权威发布：西安写字楼市场白皮书

引言 | Preface

由于当前的宏观经济和市场的不确定性，投资者将会更加青睐门户城市和提供稳定收入现金流的优质资产。其中物流地产的表现将更为稳健，医药产品冷链也将面临长期的发展需求。短期内，不必要的会议和差旅等商务活动的削减也将导致房地产投资活动的放缓。但同时，2020年仍将是房地产投资的良好时机。

写字楼向来以大宗交易为主，大客户此时更多关注的是整体市场走向以及物业投资价值，更多的是从中长期投资角度去考量，那么疫情过后，客户亦会用长远眼光去看待；但是另一方面，疫情短期内亦对不少行业企业造成影响，无论资金流，办公需求等各方面，因此短期内客户购买写字楼亦相对会更加的谨慎。预计近一段内写字楼成交持续较为冷清，但长远来看，城市发展提速，写字楼后市仍能走向稳健向好。

西安高新区中央创新区（城市客厅）效果图 |

第一部分

城市宏观环境分析

1、2019年西安市GDP

数据来源：西安市统计局

2019 年度，生产总值9321.19亿元，同比增长 7%，分别高于全国和全省0.9和1.0个百分点，比上半年回落1.2个百分点。其中，三产分别实现增加值279.13 亿元、3167.44 亿元、 5874.62 亿元，增长4.3%、7.6%和 6.8%。

2、固定资产投资

在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资比上年下降21.0%；第二产业投资增长1.5%，其中，工业投资增长2.0%；第三产业投资增长1.3%。民间固定资产投资比上年下降3.5%，占固定资产投资（不含农户）的比重为43.7%。

全年房地产开发投资比上年下降2.1%。其中，住宅投资增长9.0%，办公楼投资下降9.0%，商业营业用房投资下降39.4%。房屋施工面积17475.02万平方米，增长8.9%；房屋竣工面积1057.69万平方米，增长8.2%。

3、西安市三大产业结构

数据来源：西安市统计局

2019年西安市产业结构，第一产业占比3%，第二产业占比34%，第三产业占比63%；近年来，第三产业占比持续增加，第一第二产业占比逐步减少；地区生产总值增长率同比虽略有下降，但产业结构持续优化，服务业的繁荣刺激着第三产业发展。

4、楼市政策

4.1宏观经济形势

2019年中美贸易摩擦对两国的影响最主要是体现在双方的对外贸易上。有调查显示，中美两轮贸易加税全部实施,短期内美国对中国贸易逆差会减少约295亿美元,美国对世界逆差减少257亿美元,中国对世界顺差增加108亿美元。此外,中国实际GDP、福利和就业率分别下降0.37%、503亿美元和0.52%;美国分别下降0.28%、515亿美元和0.38%。

在产业影响方面,中国弱夕阳产业、新兴产业部门在两轮贸易摩擦中受到较大冲击,其中电子设备和机械设备等新兴产业产出均下降1.14%,而农业部门普遍受益。美国农业、夕阳产业在两轮贸易摩擦中负面影响较大,其中油菜籽和植物纤维产出分别下降17.9%和14.3%。

4.2金融政策：2019年金融政策整体，稳健的货币政策由“松紧适度”转为“灵活适度”。

出台时间	政策概述
2019年1月	央行下调金融机构存款准备金率1个百分点，释放资金约1.5万亿元；9月16日，中国人民银行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000亿元
2019年3月	两会政府工作报告提出，稳健的货币政策要松紧适度，把好货币供给总闸门；
2019年7月	政治局会议强调货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕；
2019年8月	国务院金融稳定发展委召开会议，明确继续实施好稳健货币政策，保持流动性合理充裕和社会融资规模合理增长。2019年央行两次全面降准，支持实体经济发展，降低实体经济融资成本。

