深圳房价增值潜力 “ 罗湖>福田>前海 ”

问：老师好，预算2300万左右，锁定了两个盘的两套房子价格差不多，现在有点纠结，请老师给点建议选哪个。主要综合考虑房子品质舒适和学位和升值空间。1.圣莫丽斯，看了上下叠拼两层的，有花园，6房+1房，很宽敞很舒适大气。深圳外国语龙华，如果中考成功，期待像深高北周边的房价的升值。一本证，一步到位！2，鸿威海怡湾，海景，南边的中医院确定不建了准备做公园，学位深圳湾学校，4房。两本证。 请问老师上面两个应该选择哪个呢？这个价位您是否还有更好的项目推荐，多谢！

答：1.圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了。前景不看好。整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，跟着趋势走。 2.鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。

问：大师好，我想在 龙华上塘 还是龙胜片区 投资小两房，目前在纠结几个楼盘，金地上塘道二期，潜龙曼海宁。目前看来，上塘的规划非常牛，周边很多旧改。但就学区来说，金地上塘道二期带的学问是龙华实验学校（目前中考成绩未上榜），而潜龙曼海宁带的高峰学校（2019年中考排名全市前十），我的目的是打算持有5年左右，整体考虑的是学区+规划来。另外，听说金地上塘道对面是超大的华润旧改。请问大师哪个楼盘潜力大？

答：2个都是推荐的楼盘 学校对比：高峰优于龙华实验 短期曼海宁>金地上塘道 长远看金地上塘道>曼海宁

问：十三老师，缤纷假日豪园和雷圳碧榕湾的两房，哪个值得入手？考虑自住，也兼顾投资。两套总价差不太多，犹豫～～

答：你好，感谢赞赏！ 我们的投资逻辑： 学位越好越好； 搂龄越新越好； 地铁越近越好； 选好小区后，再从里面找性价比最优的一套，虽然十年期不一定挣最多，但短期内增值有保障、流动性强、心里踏实。 雷圳碧榕湾是九年制南山双实验学位，而且非常有保障，前海一线，便宜的户型都比较吵。按照目前的涨幅趋势，小户型学位会继续受追捧。 这2个盘对比优先雷圳碧榕湾。

问：新年快乐，鼠年大吉！老师好，请问下您怎么看北站附近的万科和风轩\/和雅轩\/和颂轩，其投资价值高不高？

答：你好，万科和风轩这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非最佳标的。 区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在: 首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。 第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。 第三，小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

问：谢谢昨晚对红树湾及红树西岸的的答复！那么选择深圳湾地区的鸿威海怡湾、三湘海尚的投资价值？谢谢

答：鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型，近日有传闻旁边的医院不建了。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。 三湘海尚，2.0深圳湾最低密度产品，这一轮的领涨盘。 对于深圳的豪宅总结： 1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺； 2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾； 3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。 4.从度假安逸海边豪宅，学区豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅， 一步步回归到生活与享受结合。学区依然是豪宅的重要支撑点。

问：老师您好，请您指点迷津：我家一套龙岗悦澜山花园89平和京基御景华城39平，预计全卖了资金大概500W。我和我老公30岁，总收入月均5万+，小孩一岁，考虑房子综合教育、投资潜力、二胎三房等。目前考虑如下 1碧海区域，800万内有能力购置，考虑玉湖湾或者御龙湾，月供压力相对不太大，其他资金可考虑其他投资，但教育资源一般，配套也还没起来 2、宝中区域，最大可接受900+，月供压力较大，资金也全投了，比较激进，也怕自己高位上盘。目前幸福海岸、丽景城、深业新岸线、凯旋城都900万多。这些房源您推荐哪个？ 3、后海，城市印象、保利城、海印长城900+，跟宝中哪个更推荐。以上选择请老师指点迷津，万分感谢。

答：你好，感谢赞赏！ 1.碧海是非常推荐的投资板块，入手碧海有个前提，未来5年内你们还需要再入手一套能挂学位的小户型。 2.宝中教育是亮点，但是上一轮领涨中，这些盘溢价太多，你关注的这几个盘 目前只认可8万的单价，需要花精力淘笋。 3.后海板块整体还行，略微跑赢大势。可以重点关注。另外前海南带学位两房也可以关注。 倾向方案3

