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绿地中国高楼
(材料和图片)正在建设中的武汉绿色中心大楼。图/中信
武汉绿地:“中国最高建筑”关闭危机
我们的记者/苏杰德
发表于2019年12月16日第928期《中国新闻周刊》
475米高的武汉绿色中心大楼的顶部挂着一根生锈的钢梁，它是武汉的顶部。从这个高度俯瞰，长江从西向东穿过桥梁，可以看到整个首尔。
然而，武汉高层的情况最近有些“尴尬”。一个月前，即10月30日，中国建设第三工程局发布的“需求单”将此放在首位:“由于业主拖欠的工程进度款数额巨大，我公司资金无法正常上缴，我们被迫从现在起实施工程全面停工。”中国建设第三工程局提到的业主是国内领先的房地产企业绿地集团。
武汉的绿色中心地位非常独特，曾经有一个代号叫武汉绿地636——摩天大楼的名字后面会跟随着一些建筑高度。这是它与众不同的独特标签。原设计高度比中国第一高楼、世界第三高楼上海中心高4米，旨在争夺“中国最高建筑”的称号。
武汉绿色中心是中国摩天大楼“野蛮增长”的缩影。在过去10年里，城市纷纷推出摩天大楼计划，设计高度也在不断更新。武汉绿地636个，苏州中南部729个，长沙838个。
然而，由于这些宏伟计划的成本很高，其中许多都保留在过去的书面报告中。武汉绿色中心是近年来中国摩天大楼“缩水”的一个例子。去年，由于民航空安全问题，武汉绿色中心的高度最终定为475米。此后，国内摩天大楼建筑的高度不能超过500米，成为一条看不见的“红线”。
停工干扰
中国建设第三工程局发布的需求说明很快在网上广泛传播，引起了极大的关注。
“拖欠款”绿地集团可以称之为超高层爱好者。继2005年建造第一座超高层南京紫峰大厦后，先后接管了郑州、Xi安和广州。其中，武汉绿色中心可以说是绿化带集团超高层次事业的巅峰。摩天大楼位于武昌区和平大道，距长江约200米。它是由包括迪拜塔(Burj Dubai)在内的几个世界著名的超高层建筑设计团队设计建造的，总投资估计为300亿元，计划设计高度为636米，以中国第一为目标。
中国建筑第三工程局(Third Engineering Bureau of China Construction)是中国建筑的全资子公司，总部设在武汉，先后参与了上海环球中心、北京中国尊、天津117大厦等20多个城市最高建筑的建设。中国建筑工程有限公司第三工程局作为中国为数不多的高素质超高层建筑商之一，担任武汉绿色中心建设总承包商。
这次停工暴露了两位国内领导人在超高层建筑领域的“矛盾”。业内人士表示，施工方不愿再付款的原因是武汉绿色中心的建设时间不断推迟，增加了施工方的成本。
中天建设集团华南集团总工程师彭建良告诉《中国新闻周刊》，对于超高层建筑，业主通常按节点付费。例如，在某个进度节点，业主支付70%的进度款，剩余的30%由施工方承担。如果业主不按节点付款，施工方预付款金额太大，会影响公司利润。
2010年，绿化带集团斥资约54亿元收购武昌滨江地块。从那以后已经有将近十年了。时任绿化带集团武汉房地产事业部总经理李明在2013年接受媒体采访时表示，该项目有望在2016年达到主体结构的顶端。然而，直到今年1月武汉绿色中心的主体结构才封顶，比预期晚了三年。
尽管建设周期有所延长，武汉绿色中心的“高度”却变得更短，建筑平面图的高度从636米降低到475米。
一名曾在绿地集团工作的律师告诉《中国新闻周刊》，武汉绿地中心项目长期以来面临不确定性，已经有两年的时间了。
2017年新年过后，武汉的绿色空间里的风正在逐渐增强。几个月后，当武汉绿色中心的建筑高度接近500米时，建筑停止了。7月，武汉市城管委发出监管函，要求根据通航评估结果暂停工程建设，整改施工塔吊等相关设施，高度不得超过500米。
