房地产_景瑞控股土储权益占比降三成 转型轻资产超八成收入仍来自房地产

长江商报记者江楚雅

最近，景瑞控股公司( 01862.HK )公布了2019年11月的运营数据。 当月，公司合同销售额为31.01亿元，比上年减少2.73%。 2019年前的11个月，公司合同的销售额累计为206亿3100万元，比上年减少4.55%。

随着销售量的减少，公司占有的资本份额也在减少，预计今后几年房地产开发业务将不容乐观。

数据显示，2014、2015、2016年底，公司土地储备占总建筑面积的比重分别为87.60%、85.73%和81.81%。 随着战略调整，2017年底、2018年底和2019年6月底，该指标下降到57.22%、50.40%和51.92%。

陷入增长瓶颈期的景瑞控股除房地产核心产业外还推动多元化发展。 除房地产开发外，景瑞的业务范围涵盖房地产基金、房地产开发、租赁公寓的运营管理、办公室房地产的拥有和运营、投资五大板块。

但如火如荼的“变革”，景瑞控股业绩依赖房地产，2019年上半年，公司房地产开发部门收入16.71亿元，占公司总收入的76.45%，除税前部门利润外为3.42亿元，占86.77%。

易居研究院研究总监的严峻发展对长江商报记者，对景瑞控股来说，这两年实际上在发展。 它本身的发展规模太小，或者节奏不够。 2018年销售情况良好，2019年逐渐恢复健康。 但是2019年融资环境走向紧缩的大方向，影响了这些企业，有些利率高，融资需要完成投入新项目。

规模徘徊在百亿日元，土地储备权益连续发生

景瑞控股公司于1993年在上海成立，2013年在香港上市。 旗下的优质资产管理、景瑞房地产、悦纳公寓、锴瑞事务、合福资本等公司，致力于成为包括房地产开发、城市更新、资产管理等在内最好地理解建筑和生活的资产管理的先导者。

作为老字号住宅企业，景瑞控股规模不大，2016年的销售额终于突破了100亿元。 2016年，销售额167.85亿元，比上年同期92.93%，营业收入150.51亿元，比上年同期增长161.30%纯利润1.06亿元，比上年的-3.53亿元扭亏成功。 随后，公司的收益增长率下降，下降。 2018年，公司实现合同销售额252.36亿元，营业收入下降到112.68亿元。

根据最新2019年11月的运营数据，当月公司合同销售额为31.01亿元，比上年减少2.73%。 2019年前的11个月，公司合同的销售额累计为206亿3100万元，比上年减少4.55%。

销售规模没有明显增加的景瑞控股，收益性好像也比以前差。 据2019年半年报报道，报告期内公司总利润为5.7亿元，比上年减少3.7%，毛利率为25.93%，比上年下降1.3个百分点。

2019年上半年，景瑞控股的营业收入比去年同期增长1%，为21.86亿元，其中对近8成收入做出贡献的房地产销售板块比去年同期下降6.4%。 值得注意的是，景瑞控股上半年的收入微增是以2018年的年收入比去年下降了约3成为基础的。

在土地储备方面，截至2019年6月30日，景瑞控股的土地储备总计约546.1万平方米，权益面积为283.51万平方米，占51.9%。

值得注意的是，公司所占资本份额下降，公司房地产项目以独立开发为主，2014年底、2015年底、2016年底，公司土地储备占资本建筑面积总建筑面积的比例分别为87.60%、85.73%、81.81%。 随着战略调整，2017年底、2018年底和2019年6月底，该指标下降到57.22%、50.40%和51.92%。 公司在2018年度业绩公告中说，营业收入下降的主要原因是房地产项目的减少和合作项目的增加。

业内认为，从销售来看，资本销售是住宅企业业绩的最真实反映，更客观地表现住宅企业的实力。 现在，很多“合作模式”的住宅企业看起来规模很大，实际上来自外部的干预很强。 分析人士表示，景瑞控股希望保证未来企业高质量业绩的增长，资本比率需要继续上升。

