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编者按：11月14-15日，2019观点商业年会将在上海召开，聚焦商业地产新格局，这是一个总结与展望未来道路的契机。
有鉴于此，观点地产机构邀请一众商业地产业者与专业人士等，讲述他们的商业地产故事，并记录和解读中国商业地产发展之道。
观点地产网 作为一门有系统地管理的业务，雅居乐商业正阔步前行。
2017年，雅居乐在多元化产业方面迈开步伐，提出“1+N”发展策略。随后，雅生活、环保、教育、房管等八个业务集团相继成立，商业管理集团就是其中之一。
“我们是把原来传统住宅以外的所有含商业，包括写字楼、购物中心、社区商业、酒店、高尔夫球、文旅，还有游艇会等等，整合在一起，成立一个专业化的集团来运作这类商业资产。”李迪在接受观点地产新媒体专访时这样回忆。
作为雅居乐商业管理集团副总裁兼商管公司总经理，李迪负责协管集团及下属各管理公司业务。
“首先是写字楼全链条运营服务商，其次是购物中心，还包含了社区商业，第三就是酒店，第四个就是文旅及高尔夫球会。”李迪指，雅居乐商业未来会聚焦这四个板块。
与寰图合作，开拓商务办公服务领域
雅居乐商业管理集团，与写字楼全链条领先运营商寰图集团强强联合，共同开发运营高端写字楼和联合办公业务，涵盖写字楼开发设计管理、商务办公空间运营、写字楼资产管理三大板块。目前在北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市拥有25个项目，管理总面积超50万平方米。
李迪表示，雅居乐由此进入写字楼全产业链这个领域， 与寰图一起建立写字楼服务管理体系，共同打造一个新环境，业务包括从写字楼前期的设计定位，到工程、招商运营，直至资本化退出，会全面去管理。
对于商务办公服务，李迪称目前既有挑战亦有机遇，因为最近WeWork等联合办公品牌商的风波正促使市场回归理性，这为雅居乐商业打开了新的空间。另外，目前在中国写字楼领域可能还没有出现运营领军品牌，这个空白代表一片蓝海。
社区商业和文旅底色
底商可能是雅居乐目前面积最大的存量商业。
谈到目前国内的商业环境，李迪表示传统的“以住养商”模式，正面临住宅市场受限的影响，“用住宅开发商的现金流反哺商业，其实是把商业和住宅风险捆绑在了一起。”但目前新地块出让条件普遍设限，商业指标庞大，这要怎么办？
社区商业可能是雅居乐一个新专注点，李迪介绍：“去年10月份，我们的一个邻里型购物中心开业了。”该项目为位于广州市番禺市桥的雅居乐·邻里时光，是雅居乐商业管理集团首个一站式社区mall。
“另外一块是我们的社区底商，我们去打造一个叫雅遇里的产品线。”李迪继续说，雅遇里提供了一套如何运营社区底商的解决方案。
雅遇里包含超市、便利店、银行及、餐饮一些美容美发或生鲜集市等业态，再者根据楼盘的需求，根据业主的需求实现点单式的开发，并最后形成一种标准化的产品系。“我们会有五个商家为一组的组合，或八个为一组的组合等。”
“我们会把一些传统的痛点给去刷洗掉。”李迪说，雅遇里能解决满足业主生活配套和开发商回笼资金之间的矛盾。“以前很多的做法是完全不闻不顾，全部能卖多少。但我们以招商为主，招商完成后可以带租约卖。”
或者采取“售后返租”的模式，“售后返租”是目前一个主流的解决模式，“我们把商铺经营权统一到商业集团中来，统一打造经营，将来有一个良好的状态，再把这条街交给各自的业主。”
“我们现在也接了很多外部的轻资产输出管理，包括有跟国企合作，也有跟大型房地产商合作。”李迪认为，雅居乐尤其在社区商业方面应该是比较突出的，他也在这里看到市场机遇和空白点。
文旅同样是重点，文旅对于雅居乐来说既是传统产业，又是全新的商业业态，从海南清水湾到云南腾冲原乡，雅居乐在文旅地产方面积累了大量的经验。
从文旅地产继续深耕，雅居乐未来将更重视打造旅游产品的持续吸引力和运营的持续创新力，不断提升产品质量，提升运营收入。
以写字楼、社区商业、文旅等为拳头，雅居乐商业管理集团未来拓展方向会聚焦一二线城市，以大湾区、长三角等片区作为重点拓展区域，积极开拓一线城市周边城市的市场机会，并逐步深化三四线省会城市的布局。
“由于一二线城市的商业体量、人均商业面积已接近饱和状态，另外商业项目同质化严重，竞争激烈，拿地成本高。”李迪表示，所以对于雅居乐来说，未来如何进行差异化竞争，打造自身项目特色是关键。
以下为观点地产新媒体对雅居乐商业管理集团副总裁兼商管公司总经理李迪先生的专访实录：
观点地产新媒体：面对复杂的外部环境和政策变化，当前中国商业地产的发展会受到什么影响？这些影响是好是坏？您认为商业地产的新格局形成了吗？
