华夏幸福已发生关键变化

  作者：老胡

  地产还是不是一门好生意？

  可以确定的是，单纯赚取土地市场一二级价差的粗放模式，无法进入下半场的竞争。不同赛道之间的差异会被放大，但入场券都不再容易获得。

  差异放大的原因，既有经济增长要素的改变，带来的地产价值链重塑，以及利润区被重新分配；也有不同赛道的管理团队，因资源禀赋与能力圈的不同，释放出的投资与运营收益差距扩大。

  这将带来资本市场给予相应的估值溢价或者折价，传导的链条是：房企的价值被重塑，管理者在财务侧上的反馈以及因此获得的估值溢/折价，最后又因为房企自带的财务杠杆，差异被进一步扩大。

  剩下的问题是，高价值链究竟在哪里？

  首先，从需求端而言，城市化进程是最大的增量市场，这是行业的天花板，也是价值链存在的宏观前提。

  但城市化也有结构分化，我相信塔克拉玛干沙漠并不需要城市化。从人口流入来判断，其他城市与核心城市的差距会愈加扩大。

  所以，需求端上的分化，更加凸显了核心城市的赛道价值。

  其次，从业务特性来看，价值链条越长的，需要的复杂能力也就越多，参与壁垒也就越高，大部分对手无法进入，只剩下头部玩家的机会。

  ToB地产毫无疑问拥有最长的价值链条。

  所以，高价值链条就是：核心城市的ToB化。哪家房企在这条赛道上拥有领先的身位？答案显而易见：中国平安加持后的华夏幸福。

  壹

  至于为什么？不妨先来看看2019年华夏幸福的财报。

  上周五财报发出之后，27日的股价几乎被资金追至涨停，资本市场的反应极其诚实又热烈。

  总结来说，过去一年的华夏幸福，做到了增收又增利。营业收入首次突破千亿关口，达到1052亿元，同比增加26%；归母净利润延续了20+百分点的增速，为146亿元，同比增长24%。

  净利润上，华夏幸福取得了十年十倍的增速，最近九年，EBITDA更是增长了接近12倍，从2011年的20亿出头，到2019年接近280亿。

  赚钱能力指标上，ROE依旧排在行业前十的第一分位里，达到35.7%。

  回款能力也得到了进一步加强：全口径总回款同比增长了21%。

  不过，优秀的财务表现，无法完全解释资本市场的热烈反应。一个更为重要的原因是，如果说贵州茅台是最大的白酒ETF（指数基金），那么资本市场就把华夏幸福视作一只最有成长价值的ToB地产ETF。

  结果就是资金只要看好To B地产，就会买入华夏幸福。

  贰

  还是回到最初的问题上来：To B地产的赛道，为什么是华夏幸福处于领先的身位？

  先来分析ToB地产的打法，其实并不复杂，归根结底是左手产业园区，右手商业地产。

  因为，二者内在的商业模式极其相似：收入和利润的增长都是线性的，类似搭积木，越搭也就越高，运营得越好，对B端的溢价空间和粘性也就越高，并不存在非线性的曲折发展，周期性非常弱。

  而产业园区，成建制的玩家本就不多，华夏幸福与招商蛇口算是唯二的头部企业，尤其是王文学一手打造的产业新城已经形成了规模效应。而产业新城，既是华夏幸福的基本盘，也是对C端孔雀城的销售保障，更是利润的最大来源。

  为什么这么说？

  2019年，产业新城销售增长了19%，达到368亿元，占比提升7个百分点。销售占比只有26%，却贡献了全公司52%的毛利润。整体44%的毛利率中，产业新城业务贡献了68%，房地产业务占比33%。

  就财务数据而言，产业园区这条赛道上，华夏幸福拥有行业领先的赚钱能力。

  而且，产业园区业务的价值链条，比住宅地产要长得多，复杂得多。能够赚到复杂的钱，意味着团队的运营能力、产业协同、地方关系都有着较深的护城河，新玩家要复制都不容易。

  更何况，华夏幸福的产业新城已经呈现一个良好的梯队建设。

  在已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地，66座已整体实现回款，22座已进入成熟期。成熟期的标志是产业新城净现金流转正，目前已经达到了22个。

  产业新城的净现金流不像公司，一年可以正一年可以负，通过良好的招商、运营和管理，只要开始转正，随后就回开始线性增长。

  叁

  中国市场的商业地产，目前顶端玩家是少数的几家港资和外资，标杆如北京SKP、上海恒隆与一线太古里；其次就是吴向东之前缔造的华润系。

  随着2019年2月吴向东和俞建的加入，华夏幸福也补齐了唯一短板：优秀的商业地产投资与运营掌舵人。

  如此一来，王文学在北京掌舵产业园区与住宅，吴向东在深圳坐镇商业地产，一北一南双总部，形成强力互补。

  王文学与中国平安对于地产市场的洞察是一致的：聚焦核心都市圈，挖掘ToB地产的价值。

  否则，平安也不会入股华夏幸福，华夏幸福也不会把商业地产大佬吴向东挖来，推选至CEO座位上。

  有了市场洞察以及相应的团队与资源磨合后，战略定位就要开始重新定位与聚焦。

  2019年的业绩发布会上，最为关键的信号就是公司的战略定位改变：致力于成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。

  这也是吴向东加盟、平安入股后，华夏幸福依据新的股东战略、高管资源禀赋、团队能力圈而进行的首次战略位移。

  吴向东谈到了一个重要原因，要服务中国平安未来大的发展战略需要。

  “全世界的保险公司无一例外都在不动产领域配置足够比例、足够数量的优质不动产。”

  不过，核心都市圈的住宅地产开发，其实已经是红海一片，这里并不是高价值链条的主要来源，ToB地产才是。

  正如全球最大的另类投资管理机构—黑石，其实也是全球最大的商业地产投资人，投资组合超过了3000亿美元，商业地产业为公司提供了最大的利润区。

  围绕ToB地产，成为中国最优秀的投资开发与运营管理平台，这才是王文学与吴向东的野心所在。

  怎么去做商业地产，吴向东从存量改革与增量市场两手抓。

  至于存量改革的打法，“这些老的、旧的存量市场的商业地产，我坚信未来通过改造和提升，提升它的硬件和软件，最后提升它的水平，这个空间也是非常大的。”

  本质是商业地产的旧改，处在价值链的最高端。因为业务链条很长，牵涉利益非常广，改造起来极为复杂，周期至少需要三五年。

  好在，这是吴向东在操盘。（来源：雪贝）

文章来源:雪贝