靠近武汉绿色中心的张亮(化名)告诉《中国新闻周刊》:“当年的高峰不确定时，绿地集团非常焦虑，试图就此事进行谈判，并一再向相关部门写报告。”
然而，格陵兰集团的努力并没有改变被限制的命运。高度限制的具体依据直到一年后才正式给出。2018年7月，武汉市国土资源规划局作出了统一答复。根据中国民航中南局2015年发布的《中国民航中南地区民用机场网空导航评估管理办法》，该办法明确规定机场网空保护区包括“机场障碍物限制区”和“机场导航服务程序保护区”，其中“机场导航服务程序保护区”是以机场基准点为中心半径55公里的区域。根据其控制要求，武汉天河机场净空保护区基本覆盖武汉全市。
大楼限高的“靴子”落地后，武汉绿色中心的规划需要再次改变，原来的顶层设计也从火箭般的“尖头”切割成了“平头”。
武汉自然资源和规划局回复《中国新闻周刊》，武汉绿色中心、周大福中心等项目的标高都控制在500米以内，“安全因素是其标高降低的主要原因。”
这时，武汉绿色中心的建设已经进入后期阶段。建筑高度从636米变为475米。如此大的变化对每个参与者都是一个沉重的打击。武汉绿色中心设计单位华东建筑设计研究院总研究所高级建筑师胡建文在一篇帖子中说:“当超高层凌云的野心达到空高度的极限时，就像从云端坠落到所有生物身上。折叠翅膀的痛苦对每个参与者来说都是无法忍受的。这不仅是它曾经拥有的高度，也是为所有人倾注的作品而难以放弃的光的汇聚。”
然而，不仅是近年来，超高层航班空的限制是有限的。中国建设第三工程公司(一家大型项目管理公司)总工程师、中国尊项目总工程师徐立山告诉《中国新闻周刊》，一些城市最初可能没有对超高层航班的限制。例如，超高层航班将在南方建造，航线将在北方，这将不受飞行限制空，但现在南方也对航班开放，这带来了飞行高度限制的问题。
在他看来，城市的发展是动态的，而超高层建筑的建设周期很长。从企业获得土地到商人真正进入，通常需要10多年的时间。在如此长的时间跨度内，城市的格局和功能将发生变化。“我认为城市对超高层建筑进行一些规划调整是正常的。”
绿地中国高楼
资金链紧
对于绿化带来说，建筑高度的下降直接打乱了公司以前的计划。
张亮告诉《中国新闻周刊》，这也给格林兰集团带来了巨大的经济损失和品牌影响。
2015年，万豪国际酒店集团旗下的高端酒店丽思卡尔顿酒店(Ritz-Carlton Hotel)宣布将迁至武汉绿色中心，这将是丽思卡尔顿在中国的第七家门店。伴随着中国最高建筑的光环，武汉绿色中心吸引了许多顾客来签订合同。然而，摩天大楼的价值被认为在高度降低后会大大降低。张亮表示，由于高度不遵守合同，丽思卡尔顿认为绿化带违反了合同并取消了结算计划，这无疑给绿化带集团带来了经济损失。作为替代方案，绿化带集团将经营自己的品牌酒店。
酒店下面的商务办公区也遇到了类似的问题。武汉绿色中心的设计单位华东建筑设计研究院的高级建筑师胡建文在今年的一篇帖子中表示，武汉绿色中心项目团队将面临一系列艰难的建筑变化，这些变化是由大楼被砍掉160米以及之前以636米的价格售出的数千万元的“总统公寓”造成的。
中断的投资促进业务加大了开发商的财务压力。关闭后，绿地集团的财务状况也引起了关注。这两年的绿化带以其“高负债”而闻名。上市公司半年度报告显示，截至今年上半年，绿地集团的资产负债率为87.46%，略低于去年，但仍处于较高水平。值得注意的是，今年上半年，格陵兰集团经营活动的净现金流为80.83亿元，而去年同期为259.23亿元。该公司解释说，这是由于项目付款的增加。中国建设第三工程局发布的“需求说明”于今年10月发布。如果绿地集团支付相关款项，公司的营运现金流出也会增加。
关于格陵兰岛，联合信用评级有限公司的评估报告称，截至2018年底，该公司的房地产正在大规模建设中，快速扩张的建筑行业对资金的需求很大，或者已经形成了对公司资金的一定占用。随后的公司将面临一定的资本支出压力。