4.3西安商办市场政策

出台时间政策概述2019年8月西安市住建局发布十条禁令，整顿规范西安市住房租赁 市场秩序，坚决杜绝房地产经纪机构、住房租赁企业存 在违规经营行为，切实维护群众合法权益，促进住房租 赁市场健康平稳发展。2019年11月11月6日，西咸新区正式发布《西咸新区规划建设品质 标准》，包含140项控制要求，其中87项为强制标准， 标准明确了建设项目高度、外立面材质、装修、车位、 智能化、绿建等具体控制要求，最终形成新区40%建 设项目达到A级标准，60%建设项目实现B级标准的品 质管控目标。2019年11月西安市高新区行政审批服务局发布《关于商务办公类建筑审批要求的告知函》，明确商务办公类建筑项目建设规划方案的具体要求。主要强调商办建筑不得擅自变更建筑功能，设计“类住宅”的方案；商务办公类建筑平面形体应规整，不得采用住宅套型式设计；商务办公类建筑设计应该按照大开间设计的标准，最小分隔单元不宜小于300平方米。2019年12月12月18日，陕西将全面推行土地供应 “文勘前置”。就是在土地供应入市之前，集中组织自然资源、文物 管理等部门对储备的土地全面开展集中的文物勘探和 考古发掘，从而保证土地在入市前处于“净地”供应。

4.4西安市2019年城市建设

4.4.1对外开放迈出新步伐，西安咸阳国际机场货邮吞吐量突破38万吨，增速居全国机场首位，新开通国际航线19条、累计开通88条，中欧班列长安号开行2133列，是去年的1.7倍，开行量、重载率、货运量居全国前列。

4.4.2 2019年9月29日，城际轨道开通初期运营。作为连接北客站与西安咸阳国际机场两大枢纽的运输走廊，它的通车，实现了机场、高铁、地铁、公交间的快速换乘，将有力推动西咸一体化进程、提升西安国际化大都市影响力，对促进陕西“三个经济”发展、加快“一带一路”建设具有十分重要的意义。

4.4.3全运会“三中心”场馆主体竣工，周边配套设施建设加快推进。

4.4.4城市轨道交通三期建设全面启动，地铁2号线二期、8号线开工建设，1号线二期开通运营，通车里程达到132公里。

4.4.5推进“三改一通一落地”，完成93个老旧小区改造，打通53条断头路，启动19个城中村、棚户区和24条示范背街小巷改造工作。

5、商办土地市场

数据来源：西安市房管局

2019年西安市商办类土地成交主要以商服用地为主，全年商服/商办类土地成交总价154亿元，总成交面积2389亩，预估建筑总面积约710万㎡。

成交土地主要分布仍以城市外环，西咸新区为主，主城区内高新区土地成交较多，主要为高新三期土地成交拉动，主城区内其他板块成熟度高，土地较为稀缺，可供应土地少，成交量少。

第二部分

西安写字楼销售市场

1、历年西安市写字楼供求走势

2019年，西安办公类物业供应面积46.52万㎡，环比下降57.35%；成交面积77.43万㎡，环比下降49.34%；成交均价13814元/㎡，环比上涨4.47%。（备注：含按公寓推广的产品类型）

2、西安市各区域办公成交量价

数据来源：西安市房管局

高新、曲江、经开依然是办公市场成交最多的区域，分别成交28.75万㎡、18.49万㎡、10.94万㎡，占比全市75%；

成交价格方面曲江受个别高品质项目拉动，均价实现全市最高。均价21682元/㎡。其次为高新，同样因高品质项目拉动，成交均价近20000元/㎡。

3、2019年西安市写字楼成交集中度分析

数据来源：西安市房管局

2019年，全市在售写字楼成交量中高新区的成交量28.75万㎡（含按公寓推售商办产品），占比总成交量36%，主要原因为高新区以唐延路和锦业路为轴的写字楼数量多，体量大，整体商务氛围好。

城北以及经开区域依托北客站和地铁带来的交通优势，两区域成交量占到总体的29%；城南、曲江区域以周边的环境好以及写字楼的品质高等优势，两区域的成交量占全市总成交量的20%。

