我爱我家踩线完成业绩对赌，48亿商誉存隐忧！

4月30日，我爱我家发布了2019年报：报告期内，公司实现营收112.11亿，同比增长4.86%；归母净利润8.27亿，同比增长31.13%；扣非净利润7.35亿，同比增长12.28%。

1、收入同比增长4.86%，长租公寓减少2.7万套！

我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称“我爱我家”）前身昆明百货大楼，是1994年上市的云南商业零售企业。2017 年底公司完成了对北京我爱我家房地产经纪有限公司控股权的收购，由昆百大A更名为我爱我家，我爱我家实现曲线上市。

2019年实现营收112.11亿，同比增长4.86%。公司主要收入来源是经纪业务、新房业务以及资产管理业务，2019年这三块业务占总营收84.7%。

2019年，公司经纪业务收入57.19亿，同比增长4.3%，新房业务收入19.05亿，同比增长16.5%。

资产管理业务，即长租公寓业务，实现营收18.72亿元，同比增长13.1%。2017年末到2019年末，“相寓”全国在管规模分别为25.5万套、30.3万套和27.6万套，2019年在管规模回落，同比减少9%。2019全年平均出租率95%，与2018年持平，但是全年平均出房周期12.6天，2018年为9.7天，在管规模下降，空置时间变长。

2019年，公司扣非净利润7.35亿，同比增长12.28%，如果剔除并购的“蓝海购”，实际扣非净利润增速在5%左右。

2、踩线完成业绩对赌！

2017年12月31日，昆百大A完成对北京我爱我家收购，当时，北京我爱我家进行了业绩承诺，2017、2018和2019年完成累计扣非净利润分别不低于5亿、11亿、18亿。

2017年到2019年，北京我爱我家的扣非净利润分别为5.07亿、6.50亿和7.18亿，累计完成扣非净利润分别为5.07亿、11.57亿和18.75亿，业绩完成率分别为101.34%、105.18%和104.17%。

值得注意的是，如果剔除2019年并购的蓝海购扣非净利润，我爱我家的业绩对赌正好踩线业绩对赌。

2019年，北京我爱我家完成3笔并购，其中以5.6亿现金收购蓝海购是最大的一笔，三家公司从购买日至期末贡献净利润2.27亿。其中，蓝海购的对赌条件是，蓝海购要在2019年、2020年和2021年实现合并报表下累计扣非净利润分别不低于7000万、1.5亿和2.4亿。蓝海购2019年实现扣非净利润8735万，业绩完成率124.78%。

蓝海购于2013年在长沙成立，是一家社区体验式商业及商业公寓销售运营专业服务商。

2019年5月31日，北京我爱我家对蓝海购完成收购。2019年，蓝海购的扣非净利润8735万，收购日到报告期末，给北京我爱我家带来的扣非净利润并未披露，据小股估算，应该在5000万左右。

如果剔除掉蓝海购的5000万扣非净利润，北京我爱我家2019年的扣非净利润只有6.68亿，2017年到2019年的累计扣非净利润是18.35亿，刚好踩线18亿的业绩对赌。

其实，我爱我家每年都在擦边完成业绩对赌，2017年的业绩完成率是101%，2018年是105%。业绩都是刚好擦边，这不仅需要经营团队努力，也需要财务会计们的精巧细算，财技很高。

3、门店增长放缓，员工优化9%

2018年我爱我家提出采用“内涵强化+外部并购扩张”的手段扩展规模，在未来三年的时间内，实现业务覆盖70座城市，门店突破万家，经纪人数达到10万，房屋管理规模达到100万套的目标。

2018年，公司本想收购在全国17个城市有2400余家门店的中环互联，这是一家主打房地产经纪加盟的地方中介公司，倘若收购完成，我爱我家的门店数量将突破6000家。但2019年中环互联选择与另一家合作。

并购中环互联未成，2019年末我爱我家门店数量3400家，全年增加200家，而2018年下半年就增加了500家门店，2019年门店增长放缓。同时，相寓在管规模27.6万套，比2018年减少2.7万套。

2019年末，在职人员数量为47864人，较2018年52415人，减少4551人，优化比例为8.68%。其中，销售人员数量由43332人所减到39857人，减少3475人，优化8.02%。

2019年末，公司应收账款13.38亿，同比增长23.8%，高于5%的营收增速。

2019年末，公司商誉高达48.28亿，占总资产比例24.8%，占净资产比例46.7%，其中2017年合并我爱我家形成商誉44.76亿元，占比92.7%。截至目前，我爱我家市值78亿！

连续三年踩线完成业绩对赌。承诺期过后，我爱我家的业绩会怎样？是靠并购提升业绩？业绩能否持续增长，直接关系到48亿商誉的减值。

作者：研究员晨宇 来源：股票说

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