此外，武汉绿色中心仍采用传统的施工总承包模式。在这种模式下，工程量大、分包多、协调组织困难的问题十分突出。位于武汉绿色中心的中国建筑第三工程局设计院负责人表示，在施工过程中，“各方各做各的事，各方都在等待需求”，导致项目效率低下。
武汉市自然资源和规划局告诉《中国新闻周刊》，在超高层建筑的实施中，建设周期可能达不到预期，这与投资者和施工人员等诸多因素有关。此外，武汉建设项目建设中还会出现更复杂的“武汉地域特色”问题，如汛期地下室不能施工等。丰富的水系和复杂的地质条件；天气非常炎热，夏季施工时间受到严格限制。
然而，在绿化带工作的律师认为，武汉绿色中心的建设进度并不理想，主要是由于技术原因、设计问题或政策因素，根本原因是资金链问题。他介绍说，格林兰集团在Xi和其他地方的摩天大楼也有这种风险。2017年2月，Xi安绿地投资清单上有一座501米高的超级地标“彩色玻璃塔”。摩天大楼后来计划升至588米。然而，Xi安的摩天大楼也进展缓慢。
根据世界高层建筑与城市人类住区协会(Society for High-building and Urban Human住区)发布的数据，在中国正在建设和竣工的前20座高层建筑中，有5座摩天大楼尚未竣工，其中2座属于绿地集团。与武汉绿色中心相比，这两个绿地超高层投资也需要数百亿元。
然而，更糟糕的是，房地产行业的融资环境在过去一两年发生了变化，热衷于超高层建筑的房地产企业普遍感受到资金压力越来越大。中国国家建设第八局总承包公司首席专家赵丽告诉《中国新闻周刊》，企业依靠贷款建设超高水平项目。国家房地产开发信贷收紧后，给企业资本链带来巨大风险。
绿地中国高楼
超高层建筑烂透了。
对于国内的超高层来说，虽然官方文件规定高度超过100米就可以称为超高层，但对于内部人士来说，如果高度不超过300米就称之为超高层是很尴尬的。这种现象只是最近几年才出现的。
超高层建筑在城市发展建设中具有一定的优势和必要性，但其技术复杂，投资巨大，日常管理和运营成本高，还会造成一定的环境压力武汉市自然资源规划局告诉《中国新闻周刊》，随着生态科技的发展，智能建筑、生态建筑和绿色建筑应该成为城市规划的重点，“高”将不再是唯一的地标。
然而，最终这些雄心勃勃的计划很少能实现。
这位高级建筑师透露，尚未投入使用的建筑基本上超过一半的结构或已经封顶，包括沈阳宝能、天津117、成都绿化带等。天津117就是一个典型的例子。2008年打桩施工已经11年了，还没有投入使用。在实践中，投资者会根据实际情况随时调整投资方向，以确保建筑顺利竣工，避免真正的失败。然而，如果一座建筑真的被停止，这不仅是资源的浪费，而且是沉重的债务负担。
目前，在中国实际交付的500米以上的建筑并不多。去年，位于北京的中国尊首次交付。这座528米高的摩天大楼将成为中信集团的总部。这是中国第四座摩天大楼，高度超过500米。另外三个在上海、广州和深圳。
值得注意的是，去年武汉绿色中心的建筑高度定为475米时，中国原计划建在500米甚至600米以上的近10座摩天大楼也将高度降至500米以下。
500米已经成为超高层建筑的新红线了吗？许立山告诉《中国新闻周刊》，2018年年中，国家开始对超高层建筑的高度实施控制要求。“起初，我们不知道我们不能这样做，也不知道是否有明确的文件或法规。我们只在与设计院沟通和实际施工过程中了解到500米长的线路。”
超高层开始降温，市场环境也随之改变。过去，业主比施工人员拥有更多的发言权，施工人员往往为了推动工程建设而提前付款，但现在情况也开始发生变化。一位资深建筑师坦率地承认，“根据目前的经济环境，我的建筑公司不会接管需要提升到主体结构顶部的超高层项目。”