4、2019年西安市写字楼成交TOP10

排名	房企名称	成交金额（亿元）	成交面积（㎡）	成交套数（套）	成交均价（元/㎡）
1	融创曲江印	11.20	3.60	102	31131
2	保利·拉菲公馆	6.31	5.51	256	11463
3	莱安中心	4.02	2.15	93	18712
4	华商豪盛旺座城	3.90	2.44	147	15968
5	万科金域国际	3.47	2.23	126	15551
6	云视界	3.39	2.49	412	13611
7	东方亿象城	3.26	3.55	371	9180
8	曲江万众国际	3.24	1.40	9	23075
9	万科汇智中心	3.06	2.65	186	11552
10	保亿大明宫国际	2.81	1.72	52	16318

2019年，大西安办公市场成交金额TOP10项目总计成交44.66亿元，市场集中度41.75%。

融创曲江印实际为40年产权商住精装大平层项目，项目规划260-800㎡大平层，凭借其高品质位列首位。

5、2019年西安市主要板块项目备案情况统计

5.1高新区热点写字楼项目情况

数据来源：办公通监测数据

5.2曲江城南热点写字楼项目情况

数据来源：办公通监测数据

5.3城北热点写字楼项目情况

数据来源：办公通监测数据

5.4西安市2019年写字楼重点分布板块备案情况分析

数据来源：办公通监测数据

从备案情况来看，高新区因为是写字楼的主要集中区域，目前未备案面积最多，其次为经开区；其余各区域未备案面积相对较少。（备注：目前办公市场，众多项目将产品包装成公寓进行销售，增加市场溢价，办公通监测数据中已摘除按照公寓推广办公项目）

6、2019年写字楼市场小结

6.1写字楼成交量腰斩，各片区库存量压力依然较大，成交价格稳中有升

l2019年，西安办公类物业供应面积46.52万㎡，环比下降57.35%；成交面积77.43万㎡，环比下降49.34%；成交均价13814元/㎡，环比上涨4.47%。

l高新、曲江、经开依然是办公市场的热点区域，库存存量主要集中在高新，曲江因个别高端项目拉动，成交均价为全市办公产品最高区域。

6.2写字楼实际供应量在减少，写字楼投资门槛更高

l纯粹的办公产品供应量越来越少，市场出现大量办公性质的公寓项目；

l西安写字楼市场甲级项目自持比例逐步增高，可售型物业愈发稀缺，投资机会锐减，门槛越来越高；

6.3西安写字楼市场特征

l销售特征——现房依旧是市场成交主力，可售型超高层产品市场集中度更高，主要集中在高新区域，目前高新在售国瑞金融中心、永威时代中心、竹园天寰、高新neworld等；多以现房及准现房为主，且准现房去化速度较高，期房客户关注度不高，现房更受青睐；

l分布特征——在分布特点上，随着大西安地铁网络建设，城市骨架拉大，全市将形成更多商务圈；沣东版块，将围绕沣东主轴复兴大道形成商务轴；港务区，奥体板块，将以奥体为中心，外围集中布局，且开发以国企品牌居多，规划有大量超高层办公及酒店群落，未来1-2年成为市场焦点版块；浐灞欧亚创意产业园，曲江二期CCBD板块的办公聚合度也在加速呈现；

l开发特征——联合开发逐步显露，更多实力型企业选择强强联合定向开发，如锦业路超高层秦商大楼定制办公大楼，这也将预示着写字楼开发主体越来越趋于开发多元化、定制化开发，从而将投资客户挤压到乙级或者公寓项目上；

第三部分

西安市写字楼租赁市场

1、2019年西安市各区域写字楼租金水平

数据来源：点点租/备注：5年内新交付项目数据统计

高新区百米高层平均租金85元/㎡/月，超高层项目平均租金约140元/㎡/月；其次为城北，经开区分布写字楼项目众多，百米高层平均租金80元/㎡/月左右，超高层项目平均租金120元/㎡/月；城南曲江高层项目因其环境较好，且办公品质较高，整体租金水平相对较高，平均租金达到95元/㎡/月。

