【阿伦读年报第七弹】许家印为恒大制定“瘦身”三部曲

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不同的时代

相同的勇气

3月31日，在港股年报季的最后一天，恒大压轴出场发布2019年全年业绩。不同于其他同行依然“野心勃勃”，许家印不再“高歌猛进”，他提出恒大要战略转型，“全面实施高增长、降规模、降负债”发展战略，并以此作为业绩发布会的主题。

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“95后”恒大22年成长路
1997年，恒大在广州成立。2017年以前，恒大的战略就是规模第一，靠高负债、高周转、高杠杆和低成本的“三高一低”模式来达到快速增长，并最终在2016年，取代“一哥”万科，完成规模进化。
蓬勃生长之后，许家印在2017年启动恒大的战略转型：转变为低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”偏效益模式。在规模与效益的抉择上，恒大首次偏向了后者，并把效益作为恒大未来战略发展的最主要目标。
过去20多年，每个成长的房企都想模仿恒大的速度、模仿恒大的管理模式，但“行业偶像”恒大却在2017年开始，逐渐变得不再激进扩张，闷声发财，净利润规模持续暴涨：
• 2017年，恒大净利润370.5亿元，同比增长110.3%；
• 2018年，恒大净利润722.1亿元，同比增长106.4%；
学会如何赚钱，更要学会如何开源节流，许家印和恒大新的奋斗目标已经十分清晰。
恒大的“瘦身”三部曲
在2020年恒大业绩发布会上，许家印宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
不难看出，许家印此次亲自操刀的战略转型，核心不是规模、不是效益，而是稳健，安全的增长。今年以来，新冠病毒的突然爆发并蔓延全球，对中国乃至全球经济都造成了严重打击。早前，国际货币基金组织宣布全球卫生流行病已转变成经济和金融危机。危机之下，安全当然第一，恒大的瘦身之路是为了轻盈上阵，无惧风险。
“增肌”——销售高增长
在健身领域，肌肉力量是核心，完美身材先增肌。对于房企来说，销售高增长带来的充足回款就是“肌肉”，尤其在疫情危机下，每个房企都希望自己是“施瓦辛格”。
在业绩会上，恒大总裁夏海钧透露了2020年两个销售目标：公开的目标是6500亿元，而内部的指标是8000亿元。为此，恒大在今年准备了1.32万亿元的货值。只要去化率50%，就可以完成公开的销售目标，去化率达到60%，即可完成内部指标。但阿伦认为，恒大制定的销售目标相当保守。

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恒大一季度销售及回款对照图
在今年一季度，恒大凭借“网上卖房”销售额大增23%至1465亿元，销售回款大增55%至1133亿元，均为行业第一，并刷新恒大有史以来一季度销售及回款最高纪录。按照恒大的计划，今后三年都保持均衡的增长，并在2022年突破年销售1万亿的目标。
“减脂”——土地储备负增长
对于房企而言，土储就像“红烧肉”，诱人的美食背后是脂肪，必须吃但一定不能多吃。适当的土储是房企快速增长的保障，但过量的土储也会造成大量资金沉淀，堆积“负债脂肪”。
恒大开始控制土地储备规模已经不算新闻。早在2017年中期业绩会上，恒大总裁夏海钧就表示过恒大的土储规模将以年负增长5%-10%的幅度调整。在此之前，恒大对于市场的判断就是土地价值的增长要高过利息的增长，因此大规模的负债扩充土储。
截至2019年底，恒大不含旧改的土地储备规模为2.93亿平方米，相较于2018年底降低了3.3%。接下来，恒大总土地储备平均每年要减少3000万平方米左右，到2022年下降至2亿平方米左右。
据内部消息，不只是土储，其他方面的投资也要严控，许家印曾在内部会议上宣布5年内不会再投资其他任何行业。
在谈到控规模时，现场还发生了有意思的一幕，许家印给投资者算土地账：
“我们的土地储备是1800块钱，包含了精装修的建安成本是3800块钱，我们总成本就是6100块钱。即使按照打折后的售价8700块钱，恒大的毛利率也在30%，净利润也在10%左右。
因为面粉（土地储备）已经在口袋里，恒大最起码几年时间可以确保毛利30%，净利10%。”
据统计，恒大现有土地储备消化周期是4.5年，换句话说未来4年半恒大卖的房子楼板价基本都在1800元/平方米左右。
完美“塑形”——降负债
增肌与减脂过后，许家印希望恒大能够实现“有息负债每年平均下降1500亿，到2020年要把总负债降到4000亿以下”这样的“塑形”成果。
去杠杆是近几年政府对房地产行业的整体要求，无论是主动还是被动，房企的降负债之路都已经刻不容缓。按照恒大规划，未来三年将实现负债大幅降低，有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
而根据许家印在现场算的账，该目标的实现并不困难：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

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许家印宣布恒大全面实施新战略
事实上，房企降负债带来的必然结果就是增厚净利润。恒大若每年降低1500亿负债，不仅大幅降低杠杆，还将减少一百多亿的资金成本，相当于每年在净利润上增加一百多亿元。
在阿伦的印象里，降负债早就不是个新鲜话题了，几乎各家房企都在关注自家的负债问题，但是把降负债作为战略转型的核心，恐怕恒大是头一家。
许家印操刀，到底用意何在？高增长意味着土地储备的变现为净利润；控规模意味着土地持有成本变换成了现金流，这不就是降负债的双引擎，最终护航恒大抵达稳健的前方。
此外，恒大常年锻炼出来的体魄和意志力也是其“瘦身”成功的关键：极强的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力。面对市场的多重挑战，未来成功“瘦身”的恒大，更能健康面对。
阿伦了解到，当前许家印的主要精力放在了新能源汽车上，并寄希望于恒大新能源汽车业务，在3～5年时间里成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。结合恒大现有土地储备的去化周期是4.5年，或许恒大在未来要转换赛道也未可知。以上纯属个人猜测，看到今天轻装上任、儒雅淡笑的许教授和正在“瘦身”的恒大，阿伦想到一句苏轼的一句词：
羽扇纶巾，谈笑间，樯橹灰飞烟灭。

我是阿伦

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2007年成为记者

发布文章6000余篇

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2016年创立阿伦侃房

2017年成立阿伦工作室

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