李迪：2019年以来，随着经济增速放缓、中美贸易摩擦、商办类项目限购政策及电商市场崛起等内外部因素，对商业的冲击愈发强烈。另外，在经济结构的持续优化、新技术的迭代升级以及消费新趋势等共同作用下，商业地产行业的变革与调整步伐进一步加快。
企业布局方面，商业地产企业深化都市圈战略，聚焦核心城市群和都市圈，分享城市发展红利，积极拓展核心城市外围潜力区域。
发展产品方面，企业都试图通过精准定位与运营升级打造个性化体验和差异化品牌，抢夺消费者时间的争夺战，提高消费者的购物频率和购物时间。
资金方面，国内商业地产积极试水资产证券化，REITs在储架发行、可扩募化等方面不断创新，为标准化REITs的落地夯实基础。在资本方面，商业地产企业、商业经营企业之间的资本收购依然很活跃，企业间整合机会不断显现。
面临众多的不确定性，商业地产行业已经进入调整和高度竞争期，但总的来说对于行业的迭代升级和长远发展还是有益的。随着市场中的各类参与主体不断调整和完善自己的发展路径，把握政策走向和市场需求，新的商业格局会越来越清晰。
观点地产新媒体：以往，中国商业地产发展的最大问题是缺乏人才和经验不足，资金和投入方面反而有竞争过度、同质化、泡沫化的说法，现在还存在这些问题吗？您认为“以住养商”的模式，未来是否会发生改变？
李迪：可以说人才和经验的不足、同质化和泡沫化的问题目前仍然存在，但内容其实是有变化的。以前人才和经验的不足更多体现在商业地产的开发运营，主要是“前端”，现在的不足更多是在商业地产的资本运作和资产证券化，主要是“后端”。而同质化和泡沫化主要是体现在一些人口导入不足的三四线城市。
传统的“以住养商”模式，面临住宅市场受限，现金流受阻；新地块出让条件设限，商业指标庞大；商业价格水涨船高。最大的特点是政策导向性明显，开发商业大多是被迫从“商”。另外用住宅销售的现金流去实现商业滚动开发的方式，适用于房地产行业的上升时期；商业地产资金回流周期长、速度慢，需要很长一段时间的培养才能将商业经营做好，在财务策略上需要保守稳健，由于出售和持有比起来，前者短期见效快，可以迅速把风险转嫁市场，所以大部分企业采取全售或部分持有主力店，部分销售模式。
用住宅开发商的现金流反哺商业，其实是把商业和住宅风险捆绑在了一起，一旦市场遭遇调控，整个项目必受影响。未来这种模式必将改变，因为商业的本质是金融，只有在拿地之前就考虑好整体的资金来源和退出机制，商业才能实现更加良性的运作和发展。
观点地产新媒体：去年“十一”，雅居乐商业管理集团旗下首个社区Mall邻里时光在广州番禺市桥全新开业，这一项目当前运营情况如何？雅居乐商业管理集团在社区商业方面还有哪些落地项目？对于社区商业的未来发展您是如何看待的？
李迪：雅居乐番禺市桥邻里时光项目是去年2018年10月1日全新开业，项目体量2.2万㎡，是雅居乐商业管理集团旗下首个社区MALL，目前项目整体出租率达99%，引进KFC、百佳永辉超市、中影星海影院、古德菲力健身、伊丽汇、易贝乐少儿英语等主力店，服务于周边居民，月均客流量稳定在30万人次。
除此之外，雅居乐商业管理集团相继还在成都、扬州、威海、海南等城市落地更多社区商业项目，涵盖购物中心、社区底商、商业街等商业形态，未来将有约30万方的商业体量入市，进一步为业主提供便利的生活配套和服务。
随着城市化进程的加快，社区商业的需求也越来越多。有分析统计显示，到2030年中国城市化率将达到66%-67%，预计未来每年将有1200万-1400万人口进入城市，中国将形成约2万个新的社区。为社区居民日常生活提供服务的社区商业，也必将迎来发展的黄金时期。目前，我国的社区商业还处于起步阶段，未来的发展具有更大的潜力和市场机会。
观点地产新媒体：雅居乐商业管理集团主要项目覆盖50多个城市，在管项目超过100个，那接下来会往哪些城市拓展？您觉得一二三线商业地产的机会有何不同？
李迪：雅居乐商业管理集团未来拓展方向会聚焦一二线城市，以大湾区、长三角等片区作为重点拓展区域，积极开拓一线城市周边城市的市场机会，逐步深化三四线省会城市的布局。
由于一二线城市的商业体量、人均商业面积已接近饱和状态，另外商业项目同质化严重，竞争激烈，拿地成本高，所以对于一二线城市的商业项目来说，如何进行差异化竞争，打造自身项目特色是成败关键。
目前，三四线城市人口占全国城市人口超过一半，但购物中心却占全国的不到20%。随着城市的发展，未来三四线人口会逐渐增加，居民的收入的提升，带动日常消费，助力城市商业发展。对于三四线城市的商业项目来说，需专注于项目的不可替代性，植根于客群的日常需求，打造自身核心竞争力，获取客群认同感。