出租率上来看，城北整体出租率最高；高新区出租率相对较低的直接原因主要为高新区整体办公面积更多，为存量的主要集中地，拉低整体出租率；

2、2019年西安市写字楼各区域成交客户行业分析

2.1全市写字楼租赁客户行业分析

数据来源：点点租

全年来看，新增租赁最为活跃的行业依次为金融、消费者服务、信息技术。西安市场消费者服务行业表现亮眼。

2.2分区域写字楼租赁客户主要行业

数据来源：点点租

l城北区域主要行业分布公共机构占比最大，共占比39%，房地产行业占比21%；

数据来源：点点租

l城南区间主要聚集金融类行业，占比32%；其次为房地产行业占比24%。

数据来源：点点租

l高新一期分布主要行业为消费者服务业，占比31%，其次为金融类行业占比30%。

数据来源：点点租

l高新二期分布主要行业为信息技术行业，占比24%，其次为金融类占比20%。

全年新增租赁最为活跃的片区为高新一期及二期；高新一期和高新二期需求主要来自消费者服务、金融等行业。

3、西安市租赁成交单数分布

数据来源：点点租

2019年西安市租赁市场成交单数主要分布在高新及城北区域，高新区2019年成单量占全市成单量47%，城北成单量占比23%。

4、西安市租赁成交面积分布

数据来源：点点租

西安市2019年租赁面积区间成交主要以100-200㎡居多，数量占比31%，其次为＜100㎡，数量占比24%。

5、西安市租赁成交办公产品形式比例

数据来源：点点租

2019年西安市租赁成交办公产品形式上，纯写字楼订单成交占比73%，商务中心（主要为联合办公及大业主自持运营房源）订单成交占比27%。

6、租赁市场核心特征

l产品供应——租赁市场的产品供应中联合办公比例逐年增加，资管项目逐步成为主流；截止2019年，第三方办公运营空间在西安市甲级写字楼入驻楼宇比例达50%，面积占比为6%。

l租金水平——在租赁市场中楼宇品质越来越高、带装修含税租赁项目增多，拉动租金上涨，提高租金价格；

第四部分

西安写字楼资管市场

1、 西安市热点资管项目统计

l西安市热点资管项目共计35个，共19个品牌、主要产品类型有专业联合办公资管品牌及大业主自持房源，资管体量合计约45.6万㎡，从区域数量来看高新资管项目共计15个，资管总面积27.7万㎡，高新资管面积占全市资管面积总数的60%，全市资管项目仍以高新为核心；其次为碑林区及经开区资管项目数量均为7个，碑林南区资管总面积4.75万㎡，经开区资管总面积7.2万㎡。

l全市资管项目平均出租率除曲江单个项目95%的出租率外，碑林区因资管品牌进驻相对较早，且多为知名国际品牌联合办公出租率为89.29%为全市出租率最高区域，高新因部分业主自持项目及新入市项目出租率还在持续上升阶段，从而导致高新区出租率相对较低。

2、 2019年新入市项目分析

2.1·美百年落户科技一路——CROSS万象汇

美百年商业管理有限公司（以下简称“美百年MCENTURY”）创始于2005年，是中国首家进入共享服务办公租赁领域的企业，主要为地产开发商、物业持有人和使用者提供服务式办公空间租赁服务。目前在深圳、广州、武汉、上海、西安、北京六个核心城市的核心商圈进驻了40多栋甲级或超甲级写字楼，总运营面积达43万平方米。美百年MCENTURY携手西安惠大实业达成战略合作，6月进驻西安高新万象汇CROSS总部级定制商务空间3#楼运营，宣告美百年MCENTURY正式进驻西安，标志着美百年MCENTURY在中国核心城市发展战略进一步拓展，继深圳、广州、武汉、上海等城市之后，正式增添第6个核心城市发展。为西安高净值人才企业提供灵活多选的共享服务办公空间，更好的满足未来多元化办公升级需求。

