德国城镇房价30%的高估与英国的英国退出欧盟没有任何关系

国际方面

德国的房地产繁荣与实体经济的疲软形成鲜明对比。

近日，德国央行发布了一份金融稳定报告，指出德国目前的住房市场处于过热状态。2018年，德国城市地区的房价被高估了近15%-30%。德国央行副行长克劳迪娅·布克(Claudia Buch)指出，住房市场的资产溢价是一种潜在风险。如果德国经济面临下行压力，很可能会刺破泡沫，从而对德国的金融稳定造成严重打击。

目前，德国的热房市场及其低迷的经济增长前景形成了“冰火两重天”，这也让一直在经济和金融领域非常稳定的德国面临潜在风险。

二战以来的很长一段时间里，德国房价的增长率一直相对稳定，这是由于德国城市居民习惯于租房来解决自住问题，以及政府对住房市场投机行为的有效控制。然而，在过去的10年里，德国的房价明显大幅上涨。德国房价指数从2009年5月的95.5升至2019年10月的167.5。

英国英国退出欧盟带来的产业转移推动了德国的热房市场。

德国住房市场背后有合理的因素支持其崛起。

首先，欧元区的货币政策导致资金流入房地产市场。自欧洲债务危机以来，欧洲央行以前所未有的力量向金融市场注入了大量流动性，而欧元区国家则严格限制了它们的财政政策。

欧洲央行2015年初推出的“量化宽松”政策在2018年底刚刚结束，但在今年9月重启。欧元区银行贷款利率也已数次下调，目前为-0.5%，欧洲央行的资产负债表高达2.6万亿欧元。

当大量资金注入德国和欧元区的金融市场时，这些资金必须寻找“价值萧条”。在欧元区国债收益率因“大规模”而普遍下降的背景下，对实体经济和基础设施建设的投资风险大、回报慢，德国住房市场的升值空被迅速发现，过去几年德国住房市场经济增长强劲，居民购买力强劲。与英国、法国和美国的住房市场相比，德国的饱和度和溢价相对较低，其经济前景和住房需求也相对较大。

同时，德国城市居民的理财习惯通常是银行储蓄。与此同时，自有住房的比例很低。随着欧洲央行(European Central Bank)的负利率政策侵蚀德国储户的存款，以及租金成本随着消费价格上涨而上涨，德国城市居民买房的意愿也在上升。

其次，英国“英国退出欧盟”带来的产业转移效应也促进了德国大城市房地产的繁荣。

英国的“英国退出欧盟”及其巨大的不确定性影响了伦敦作为欧洲金融中心和欧洲外汇结算中心的潜在地位。与此同时，英国制造业和科技创新企业正积极寻求向欧洲大陆转移，以避免非协议“离开欧洲”可能给企业带来的额外成本。

法兰克福作为欧洲中央银行的总部和欧洲的区域性金融城市，被认为是大型银行和金融企业将其总部转移到英国的首选目的地。与此同时，科技创新企业也看中了柏林、慕尼黑等城市的政策环境和城市服务，这使得德国大城市的房地产呈现出租金和销售旺盛的趋势。

法国巴黎银行(BNP Paribas)发布的数据显示，法兰克福2018年的房地产交易额达到创纪录的104亿欧元，增长率为36%，其中三分之二是价值超过1亿欧元的办公交易。

隐藏在热房市场背后的泡沫

然而，德国的房地产繁荣与实体经济的疲软形成鲜明对比。

德国经历了罕见的“技术衰退”，2018年第三和第四季度增长率分别为-0.2%和0%，2019年第二季度又收缩了0.1%。

2018年全年，德国经济增长率仅为1.5%，为2014年以来的最低水平。欧盟委员会(European Commission)预测，2019年德国经济增长率将进一步降至0.4%，相当于欧洲债务危机期间的增长率。

随着经济压力的增加，德国房地产的价值有可能从超高溢价回归真实市场价值，同时失去对真实经济需求的支撑。

然而，如果德国购房者面临增加的就业和收入压力，他们抵押贷款的违约风险也可能大幅上升，这更有可能扩大到银行的坏账风险。

事实上，银行抵押贷款产生的坏账是2008年全球金融危机的导火索。虽然德国目前的抵押贷款问题的严重性有限，但居民和投资者总体上是理性的，金融产品的抵押贷款包装问题尚未蔓延，但德国住房市场过热的根本原因仍然是欧元区超宽松货币政策造成的资产泡沫。

在欧元区尚未完全解决银行过度不良贷款和高公共债务比率两个结构性问题的背景下，如果欧元区最大经济体德国的房地产泡沫破裂，很可能与欧元区其他经济和金融风险形成联系，给欧洲经济带来新的负担，而欧洲经济正面临越来越大的下行压力。

□董一凡(中国现代国际关系研究所欧洲研究所)