鹏城燥热，三蛇出没

天热，蛇容易出没。

楼市热，城市地头蛇容易躁动。

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最近，深圳楼市热到跟天气一样不正常。

深圳楼市有多火，看数据更直观：4月新房成交量创5年来新高，二手房价涨幅远远甩开北上广。

热风吹高交易的同时，也吹出一些怪象：

天价喝茶费，二手房价触碰红线、经营贷异动……

怪象迭出，叫人拍案称奇。

拿天价喝茶费来说。

有网友爆料出一份“喝茶费”内部报价单：其中深圳一个楼盘116平总价1120万，另有“喝茶费”100万。

天热喝凉茶，楼热也要喝点“茶”。这还只是深圳楼市喝茶乱象里的一个缩影。

乱象丛生，官方被撩得按奈不住，只好拿出棍棒。宝安区住建局发布通知，将打击开发商和中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等违法行为。

一手房暗流涌动，二手房则是放开了冲浪。

上个月，深圳南山，蛇口等区域的二手房价，接连爆出新高，不断在红线边缘试探。

官方再次下场，对二手房进行管控。有媒体称深圳光明区住建局，对热点区域口头传达6.3万每平的“指导价”。

此项操作也创造出历史：在深圳房地产发展史上，这是官方首次对二手房价格给出“具体”指导意见。

怪象频出，铁腕连击，这就是当前深圳楼市正在上演的精彩大戏。

2

这场戏里，三条深圳 “地头蛇”——招商蛇口、华侨城、华润置地的身影密集闪现。

4月28日，深圳市住建局局长张学凡表示：已暂停“捂盘惜售”开发商在深所有项目网签。

他直言：“一个楼盘分三次销售，给老百姓释放每次秒光的信号，对这种行为要坚决打击。”

明眼人都瞧得出来，这是在敲招商蛇口的脑门儿。

前不久，招商蛇口祭出“一个楼盘分三次销售”的神操作。

3月7日，深圳南山区招商蛇口太子湾·湾玺开盘，推出104套公寓，总价2000万元起。当晚104套全部售空。

3月13日，太子湾·湾玺又带着它的14套房源来了，总价4200万元起。当天下午仅8秒就宣告卖光，销售金额达6亿元。

4月5日，太子湾·湾玺迎第三次开盘，推出54套公寓，总价2900万元~5500万元。半天功夫又卖完了，销售额23亿元。

短时间三连冲，小步快跑，堪称地产营销教科书里的典范。不过按照预售规定，这种行为是不合规的。

早在2015年，深圳就对“捂盘”开出猛药：新盘在取得预售证后，须在10日内全部公开房源并一次性对外销售。

换句话说，招商蛇口三次点火是违规的，一个错误的方式用在错误的时间。

最终引“火”上身。

目前太子湾湾玺除了33套已备案房源外，其余192套房源全部显示为“分局锁定”，即被限制销售。

招商蛇口在“引火”，另一条地头蛇华润则有些“上火”。

上个月，据深圳市房地产中介协会称，华润城一期在3家房产信息平台上最高报价都超过20万元/平方米，在深圳中原和Q房网挂牌的单价比该小区挂牌均价分别高出65.9%、55.7%。