问：球主，你好。个人情况：41岁，夫妻双方稳定工作，家庭年收入60，深圳两套房，市值1700，一套有欠款公积金90和银行50。现有资金60，想再买一套，父母深户，还有一个名额。请问购买片区，价位，如何操作比较好？期待球主的回复，感谢！

答：你好，以你们的目前融资能力和收入状况，选筹范围跨度非常大。 500-1500左右的产品都可以关注，重点看你们的风险偏好。 2个思路： 1.深圳入手一套1000万以上的大标。 2.深圳入手一套刚需盘投资，剩余资金去其他一线城市加仓，比如北京 上海（破限购都好解决），再入手一套刚需盘作为资产对冲。 长三角，珠三角和京津冀不是同类产品，涨幅轮动顺序也不一样，分散风险。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。

问：你好，我在宝中110平房用经营贷欠200万，已过5年。夫妻都用过房贷，但目前这房是名下唯一。我40岁，想加贷再买套三房或四房自住兼投资。手上现金100万，年收入100万左右，请问买什么小区比较合适？如何操作最好？谢谢

答：你好，可以说说你的总价预算再做推荐，600万-1000万之间的选筹跨度非常大。 目前宝安推荐的板块除了宝中之外，还可以关注碧海 西乡和沙井板块。 如果考虑改善置换，建议首选南山。

问：老师好！今年特区40周年大礼包，外界猜测凤岗可能并入深圳，四季花城，大运城邦，是否适合投资？

答：凤岗靠传闻卖房，一群底层中介的狂欢。 深圳还有很多潜力地段，东莞暂时不入眼。

问：十三老师您好，我是您的粉丝，想请教几个问题。本人原有两套房，卖了一套有700w+，还有一套在盐田目前自住，值500w+，贷款不多。两孩子，一个四年级，一个两岁。目前想用700w在福田，南山或者宝安买一套投资性质的学位房，两年后搬过去住。中学学位不一定四大，全市前20多就可以。 看了一下人才公园附近蔚蓝海岸，北师大附属中学学位一般。 龙华深高北，10多万太贵。 宝中，宝安实验，育才，南外，石厦学校，福田外国语都不错。 在福田上班，想就近一点住，老大学习还不错，怎么选一个合适中学的学位房？ 将来也可以卖了盐田的，两套都往西靠。谢谢！

答：你好，感谢赞赏！ 宝中和前海南带学位也可以关注，前海南有鼎太、诺德、阳光玫瑰园等。 宝中有天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸

问：十三老师您好，认真看了您的问答对这份机缘深表荣幸！ 我家大宝一年级在桂圆小学，现住嘉宝田花园小2房（400多万），另有一套光明1号两房（300多万），二宝生后住不下，天天想着有一套4房住。现在手上还有现金400万，家庭年八超300万。 曾考虑过嘉宝田花园一套4房的，以便小孩上学？也想等对面华润食府（新盘）开盘买新的，想必能跑赢大盘！也想买香密湖或华侨城的房，自住环境好，也能跑赢大盘。关于小孩上学，我们家庭支持去私立！ 不考虑宝安、前海。因为我们工作在罗湖！ 十三老师，我的问题是卖掉这套自住的，买一套1500万左右的3-4房，您建议华润食府还是香密湖华侨城（老师帮我推荐几个盘）？

答：罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。 笋岗片区，嘉宝田是唯一有花园社区的大盘，附近工作自住可以考虑； 再来对比香蜜湖和华侨城： 1.香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势； 2.深圳湾： 深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 仔细分析，新房+刚需户型+靠近科技园+学区，显然是有钱的上班族的典型偏好，通过观察也不难发现，深圳湾吸引的主要是南山工作的高层管理人员。 当然，想跑赢大盘，这几个片区都要考虑学位。 香蜜湖：香格丽苑，翠海花园 深圳湾：太古城，阳光海滨 感谢赞赏！

问：老师，您好，手上450左右，外地有贷款记录，月供压力尚好，在车公庙上班，想买南山或者福田，居家和学位稍好的房子，求推荐，感谢

答：你好，手里有450，选筹范围很广，外地有贷款以下方案可以操作成首付3成： 1.二手房全款抵押，找垫资公司配合 2.开发老人票，做接力贷 3.做2成首付贷，5+2模式。 1000万以上可以考虑的参考选筹： 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇（新盘）