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60家房企公布企业半年报，除了不断增长的销售额及销售面积，房企手中储备的巨量土地也令人吃惊。
据乐居财经统计，60家上市房企总土地储备规模为226145万平方米，其中排名前十的房企占到了总储量的60%。已经成长为世界最大房企的恒大地产，土储规模已经达到了3亿平方米。
房企热衷囤地的关键，在于打通了资本市场的融资渠道，也就是所谓的“股地联动”。简单地说，某上市房企今年销售面积300万平方米，实现利润50亿，然后这个公司就可以给股民讲这样一个故事：你看，我手中还有3000万平方米的土地储备，足够我开发10年时间，未来房价肯定上涨，而我的土地成本和现在是一样的，所以我的利润还会更高，所以买我的股票一定挣钱。股民一看，对呀，这支股票值得投资，于是这个公司股价就暴涨，而这个时候上市房企通常干两件事，一个是大股东在高位抛售股票套现，二是公司增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，囤地之后编织新的股市故事继续融资，这个球越滚越大，于是动辄数千万平方米的土地储备就出现了。
“房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资”，在这个完美的资本链条中，土地资本化最终的结果就是房企可以通过股市无止境的融资，再通过融资拍地。天价地则推动房价预期，房价预期反过来再让上市房企股价暴涨，股东直接套现或者资产大幅增加。房企的资产，在不成熟的中国股市中得到数倍的放大，推动了股市泡沫和楼市泡沫的双重滋生。
这一幕，早在2007年就开始疯狂上演，对此，杨少锋在2007年题为“半年融资1700亿，股市已成楼市奶牛”的博客文章中曾经做过这样的分析：
“随着国内股市的兴旺，通过股市融资成了开发商快速扩张的最佳手段。没上市的公司急着上市，如世茂房地产、绿地集团去年在香港上市；已上市的房地产公司，则频繁地通过增发、配股等方式进行再融资。
上市房企通过所谓的土地储备增加股民对上市公司盈利能力的信心，从而推高股价，而房企在股价高位时候增发，再次融资进行囤地，于是资本杠杆中房企实现了零成本的快速扩张。”
开发商囤地的行为具有明显的主观性和长期性，是一种主动的长期储积行为，而开发商这么做的动机就是逐利。开发商囤地的利润空间是由被囤积土地的当期市场价值和囤积成本所决定的，之间的差额越大，其中的收益空间就越大。如今我国城市化进程越来越快，土地在地方财政中的地位与日俱增，伴随着大量城市基础设施的建设，土地的价格不断飙升，不少城市的地价在短短几年之内已经翻了两番。
而开发商的囤地成本却没有随着地价的上升而水涨船高。我国的房地产业在整个行业结构中的地位众所周知，政府为了防止房价过快上涨，一般对房地产开发贷款实施的利率和税费通常较低。从经济学理论上来说，即使政府提高地价，想要遏制开发商的利润空间，住房对于不断增长的刚需人群来说是需求刚性，开发商依然可以通过转嫁的方式将这一部分成本最终加在消费者身上。
土地价格与囤积土地成本的不一致促使开发商不断地扩大公司囤地面积，这对于我国房地产市场健康发展是非常不利的。某种程度上可以说，开发商的“囤地”行为减少了供给，是导致供需失衡的一个很重要原因。
观察开发商囤地规模和地点主要集中于一线、二线城市，而作为寸土寸金的一线、二线城市，人才的涌入已经让住房供给捉襟见肘。此时，开发商却依圈地不建，这会造成严重的土地资源闲置浪费。由此导致的供给侧不足是难以通过限价、限售的需求管理政策来弥补的，这就使得地方政府的宏观调控政策大打折扣。
开发商囤地行为因为过去立法不完善，监管不到位而野蛮生长，现在已经到了需要严加整治的时候了。
笔者之前在有关房价的评论中曾指出，当前市场的供需不平衡是结构性供需失衡，市场中的有效供给不足以满足有效需求，而开发商囤地就成为了横亘在政府加大供给与有效供给不足之间的鸿沟。而增加住房供给才是真正降低房价的撒手锏。
我国现今正在对房企进行去杠杆化，去债务化的改革，不少房企也碍于这个原因，开始逐步释放土地储备，降低公司杠杆，但是房企去土地储备的主动性是远远不够的。所以，政府应当召集有关部门对开发商囤地现象进行制度约束。
从提高开发商囤地成本入手，考虑将固定贷款利率变成随贷款时间而波动的累进利率模式，增加资金成本；还可以参考近期正在实施的措施，征收土地增值税，或者依据《房地产管理法》相关条款的规定，对闲置一年的土地缴纳20%或者更高的闲置资金；在完善制度的同时，应当严格执法，保证制度的落实。严格执行两年以上空置土地由地方政府无偿收回的规定，从2010年，国土部就曾经表态严厉打击开发商囤地，但是具体政策的实施效果却并不理想，所以必须强化监管团队，规范监管流程，用制度切断开发商囤地的利益链，将打击开发商囤地落到实处，而不是流于形式。
政府对房地产市场进行干预，并不是扰乱市场秩序，而是为了更好地发挥“看得见的手”的作用。房地产业是一个与国计民生息息相关的行业，与地方财政、产业结构等联系紧密，只有规范该行业市场机制，缓解供求结构性矛盾，切实保障土地供给，才能提高资源利用率，更好地完成“房住不炒”的目标。
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