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中国日报记者徐倩|北京报道
进入2019年，许多住宅企业的董事长、总裁和总经理的脸色都不如往年。今年房地产市场处于最严格的控制之下，盈利能力和资本状况的问题一直悬在每个房地产企业的头上。每个住房企业的盈利能力和资本状况如何？最近公布的三份a股上市住房公司季度报告揭开了这一面纱。
据《中国房地产新闻》记者统计，124家a股上市房地产企业实现营业总收入1.43万亿元，同比增长21.62%。净利润1394.35亿元，同比增长16.6%。在124家住房企业中，70家(占56%)的主营收入同比增长。净利润增长59%，占48%；有14家住房企业在不增加利润的情况下增加收入。
21家住房企业处于亏损状态，40家企业的营业收入和净利润严重下降，其中包括一些大型住房企业。例如，今年前三个季度，主营业务收入同比下降24.39%，净利润同比下降38.46%。
净利润是衡量企业盈利能力的核心指标，而现金流决定企业的生存。由于房地产公司业绩滞后，经营活动的现金流是真正反映公司业绩和未来增长预期的最重要指标之一。据《中国房地产报》统计，在124家a股上市住房企业中，前三个季度有58家出现负营运现金流，占47%；有69家公司的筹资现金流为负。期末净现金流量为负63，超过一半。其中，a股“利润之王”万科前三季度净现金流为-796亿元，是a股上市住房企业中表现最差的。
需要指出的是，尽管住宅企业的业绩规模仍在上升，但由于利润率较低、现金流收紧和融资成本上升，大多数企业面临着越来越严峻的生存挑战。能否保证资金的安全和筹集资金的能力已经成为房地产市场竞争的一个重要因素。
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a股房地产公司净利润增长16%，差别很大。
在市场的压力下，房地产企业加快了销售规模，仍然取得了可观的成绩。韩毅数据显示，2019年10月，百强住宅企业月销售额同比增长4.46%，同比增长27.76%。1月至10月，累计销售额同比增长16.84%，比前9个月增长0.88个百分点。
大型住宅企业仍然占据绝对主导的市场份额。据凯里统计，今年前10个月，碧桂园、中国恒大和万科的销售额均超过5000亿元，分别达到6655.4亿元、5461.8亿元和5199亿元。目前，25家住房企业已全部售出1000多亿元。郑融集团、荣信集团、远洋运输集团和雅高集团都在10月份达到了1000亿英镑。
然而，表演的分化也是不争的事实。市场整体表现不如大型住宅企业数据，项目整体劣化率也不好。10月份，近60%的50强住宅企业的业绩环比下降，其中大多数企业的业绩比9月份下降了20%至30%。
企业间盈利能力的差异也越来越明显。在市场下行压力下，大型住宅企业的盈利能力仍能保持快速增长，而中小型住宅企业的盈利能力正在下降，甚至继续遭受亏损和破产。
基于上市公司股东的净利润，据《中国房地产报》统计，今年前三季度a股上市房地产公司的整体净利润同比增长16.6%。其中，净利润超过100亿元的房地产企业只有万科、保利发展和绿地控股三家，净利润同比增长30%以上。
万科是盈利最多的a股住房公司，前三季度盈利182.41亿元，同比增长30.43%。主营收入2239.15亿元，同比增长27.21%。然而，万科的净利润增长率为31.16%，比去年同期下降16个百分点。
保利发展和绿地控股前三季度净利润分别达到128.33亿元和118.13亿元。第四名是华夏幸福，前三季度净利润为97.46亿元，同比增长23.71%。华侨城、金谷和招商局蛇口的净利润也超过50亿元。共有20家a股上市住房企业，净利润超过20亿元。
今年前三个季度，前30家a股上市住房公司的净利润低于去年同期，但蛇口和中天金融除外，两家母公司的净利润均有所增加。其中，招商局和蛇业净利润同比下降24.39%，净利润同比下降38.46%。在此期间，成本率为14.8%，比前一年上升了5.3%，这拖累了公司的业绩。尤其是第三季度财务报告显示，净利润仅为1.95亿元，同比下降83.21%。公告解释说:“房地产项目的完成和结转时间主要集中在第四季度。本报告所述期间的结转面积相对较小，导致结转收入和毛利逐年减少。”
中天金融前三季度营业收入100.7亿元，同比增长40%，净利润15.01亿元，同比下降68.27%。
净利润排名前30位的a股上市住房企业中，有5家住房企业净利润同比增长100%以上，分别是浙江广厦、欢乐城、北京城建、中国企业和蓝光发展，分别增长1011.71%、168.18%、167.97%、129.43%和107.83%。
