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深圳租较好公寓
深圳租较好公寓
倒塌的和平新房子
创意:张懋镕、新荣(国家)房地产律师团队首席律师
◇主要攻击:房地产纠纷、土地纠纷、大宗交易、城市更新等。
推荐阅读:关注“倒塌的公寓”:它还可以出售吗？谁将赔偿损失？你想偿还贷款吗？》
2019年8月28日11: 20，深圳罗湖和平新居的一套公寓突然整体倾斜倒塌。场景令人震惊！
出人意料的是，更令人震惊的事情还在后面:这栋大楼倒塌后，它的价值甚至飙升！！！！拥有者每朵云都有一线光明，不是悲伤而是快乐！
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事实证明，这是主要机构首次利用“等待拆迁”来利用市场。据说许多人抢购了这笔买卖。同一天，业主的楼层价格上涨了60万元。因此，“倒塌房屋的推测”在美国变得很有名。
至于倒塌的房屋能否买卖，作者昨天在《倒塌的住宅楼还能买卖吗》中写道谁将赔偿损失？分析“贷款是否应还”，即如果被认定为危房，必须“全部拆除”，应注销房产证，不能办理过户登记，也不能出售。
涉案建筑全部倒塌，被认定为危险建筑，必须“彻底拆除”。几乎可以肯定秃头上的虱子是显而易见的。因此，所涉及的倒塌公寓也不可避免地无法登记转让。
然而，仍有一些法人发表文章给出不确定的“可能的所有权转移理论”，包括一些知名律师，如深圳律师协会房地产法律专业委员会主任杨林律师，其公开号“朱元房地产法律服务网”文章“倒塌的住宅楼能被转移吗？对深圳罗湖区和平新住宅倒塌的思考。(以下简称“倒置”文本，如下图)
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“倒置”条款从法律和法律原则两个层面进行分析:行政机关不得拒绝对房屋转让人的变更登记申请作出相关行政决定，并有倾向性地认为房地产转让变更登记是一种申请行政行为，房地产登记机关受理申请后，应当按照《房地产登记暂行条例实施细则》第二十六条的有关规定办理变更登记。(当然，这也提醒我们，不可能排除登记机关拒绝办理变更登记的风险。)
其结果是大大增加了买卖双方的幸运心理，使买方在怀疑的基础上决定购买，而如果买方不能转让所有权，损失将是巨大的。
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“楼协”还能买卖吗？谁将赔偿损失？你想偿还贷款吗？
那么，经过鉴定，必须“整体拆除”的危房能否办理移交手续？作者可以肯定地回答:根据现有的法律，这是不可能的！
1.法律层面:房屋拆迁后，权利人有法律义务注销产权证。不注销转让销售登记不符合登记要求的。
建设部颁布的《房屋登记办法》第三十八条规定，依法登记的房屋有下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有人应当在事实发生后申请注销房屋所有权: (一)房屋灭失；......。-原所有人取消房产证登记的义务是明确的。
《深圳经济特区房地产登记条例》第四十七条第一款:建筑物、附着物倒塌或者被拆除的，权利人应当自事实发生之日起30日内向登记机关申请变更登记。......原权利人变更登记产权证的义务明确。
建设部《房屋登记办法》第二十二条规定，有下列情形之一的，房屋登记机关应当拒绝登记: (四)申请登记的房屋不能指定或者没有独立使用价值的...——拆迁后被毁的房屋没有使用价值，更不用说独立使用价值了。
《深圳经济特区房地产登记条例》第八条:房地产登记应当记载权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变更以及房地产的面积、结构、规划用途、价格和位置。-房屋在拆除后被摧毁，权利人、性质、面积、结构和位置不再存在，不符合登记条件。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二十二条:房地产登记按以下程序办理: (六)房地产权利确认；——拆迁后，房屋灭失，权利不复存在，无法确认，不符合登记条件的。
2.判例:房屋被拆除、灭失后，物权也会同时被消灭。权利人的权利客观上已经不存在，不存在的权利不能转让。
《物权法》第30条规定，因合法建设、房屋拆迁等事实行为而设定或者消灭物权的，物权自事实行为发生之日起生效。
据此，房屋被拆除后，物权将被消灭是不争的事实。房子不存在，权利不存在，权利主体不存在。像尸体一样存在并且已经失去证明力的产权证书怎么能被交易？
3.实际操作:房地产登记机关不能对丧失权利的“未授权产权证”进行权利转让登记。
在搜索中国司法文件网后发现，在类似房屋被拆除和丢失后，登记机关没有登记所有权转移申请。法院裁定，申请人在处理由此引起的行政诉讼时败诉。即使财产登记机关办理了转让登记，法院也会确认登记是非法和无效的。代表性案例包括:
判例1:上诉人刘广军诉被上诉人建昌县城乡规划建设局履行法定职责；案例2行政判决
凯斯诺。:(2015)胡星中字第00103号
初审法院:辽宁省葫芦岛市中级人民法院
裁判时间:2015年12月25日
原判决:请求被上诉人办理房屋登记的标的物已经灭失。根据《房屋登记办法》第三十八条第(一)项，依法登记的房屋灭失的，房屋登记簿记载的所有人应当在事实发生后申请注销房屋所有权登记。原法院根据该判决驳回了上诉人的(登记申请)要求，没有任何不当之处。
案例二:吴宗军、邓琼英二审行政判决及仪陇县房地产管理局房屋行政登记
凯斯诺。:(2014)南行终字第2号
初审法院:四川省南充市中级人民法院
裁判时间:2015年10月23日
原审判决:被上诉人(产权登记机关)应向被上诉人登记房屋产权。然而，有争议的房子现在已经丢失了。根据房屋登记办法的有关规定，依法登记的房屋灭失的，房屋登记簿上记载的所有人应当在事实发生后申请注销房屋所有权登记。因此，被上诉人不能再为被上诉人办理产权登记。(维持一审判决，驳回上诉人要求被上诉人履行法定证明义务的请求)
案例三:王中科向敦化市江南镇人民政府和第三方房源程菊提交的房屋行政登记一审行政判决书
凯斯诺。(2016)初字第46号，冀2403
初审法院:敦化市人民法院
裁判时间:2017年2月28日
原判决:本案所称房屋灭失后，权利人应当依法注销登记，但不能办理转移登记。法院发现涉案房屋已经灭失，其所有人应当依法注销登记，而不是办理过户登记。被告登记已灭失、不存在的房屋转让不符合我国物权登记的法律精神。被诉行政行为是事实上和法律上已经消灭的行政行为。房屋物权转让登记无效。
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对“所有权可能转移”的几点反驳
1、将错误的“生产证书”视为“产权”。
包括“倒置”文本在内，持有这种观点的法人对“财产权”和“财产权”之间的关系仍然没有区别。他们认为“财产权”是指“财产权”，“财产权”是指“财产权”，而“财产权”是指“财产权”。
事实上，“产权证”只是“产权证明”，不是“产权”。当产权发生变化或被破坏时，即使没有注销，“产权证”也不能再作为证据。这是个天大的笑话。作者写道，金源豪苑的旧城改造项目开发商因房屋拆迁而被查封。一年来，他损失了数亿美元的“金源豪苑:一张证书被查封，迫使整个城市更新项目停止。真的很无助吗？文章中说，项目开发商也将“产权证”误认为“产权”，未能及时向法院提出异议，造成数亿损失！
2.人们错误地认为，登记机关无权强制注销房产证，即无权拒绝办理转让登记。
作者注意到，房屋所有权消灭后，登记机关是否有权不申请注销房产证而注销原所有人的登记，这一问题经历了一个从无效的《城市房屋所有权登记管理办法》中规定的注销登记权开始的过程， 对《房屋登记管理办法》第四十一条规定的有条件注销(只能根据有效的法律文件或征收决定予以注销)，对《房地产登记暂行条例》未规定的程序，业主注销房产证的义务也从强制性变为选择性。
但是，由于深圳优先适用《深圳经济特区房地产登记条例》和《房屋登记办法》，虽然《房地产登记暂行条例》没有规定，原业主注销房产证的义务仍然存在。
这导致原权利人有义务注销产权证，登记机关无权强制注销，除非是基于有效的裁决或征用决定。
然而，无权强制注销和必须申请转移登记之间没有关系。上述真实案例证明，产权登记机关可以因权利丧失和房屋灭失而拒绝申请注销产权证书，并说明原所有权人申请注销产权证书。
3.申请买卖双方所有权转移的“转移登记”被误认为“变更登记”。
上述“道”就是这种情况。事实上，“转让登记”涉及权利转让，而“变更登记”不涉及权利转让。两者的应用情况大不相同，属于两种完全不同的注册类型。企业转让只能是“转让登记”，不能是“变更登记”。在“变更登记”条件下要求登记机关“转让登记”是错误的。
“倒置”条款认为，登记机关办理转让登记的法律依据——《房地产登记暂行条例实施细则》第二十六条正是关于“变更登记”而不是“转让登记”的规定，《实施细则》第二十七条规定了“转让登记”。
4、错误地认为“合同有效”应该是“必须履行”。
笔者同意“道”的观点，即销售合同在倒塌公寓拆除前是有效的，但合同的有效性并不意味着必须履行，也有无效合同不能履行的情况，即《合同法》第一百一十条规定的三种例外:(1)法律上或事实上不能履行；(二)债务标的不适合强制履行或者履行成本过高的；(三)债权人未能在合理期限内要求履行。
综上所述，房屋灭失后，未经原所有人申请，登记机关无权注销房产证，但有权依法不办理过户登记。无论在理论上还是在实践中，已被认定为危房并必须“整体拆除”的房屋，即使房产证仍然存在，也不能在拆除后登记转让。买家必须谨慎行事。
资料来源:新荣律师团队