有业内人士称，此次华润城一期部分业主将房源报价大幅抬高，目的是通过“高评高贷”的方式，向银行做经营抵押贷款。于是导致华润城虚火旺盛。

这把火灼到了深圳楼市的神经。深圳业内流传，目前单价20万的二手房房源不得上市交易。

一些房产平台上华润城单价20万的二手房源被悉数下架，其自身也成为重点监控对象。

如果说招商蛇口是“主动引火”，华润则是被“城门失火”殃及，连带火了一把。

另一条地头蛇华侨城则是在“主动”与“被动”着火之间来回试探。自己当年埋的“火种”，被业主发现并点着了。

五一期间，部分华侨城天鹅堡三期的新业主在小区门口拉开横幅，批华侨城虚假宣传。

导火索是，这部分业主发现，自己买的豪宅与此前宣传的样本相比，根本就是买家秀与卖家秀。

问题出现在楼栋入户大堂的设计上。

天鹅堡三期共有ABCD四栋楼。然而，四栋住宅的所有业主却只能共享D栋的同一个大堂入口，其中ABC三栋的业主只有两部电梯用于通行。

分流设置薄弱严重影响了出行，怒不可遏的业主控诉华侨城存在营销欺诈的嫌疑。

三条地头蛇，在燃烧的深圳楼市中，就这样“火”了一把。

3

回溯历史的脚印，“二华一招”组合和深圳有些说不完的故事。

1979年，招商蛇口创立于蛇口片区。蛇口，乃深圳以及中国改革开放的先行地。

1985年，华侨城起步于深圳湾畔的一片滩涂。如今，业内有着“一座华侨城，半部深圳地产史”的说法。

华润则是此前多年扎根香港，2012年时将中国内地的总部选定深圳。从这点上，招商蛇口和华侨城是不折不扣的深圳“老江湖，华润算是半只地头蛇。

尽管诞生年月、成长历程各不相同，但“三蛇”均与深圳楼市保持着脉搏上的一致。

回头来看，似乎每一次深圳楼市刮来热风时，“三蛇”都会有异动。

2013年1月，深圳楼市拉开火热序幕：新房成交6305套，同比上升359.55%，创深圳43个月以来最高单月记录。此后一年，深圳的全年新房均价同比上升14.4%，达到历史最高水平。

这一年，三条地头蛇轮番曝光于镁光灯之下。

2013年8月16日，华润置地击败世茂，以109亿拍得深圳前海第三宗地，摘下深圳总价地王。

第三天，华侨城便接棒登场。

2013年8月18日，深圳华侨城纯水岸15期首次推出399套房源，当天单日认购超332套，均价约6.5万元/平米，当天总成交额高达55.86亿元。

这个成交额，打破当时全国房地产项目开盘当天的销售额记录。

2014年，后来归并入招商蛇口的招商地产，联合华侨城以30.4亿元拿下龙华商业地王。

2014年，“三蛇”均闯进当年深圳房企商品住宅销售排行前十，“我的地盘听我的”，深耕实力尽显：招商地产51.97亿，排名第4；华侨城39.15亿，排名第6；华润置地以30.08亿，排名第8。

4

2015年，深圳楼市同比涨幅达47.5%，居全国首位，市场火热。

三家地头蛇依旧动作频频。

2016年8月，深圳诞生新全国地王：招商蛇口和华侨城联合体，以310亿元的总价拍得深圳新会展中心（一期）配套商业用地。

两蛇共舞，联手在深圳激起的声浪被扩散至全国。

紧接着2016年10月，华润置地以62.36亿的总代价收购母公司手中的深圳湾项目，令其在深圳的土储再增长两成到120万方左右。

整个2016年，招商和华侨城在深圳一级市场联手激战，华润在二级旧改市场频频出手。

深圳地产市场竞争激烈，有新面孔加入，也有老面孔掉队，“三蛇”依然活跃在队伍前列：在2017年的深圳房企销售排行榜上，华侨城以215.30亿，排名第2；华润置地以148.07亿，排名第5；招商蛇口141.35亿，排名第6 。

此次集体高调亮相结束后，“三蛇”组合又于今年的深圳楼市热风中“重逢”：一边的招商蛇口被爆出“捂盘惜售”、“喝茶费”，另一边的华润置地投资千亿，启动罗湖焕新计划，华侨城在加速推进深圳本部旅游度假区的开业。

鹏城地盘虽小，但它是全国楼市的风向标。

一举一动牵扯江湖敏感神经。

风吹来时，总有地头蛇喜欢探头。这是一个刺激而冒险的的游戏。

枪，不会打地头蛇，却可能打“出头”蛇。