2015年，浙江广厦宣布将在3年内退出房地产市场。今年前三个季度，影视部门占其利润的52%，而房地产销售仅占33%。
关于业绩增长的原因，久益城表示，主要是由于本期通过发行股票购买资产来收购久益城房地产。根据相关规定，公司根据同一控制下的企业合并情况，对去年同期数据进行了追溯调整。重组和追溯调整后，增长主要是由于本期商品房销售收入和投资性房地产经营收入的增加。
北京城建副总经理兼董事会秘书张广材表示，利润的大幅增长来自体制改革和房地产转让。今年前两个季度，公共住房项目先开工，商品房项目后开工，造成错配。第三季度，随着商品房的转让，房地产获利近5亿元。
一个值得注意的现象是，净利润最高的企业除房地产开发业务外，还有其他主营业务，这些非房地产主营业务的高净利润推高了企业的整体净利率。例如，潘海控股的主要业务包括金融业务、房地产业务和战略投资业务，其中金融业务没有直接成本，运营费用主要是业务和管理费用。华夏幸福工业新城从开发建设中获得了87%的利润。
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21亏损破产增加
相比之下，中小住房企业的生活条件更加困难，特别是一些中小住房企业前三季度净利润不足1000万元，有的甚至破产。
据《中国房地产新闻》记者统计，25家a股住房企业净利润低于1亿元，21家住房企业亏损，如圣华业、云南城头、贾凯、大港证券、天津松江、杜松证券、阳光证券、北京投资发展、钟芳证券、格林威控股、HNA投资等。
许多住宅企业连续多年处于亏损状态。以云南市投资为例，第三季度报告显示，云南市前三季度投资运营收入为48.52亿元，同比下降30.61%。上市公司股东净利润为-10.63亿元，同比下降567.15%。在业绩下滑的同时，云南省投资资产负债率明显偏高，金融压力相对严重。今年以来，云南城头上市转让了许多项目权益，其中大部分以低价处置。
此外，处于退市边缘的中国资本在第一季度亏损50.49亿元，贾凯亏损4.4亿元。格林威控股前三季度亏损184.4万元，净利润为4199万元，同比下降104.3%。北京汉股前三季度亏损4300万元，净利润同比下降830%。
进入2019年，宣布破产的小企业数量大幅增加。根据人民法院网站，截至10月底，今年已有408家房地产开发商破产。8月初，这个数字仍然接近300。与去年相比，今年破产的住宅企业数量增加了约30%。许多中小型住房企业破产的直接原因是找不到钱来更新他们的生活。
克里研究员朱一鸣表示，虽然他在早期受益于低成本土地储备，在短期受益于收购奖金，但房地产行业的整体利润率仍保持在历史高位。但是，从长远来看，随着行业竞争格局的加剧和集中度的不断提高，中小住宅企业，尤其是前100强以外的中小住宅企业，销售和运营控制成本也会大幅增加。如何平衡规模增长与质量增长，提高精细化经营管理水平，对经营者提出了更高的要求。
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对现金流减少和高负债的担忧
11月初，融创中国董事长孙宏斌在一次公开活动中表示，未来房地产公司将越来越少依赖负债大幅增加的增长模式空，并将更多依赖运营现金流和股本资本的发展。
高负债和低现金流一直是房地产企业的痛点。据《中国房地产报》统计，今年前三季度，124家a股上市房地产公司实现净营运现金228.38亿元，去年同期为-105.59亿元。从数字来看，住房企业的经营现金流似乎有所改善。然而，值得注意的是，这主要是由于万科少数企业经营现金流的改善。数据显示，今年前三季度万科的经营现金流为17.34亿元，去年同期为-257.31亿元。
事实上，今年住房企业的整体经营现金流并没有大幅度改善。据《中国房地产新闻》统计，今年前三个季度，124家a股上市房地产公司中有66家拥有正营运现金流，比去年同期的72家减少了6家。一些大型住宅企业，如华夏幸福、金谷、金科股票、新股、荣盛发展、世茂股票、华侨城等。，也有负的经营现金流。
从筹资现金流来看，今年前三季度，124家a股上市住房企业共筹资223.62亿元，比去年同期(2233.9亿元)下降90%。有53家住房企业的筹资现金流为正，比去年同期增加了5家。最大的变量是万科。今年第三季度末，万科的筹资现金流为-698.75亿元，去年同期为551.96亿元。万科今年前三季度的净现金流为-796.06亿元，是a股上市住房企业中表现最差的。
