对话凌克：金地产业地产的理想与未来

《投资者网》李宁

在金地集团董事长凌克的设想中，近2000亿销售额的金地集团（600383.SH）未来要做的还有很多：“住宅要做，办公楼要做，出租公寓也要做，全部都要做。而办公楼可以分为两种，一种是纯粹办公楼，另一种是产业办公楼。未来金地要做到全世界。”

虽然住宅地产目前是金地的主要收入，但对产业地产的重视，一定意义上，金地近些年已经在国内外成绩斐然。

12月3日，金地集团与青岛西海岸新区战略合作协议签约仪式在青岛西海岸新区举行。据悉，金地将在西海岸地区规划签约近5000亩地块，未来将在区域内进行包含住、教育、医疗、商业综合体等综合业态的开发，总投资额300亿元。

具体而言，双方就青岛桥头堡国际商务区、交通商务区、隐珠街道三个区域内的三个重点项目分别签署了合作框架协议。金地集团将结合各个区域的产业资源基础和实际发展需求，有针对性地导入体育、教育、康养、医疗等产业资源，着力推动人工智能、智能制造、生物医药等战略性新兴产业在西海岸新区落地。

公开资料显示，青岛西海岸新区位于山东省青岛市西岸，包括原黄岛区全部行政区域，和原青岛市经济技术开发区和原胶南市全部行政区域， 其中陆域面积约2096平方公里、海域面积约5000平方公里，西海岸新区是国务院批准的第9个国家级新区，处于山东半岛蓝色经济区和环渤海经济圈。

早在2010年，金地就布局山东市场，已经在烟台、济南、青岛布局多个项目。不过，此次签约的青岛西海岸项目，或将成为金地在山东及国内最大的产业地产项目之一。

金地集团董事长凌克是地产老兵，他表示，公司积累的产业基础和园区运营能力将成为金地未来的一项核心竞争力之一。西海岸项目的签约，便是金地复合型业态在重点城市的首次落地尝试，金地将联同青岛西海岸新区，打造以”市场+产业+技术+人才+配套”为核心的产城融合生态圈。

作为国内知名的老牌房企之一，住宅之外，金地对产业地产的想法与实践，外界所知不多。但实际上，不管在国内，还是国际上，金地近些年都耕耘众多，经验丰富。

据《投资者网》获悉，早在2016年，金地集团旗下金地商置（00535.HK）就成立了专注于产业平台运营的控股子公司金地威新产业发展公司（以下简称"金地威新"），聚焦高科技、新能源、大健康、新文创等领域，以高标准打造国际化全产业平台。

以深圳金地威新产业园为例，这里聚集的不仅有整机厂华为、大疆、松下；还有芯片供应商英特尔；总装厂有伟创力；元器件供应商安富利，6家世界500强、17家上市公司形成了园区内互有层次的产业链条。

截止目前，金地在海内外自主开发和运营的产业项目已经接近20个, 总建筑面积200多万平方米。布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等全球产业高地，产业园区吸引了众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。

几年下来，金地产业地产盈利情况实际如何？未来发展方向又在何方？日前，《投资者网》等对话了凌克。

在凌克看来，开发商做产业地产最重要的指标是租金收益率的表现，即租金收益率Ebitda Yield（息税前利润收益）。“现在金地产业地产一般的租金年化收益率在7%-8%，这是标准。如果开发办公楼，并不需要这么高，年化率只需要5%-6%就可以。为什么产业地产高？因为要看某一天把它卖掉的时候，买方出的价是多少，因为买方买办公楼一般价格更高，存在资产及运营的溢价。

凌克认为，产业地产是否成功的标志也是租金收益率以及卖掉后的溢价。他举例，“金地在美国圣何塞开发的产业园区，最后卖给谷歌，自有资金收益率达到25%。”

针对中国产业地产的发展现状，凌克指出，“过去接盘者少，其实接产业园区跟接办公楼道理一样。在全世界有两种模式去持有办公楼或开发产业地产，产业地产其实也是办公楼，不过是另一种业态。有一种是开发商，拿到地做成之后，把它卖掉，这是开发商模式；还有一种是做资产管理，可以长期持有，像保险公司有很多钱可以投入到这些固有收益产品上，如果开发商做运营的话，还可以发REITs（房地产信托投资基金）。

凌克心目中产业地产做得较好的目标是新加坡凯德集团。他谈到，凯德一方面做住宅，另一方面做办公楼REITs，而办公楼REITs的市值比住宅都大，有2000多亿新币。

再以美国为例，凌克指出，所有的美国产业地产大公司，最后都是REITs，很多公司估值都可以达到200亿美金。美国因为有REITs，所以办公楼、产业地产、酒店、公寓，全部都是REITs。

凌克透露，金地一般产业园区规模在10万平方米，而产业地产中最有价值的是研发楼，金地倾向于做高端产业，如此才最有竞争力。但他也表示，只做研发楼，不做厂房也不可行，最终要做的是产业链的全配套。

如何筛选产业？如何选择城市？凌克认为，选择城市关键是产业导向，产业在哪里可以生存，有需求。“比如服务性产业，要看这里的人口，消费；研发性产业要看当地的受教育程度，产业集群；如果是工厂的话，要考虑工厂在这里是否合算。”

谈及未来，凌克表示，金地还将持续在产业地产上发力，选择适应产业地产发展好的位置及空间，不断提升产业地产运营能力，盈利方面最终需要卖掉或REITs，而国内REITs尚待进一步放开。

无疑，相比住宅快周转的节奏，产业地产周期长所需要的资金投入以及运营能力都极其考验开发商。据悉，金地集团相继引入美国阿波罗基金等合作伙伴，并与源创力波士顿、丰元创投、山蓝资本、中国产业升级网等全平台及孵化器签订了战略合作协议，在发展产业平台方面谋求更多合作。

而且，从人才梯队层面，金地产业地产发展也在持续聚集人才。12月11日，金地商置对外表示，张晋元确认履新高级副总裁，分管金地商置产业。

张晋元毕业于清华大学电子工程专业，后在斯坦福大学攻读商学位，拥有IBM、麦肯锡等职业履历，他还曾担任万科集团战略投资部总经理、万科成都公司总经理、华夏幸福副总裁、泰禾副总裁等。

截止今年前十一个月，金地集团累计实现签约面积895.9万平方米，同比上升25.64%；累计签约金额1751.1亿元，同比上升30.98%；金地商置前11个月销售业绩，累计实现合约销售额约524.88亿元，实现销售面积约259.89万平方米。（思维财经出品）■

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