业登陆资本市场，随着地区住宅企业自身实力的增强和追求更大发展空间的迫切需求，也需要走向资本市场。 上市不仅能满足企业融资需求，而且能使企业获得更多资源，改变股东结构，获得更强的张力和发展潜力。
与此同时，在这些港口上市的地方性住宅企业的资产债权率也大幅增加。
天保集团资产债权率从2016年的9.9%增加到2017年的22.8%，上升到2018年的54.4%，到2019年4月30日为止大幅增加到207.2%。 与此相对，天保集团表示，之所以总权益从2018年的16亿7000万元大幅减少到2019年4月30日的3亿9200万元，主要是因为决算公司收购了天保企业管理(重组部分之一)的资金。
根据公开资料，天保集团的纯资产收益率也从2016年的0.6%上升到2017年的1.8%，2018年的41.4%，2019年4月30日上升到149.5%。
另据中国房地产新闻记者介绍，2016年、2017年、2018年的资产债权率分别为73%、111%、93.4%、2019年上半年为94%。 净资产与资本比率也从2016年的41.2%上升到2017年的58.5%。 与此相对，三次房地产主要是因房地产项目的数量增加而导致贷款总额增加。 但相比之下，三星地产近年来的资产债权率和净资产债权率相对较好地受到抑制，处于较低水平。
香港龙地产从2016年到2018年的资产债权率分别为17%、98.8%、122.1%、2019年上半年上升到153.9%，纯资产债权率从2017年的37.7%下降到2018年的2%。 这是因为多个合作开发项目资金来自第三方合作伙伴的现金预付款，而不是银行在2019年再次上升到67.4%，意味着该银行贷款增加了。
“这些住房企业几年的债务比例确实普遍提高，偿还压力增大，企业在今后两年内有稳定的现金流，通过国外融资渠道后，可以在一定程度上改善财务状况，补充流动资金。” 房地产经纪人的分析表明。
柏文喜也表示，在港上市至少能提高公司资产流动性和经营的相对透明度，提高公司信誉有利于公司融资。 发行股票实现融资，可以降低公司债权率，增加现金储备，有利于优化公司财务结构，降低现金流压力。 香港市场对内地企业和商业环境认知良好，没有行业和数量限制，对内地企业的接受度高，审计制和市场化发行，只要满足交易所的要求就可以挂牌，香港资本市场流动性好，这是香港上市的优势。 (资料来源:中国房地产报)
报道来源:中国房地产报