现金流最低的其他四家房地产公司分别是:首股、今年前三季度营业现金流15.5亿元、筹资现金流82.55亿元、年末净现金流116.1亿元。荣盛发展，经营现金流-56.43亿元，融资现金流-16.81亿元，期末净现金流-69.31亿元。信达房地产经营现金流为26.22亿元，融资现金流为-59.44亿元，期末净现金流为-66.94亿元。华夏很开心，运营现金流为-395.54亿元，是a股住房企业中最低的，去年同期为-76.6亿元。然而，华夏幸福今年前三季度加大了融资力度，现金流达到385.51亿元，但期末净现金流仍为负，为-50.26亿元。
市场分析师认为，随着销售速度放缓和融资环境进一步收紧，房地产企业面临的财务压力越来越突出。后续建设规模的增加将进一步增加这一压力。
负债的增加直接增加了公司的财务负担。据《中国房地产新闻》记者统计，截至今年第三季度末，a股上市住房企业负债总额为9.04万亿元，一年增长1.25万亿元，同比增长16%。平均资产负债率为80.48%，比去年略有上升。在124家上市住房企业中，37家资产负债率超过80%，包括万科、绿地控股、华夏幸福、新城控股、泰和、阳光城等大型住房企业。资产负债率超过90%的公司有7家，分别是CCCC房地产、中南建设、天津松江、云南城头、北京投资发展、山东商业发展和中国资本。
值得注意的是，在住房企业的资产负债表中，住房企业的负债总额包括预收款，不能直接反映企业的负债。住房企业的生息负债，即企业负债中需要支付利息的债务，能够更好地反映住房企业的真实负债水平。
根据上半年财务报告，恒大、碧桂园、荣创、保利、万科的计息负债均超过2000亿元。截至2019年9月底，万科一年内到期的短期贷款和计息负债合计590.8亿元。换句话说，2000多亿元的生息负债中，70%以上是长期负债。
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三项费用侵蚀利润。
财务、销售和管理费(简称“三费”)的增加也侵蚀了公司的收入和利润。在住房企业的主要收入中，三项费用比例的上升值得警惕。
据《中国房地产新闻》记者统计，在124家a股上市住房企业中，30家的三费率为5% ~ 10%，比去年同期增长1。万科、保利、绿地控股、金科控股和中南建筑都在这个范围内。有27家房地产企业的成本率为10% ~ 15%，比去年同期下降了3家。蛇口、华夏幸福、金地、泰和和阳光城都在这个范围内。有35家住房企业，成本率15% ~ 30%，比去年同期增加1家，包括信达房地产、华侨城、金融街、新湖宝、北京投资开发、新城控股等。30%以上的住房企业有25家，比去年同期增加了5家。
净利润下降的同时，招商蛇口的销售和财务支出大幅增加。根据第三季度报告，蛇口招商三项费用的比例为14.83%，比去年同期的9.52%上升了5.3个百分点。其中，2019年7月至9月，销售成本为5.36亿元，财务成本为9.07亿元，分别增长81.69%和43.96%。
还有收费上涨较快的欢乐城。今年前三季度，欢乐城控股期财务支出大幅增加，达到13.66亿元，同比增长240.82%，主要是由于金融机构贷款及相应利息支出的增加。
但是，在亏损或利润下降的中小住房企业中，这三项费用占主要收入的比重相对较高，表明费用对收入和利润的严重侵蚀。例如，如果三次收费率超过50%，这意味着主要收入的一半用于支付费用。这些企业包括15家企业，其中包括中国住房总公司(三费制的4，490.89%)、HNA创新(950.12%)、泛海控股(308.59%)、阳光控股(106.84%)、绿景控股(74.5%)、贾凯(55.87%)、云南投资(50.76%)等。
随着住宅企业融资困难的加剧，融资成本不断上升，不可避免地会导致财务费用的增加。Kerri数据显示，95家典型住房企业融资总额为864.87亿元，比上个月下降24.5%，比上年增长17.3%。就融资成本而言，10月份为7.46%，比上个月上升0.97个百分点。其中，海外债券月融资成本为9.2%，比上个月上升2.36个百分点。
然而，债务偿还高峰期的到来意味着住房企业不得不继续借钱。否则，如果他们不能用新的来代替旧的，他们可能面临类似多洛米多米诺骨牌效应的资本断裂风险。
现在，现金流和成本控制比以往任何时候都更加重要。
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(来源:中国房地产新闻)
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