项目总建筑面积1.5万平方米，建筑高度110米，精装大堂拥有11米挑高，尽显总部级定制商务空间风范。美百年MCENTURY冲破传统的办公模式，在低区设置美客共享服务层，将咖啡、茶艺、红酒雪茄、运动、艺术等元素及多功能智能配套设施等融入办公，打造美享空间为万象汇工作精英构筑异彩纷呈的办公生活体验。

2.2·6月份WeWork中铁第一国际店正式开业：

6月正式揭幕位于李家村商圈核心地段的WeWork中铁第一国际，并在近期与西安曲江新区管理委员会达成战略合作关系，聚势提升西安城市国际竞争力与创新能力，进一步巩固西安作为国家中心城市与创新之都领跑地位。

为更好融入当地的文化创新氛围，WeWork的设计团队通过“老匠人”这一主题，将西安传统民俗文化精髓和城市缩影融入空间当中。同时，WeWork近日还与西安曲江新区签约，将在曲江新区内启动建设一系列社区空间项目。此外，双方还将通过有利的政策和有效的服务支持，在当地政府创造的创新商业环境当中进一步深化在广泛领域的合作。

2.3·西安航空基地·优客工场正式启动运营

8月21日上午，在西安航空基地创新创业园区内，航空基地·优客工场联合办公项目正式启动运营，首批入驻企业与优客工场现场签订入驻协议。西安航空基地以打造全国一流航空硬科技创新创业基地为目标，突出航空产业专、精、特、新优势，构建了“创业苗圃+孵化器+加速器+购地建厂”四位一体的创业孵化体系。此次西安航空基地·优客工场的正式启动运营，正是四位一体孵化器体系的第一环，承担着孵化创业项目的重要作用。

航空基地·优客工场位于西安航空基地创新创业园区二楼，办公区域内可容纳百余家企业现场办公、开放工位和独立办公工位兼备。西安航空基地将以优客工场项目启动运营为契机，进一步加强与优客工场的合作，借助其广泛的“朋友圈”，纳入更多新经济关联企业和优质企业服务商，捆绑多家优质投资基金，全面整合资源，为企业提供更高效、更人性化的服务，进一步丰富企业孵化生态，为区域经济增长赋能。

3、2019年资管市场大事件

美国第二大独角兽公司WeWork首次公开募股（IPO）失败后，目前的估值大约只有70亿美元，与软银的愿景基金高达470亿美元的估值形成了强烈反差。WeWork募股失败，有复杂的原因，其中最致命的有两点。一是WeWork上市需要披露详细的财务信息，其一直被刻意掩盖的缺陷突然曝光，分析师们和媒体发现，WeWork经营现金流长期严重失血且未来难以改善，经营成本被高超的财务技巧刻意做低，创始人存在利益输送的嫌疑等；第二点则是同为共享经济独角兽的Uber、Lyft上市后股价表现极其糟糕，严重影响了二级市场对于WeWork的估值。

无论是国外的WeWork还国内的优客工场、氪空间等联合办公平台都遇到了一个共同的危机，行业独角兽企业的估值降低、经济衰退引发的小微企业裁员或倒闭，许多投资人开始怀疑联合办公行业的项目是否有能力扛住这些冲击。

4、资管市场特征

l集中度——2019年整体资管市场的发展变化，品牌资管公司快速全国布局，市场小业主房源集中度越来越高，被各资管公司收储。

l供应方——2019年西安市写字楼整体销售市场热度不足，但写字楼在租赁运营方面拥有更加稳定的长线收益，从而导致开发商转型自持比例持续上升。

5、联合办公未来发展方向

l产品方向——联合办公的创业项目们最初服务中小微企业的初心，在现实商业的压力下，正在逐渐发生改变。一方面是中小微企业容易受到经济环境的影响，生命周期短容易影响联合办公项目的出租率。另外一方面大企业客户也更稳定。未来联合办公发展或将主要以政府为主导的项目，如蒜泥空间通过与政府的深度合作打造集创意办公、成果展示、联合实验、投融资对接、人才培养、休闲娱乐等核心功能于一体的第三代创新创业资源聚集型服务平台；另一种是服务式大楼，公共配套不多，但面积更大，企业更大，更加适合成熟型企业。