利用高利贷提高融资成本

随着住房企业债务逐渐到期，住房企业融资继续升温。 中原房地产研究中心数据显示，最近约有10家住宅企业发布了超过20亿美元的新海外融资计划，融资利率均超过10%。 2019住宅企业海外融资更新记录落实，相关数据显示，去年年底住宅企业各主要渠道利息负债盈馀20.3兆元，大部分从2019年到2021年集中到期。

在资金压力下，住宅企业融资频率和规模大幅增加。 该政策研究院的数据显示，11月，40家典型上市住宅企业的融资总额为904.36亿元，比上个月的235.82亿元，大幅上升了283.49%。

景瑞控股也不例外，数据显示，截至2019年6月底，景瑞控股总负债452.15亿元，比2018年底的390.69亿元上升60亿元以上，净负债资本比率为72%，比2018年底增加8个百分点。

景瑞控股超过400亿元债务中，未偿还债务总额为209.65亿元( 2018年底数据187亿元)，其中一年内到期的债务为103.8亿元。 但是，在景瑞控股的账本上，银行和手头的现金约为142亿元，其中30.87亿元的现金被限制。

此外，景瑞控股公司也不断以高利率借款。 公告称，2019年1月和4月，景瑞控股分别在2020年和2021年发行了到期优先票据，金额分别为1.5亿美元和2亿美元，利率分别为13厘米和10.875厘米，7月18日，景瑞控股在2022年到期 据景瑞控股公司称，公司上述债务发行所募集的资金用于再融资集团的所有债务，通常被称为“借款老旧”。

高息债务提高了景瑞控股的融资成本。 2019年1~6月，景瑞控股的融资成本为2.16亿元，上年同期为1.38亿元。

诸葛亮据住宅数据研究中心分析师陈霄说，主要目的是大量住宅企业发布融资计划，偿还贷款，补充流动资金。 在政策严格管理下，融资渠道逐渐紧缩，住房企业年底加快融资，维护现金流量安全是企业稳定发展的前提。

九成以上的销售来自江浙

区别于传统房地产公司，2017年制定了轻资产转型战略，除房地产开发外，景瑞的业务范围涵盖房地产基金、房地产开发、租赁公寓运营管理、办公室房地产所有和运营、投资五个板块。

景瑞从传统住宅企业转向轻资产运营。 2017年，景瑞控股公司发布了以轻资产为中心的优质资产管理、景瑞房地产、悦樱公寓、锴瑞事务、合福资本5个业务平台。 从发展看，截止到2019年6月30日，优越资管累计设立11个基金，现有基金规模共计约30.7亿元，其中上半年外资约15亿元。

悦樱公寓是公司旗下的租赁公寓运营管理平台。 截止到2018年底，公司旗下的公寓项目达到11个项目，分布在北京、上海、杭州、苏州的2019年上半年，公司获得了上海幸福莱项目，增加了公寓面积4910平方米。

2019年中期业绩公告显示，景瑞控股公司总资产达546.48亿元，比上年增长14.1%。 期间公司收入达到21.86亿元，同比增长1.03%，纯利润为3.54亿元，比上年同期增长16.4%。 上半年集体租金收入约7920万元，比上年同期增长54.1%。 租金收入的增加主要是公寓、办公平台拥有的房地产租金率和租金上涨，以及新项目的开业。

但公司的主要业绩来自房地产开发业务。 2019年上半年，公司房地产开发部门收入16.71亿元，占公司总收入的76.45%，除税前部门利润外为3.42亿元，占86.77%。 景瑞深耕长三角市场主要集中在第二线中心城市，2019年上半年合同销售额中，来自浙江、江苏及直辖市地区的份额达到91.1%。

对未来，景瑞控股表示，将继续巩固大资产管理战略变革道路，深入耕作房地产领域，着重深入服务客户需求，全面提高综合运营能力，共同发展城市和趋势，向“最了解建筑和生活的资产管理领导人”前进。