深圳租较好公寓_国有企业为何退出廉租房

资料来源:《证券时报》

卖房子保业绩保壳是中国许多上市公司采取的策略，房地产上市公司也不例外。近日，已成立的国有企业深圳深业集团的上市公司深圳控股(Shenzhen Holdings)宣布，计划出售深业中城，这是一个原本打算长期出租的项目。2018年底，深圳控股设定了2019年180亿元的销售目标。然而，截至8月底，深圳控股今年实现合同销售总额71.65亿元，完成率不到40%。

业内普遍认为，这是深圳市“转租”出售的原因，但笔者认为，根本原因是当地对国有企业的要求发生了变化。人们一直认为深圳的金融“不坏”，但这是过去的好时光。深圳将建设一个试点示范区，受到广泛批评的教育和医疗将在未来几年增加一倍投资。

事实上，批评深圳的公共服务短板不是一两天的事。平心而论，深圳近年来也非常擅长“补短板”。2014年至2018年，深圳公共财政支出年均增长23%，公共财政收入年均增长16%。收支差额从2009年的120亿英镑增加到2018年的740亿英镑。今年上半年，深圳市公共预算收入2132.15亿元，增长6.6%，公共预算支出2302.50亿元，增长10.5%。

在过去的几年里，金融业和房地产业这两个主要的纳税人一直非常强大。然而，自2018年以来，在去杠杆化和泡沫消除后，深圳的金融受到了显著影响。以房地产为例。过去，二手房总交易量超过1000万平方米，但2017年和2018年只有800万平方米。然而，深圳对住房的需求很大，称它是中国唯一一个缺少住房的城市，预计许多人会同意。因此，房地产应该在未来为金融做出贡献，将深圳的公共服务与实体经济联系起来。

首先，国有企业应该爱护他们的房地产。过去，在政府的支持下，像深圳这样住房需求无穷的国有企业，无论是征地、融资还是出售房屋，都得到了很好的滋养。现在，由于财政困难和坚实的财政基础，拥有优质产品的国有房地产当然必须得到补充。因此，对于深圳房地产，应评估销售规模(纳税贡献)和利润贡献。这是将公共服务与实体经济联系起来的最佳方式。

从对房地产的依赖到对国有企业的依赖，金融战略已经开始。自今年年初以来，国有企业直接上缴财政的利润大幅增加。从1月到8月，在全国公共预算总收入中，税收收入在减少，但非税收入却增加了27%，接近2万亿元，相当于今年预期的减税总额，其中很大一部分利润由国有企业上缴。但即使这样也不够。目前，我国国有企业的股息率太低，2018年仅为16%左右(世界国有企业平均股息率为50%)，2020年将达到30%。

从国家的角度来看，购房需求是深圳这样的大都市核心城市的有效需求，房地产市场将会有很大的发展。“供地售房”应该保持高位。今年以来，国家一直强调这些城市应该增加土地供应。上半年，一线城市和二线城市的土地供应量分别增长了20%和9%。作为一个奢侈品项目，一旦深圳市分租待售的消息发布，大量的富人涌向营销中心，现场就像一个食品市场，显示了深圳巨大的购买力。控制价格，提高价格，卖出高价，为政府做出贡献。

同时租赁和购买是一项国家战略。为响应国家号召，国有企业如果站得更高，就应该率先租赁。当企业表现良好，而SASAC需求很少时，就没有问题了。当SASAC要求高绩效、税收和利润贡献时，它就陷入了困境。因此，只能拿出和出售像申晔这样的豪宅。国家号召所有国有企业率先建设租赁平台。各地都在抓紧实施。不管他们是否能租出去，也不管他们租给谁，他们都会先拿出几个项目。

殊不知，国家提倡的租赁主要是针对新市民和新就业的大学生，他们与城市的深层次工业毫无关系。因此，深圳的“转租出售”也是一种修正。事实上，对于有才华的人和年轻的企业家来说，沈晔的租赁产品(如水尾村项目)相当不错。它不仅全面改造了城市中的村庄，而且提供了一个低成本和良好氛围的生活环境。未来，我希望深圳能继续走在前列，调整租赁产品体系，为广大新市民和无房户提供更好的租赁选择。位于米香湖豪华住宅区的申野市中心，居住氛围浓厚，最好卖掉它。在控制杠杆和价格上涨(未来溢价/[/k0/)的前提下，让富人为深圳金融做出贡献。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)