l盈利模式——在WeWork上市失败后，各联合办公品牌疯狂收储空间的弊端显现，联合办公品牌后期的盈利模式必将转变，其价值将不再是有多少个办公位置，而是能多大程度的触及入驻企业的需求；空间租金收益将不再是核心盈利点，更多客群的培养，以及联合办公平台其他衍生业务和撮合交易将变成联合办公品牌的利润核心。

第五部分

2020年写字楼市场预判

1、 宏观经济政策环境预判

目前情况下，疫情已在全世界范围内扩散，受到疫情影响无疑会影响全球经济增长；全球利率可能会保持低位或进一步降低。鉴于商业地产的销售与租赁受到疫情影响，杠杆率过高的开发商和业主可能面临现金流方面的挑战。现金流承压，行业业绩下行风险加大，会造成行业的整体流动性风险提高；若增加政策供给端力度，短期内可能平滑部分波动。

疫情对资本市场的影像短期来看相对显著，还体现在两个方面：投资者信心和经济层面。在疫情期间，市场的波动还会加大，这会给市场投资者带来一定的心理恐慌。导致短期避险情绪上升，资本市场波动会有所加大。同时，2020年初，随着中美贸易战有暂告一段落；近期政府出台的一系列开放政策所带来的利好，也不得不因突发疫情而延迟作用于市场。

由于当前的宏观经济和市场的不确定性，投资者将会更加青睐门户城市和提供稳定收入现金流的优质资产。其中物流地产的表现将更为稳健，医药产品冷链也将面临长期的发展需求。短期内，不必要的会议和差旅等商务活动的削减也将导致房地产投资活动的放缓。但同时，2020年仍将是房地产投资的良好时机。

2、西安市写字楼发展趋势预判

写字楼向来以大宗交易为主，大客户此时更多关注的是整体市场走向以及物业投资价值，更多的是从中长期投资角度去考量，那么疫情过后，客户亦会用长远眼光去看待；但是另一方面，疫情短期内亦对不少行业企业造成影响，无论资金流，办公需求等各方面，因此短期内客户购买写字楼亦相对会更加的谨慎。预计近一段内写字楼成交持续较为冷清，但长远来看，城市发展提速，写字楼后市仍能走向稳健向好。

3、西安市租赁市场发展趋势预判

租赁方面，不少企业受疫情影响，近段时间同样写字楼租赁市场也因此冷清，但预计随着疫情控制及好转，有部分行业反而得到较大的发展，如线上办公、远程教育、医护健康、人工智能、生物医药、新一代信息技术等行业，将会借此次疫情爆发更多行业相关需求，从而对写字楼续租、扩租等需求提升，所以写字楼租赁行业喜忧参半，近期内租金及空置率走势并不会太乐观，但长远来看整体发展预计仍能维持相对稳定水平。

4、疫情下的联合办公

受此轮新冠肺炎疫情影响，办公，不再只是写字楼的唯一要求和标准，健康元素将越来越作为都市白领追逐的职场风尚。它将带动写字楼在软件和硬件方面的升级，未来，软件完备、绿色健康的写字楼将更受市场追捧。

展望未来，这次疫情让传统的办公空间的局限性暴露无遗，未来办公的形态将不再局限于办公楼本身，具有办公属性的多元空间将主导办公产品。这意味着能够扛过本次疫情冲击活下来的联合办公品牌，可能会有更好的发展机会，标准写字楼配置联合办公产品更能顺应潮流。（本报告为陕西昇昱写字楼运营集团研究成果，西安购房情报经授权发布）

-The End-

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图文：办公通

编辑：科秦 | 审核：Wanqian

总监制：Ouyangfenqiang

「 本文仅代表作者观点，部分资料来源网络 」

专题①

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