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上海之所以被称为“东方的巴黎”，除了这些八街九陌、鳞次栉比的洋楼外，更与其经济血缘中，残存着很多与西方藕断丝连的气息，有着本质上的关系。而这些自然与来沪淘金的外国人们是分不开的。本文所述的程谨轩者，其事业启合的“起落盛衰”，也显然与这些洋商入沪淘金是分不开的。
程谨轩毕竟只是个旧时上海房地产界的风云人物，不同于浪迹于黑道的杜月笙、黄金荣等后生大亨，他的事迹，没有几个老上海人是知道的，但说起西洋商人哈同、沙逊等人，老上海人又会对此津津乐道、如数家珍。
这些洋人长期生活在东方，被西方人调侃为东方人；又被沪上土著称为洋人的富贾洋商。给上海留下了鳞次栉比、富丽堂皇的建筑、花园、饭店。比如闻名沪上的沙逊大厦、安利大楼、哈同公馆、汉弥尔敦大厦等大厦庄园，都是上海滩历史上有名的洋建筑。
程谨斋
先说程氏的“起”，程氏又名程谨斋，安徵歙县人，绰号“程麻皮”。本属淮军兵士，在咸丰年间，随淮军开进上海。他在剿灭太平军后，离开了军队，后曾以木匠力夫为生，生活殊为艰困潦倒。
某次在十六铺码头扛活，拾得一皮包，包内有大量现钞和汇票。汇票是西方资本金融的产物，彼时刚传入中国不久，只有洋人和极少量的国内机构会使用；而皮包使用又以洋人为主，这个不用说，是洋人的包无疑。后来丢包人礼和洋行的老板寻来，厚道的程谨斋认定手艺人“生财有道、不义不取”之理，将所拾的巨财拱手完壁。令洋人大为感动，除给予大量钱酬外，还将其介绍到新沙逊洋行老板那里干活。
维克多·沙逊
说起新沙逊洋行老板维克多·沙逊也算是系出名门。其曾祖大卫·沙逊的家族，原是生活在伊拉克巴格达的犹太人，世以财政官员为业。因巴格达行政长官达乌德执行反犹政策，而受到迫害。遂逃到印度孟买，入了英籍。借大英帝国拓展殖民地之机，开起了贸易公司，把生意做得风生水起、花簇锦团。
道光十三年（1833年），老沙逊凭着敏锐的生意直觉，搭上英帝国刚刚允许对华贸易的政策之舟，利索地把分公司开到了上海，取名沙逊洋行。到了同治十一年（1872年）的维克多·沙逊爵士这一代，用极其厉害的投行金融手法借壳于上海的“安利洋行”，创立了一个新沙逊洋行，领域由鸦片、纱织、横跨到房地产的行业，整个家族的实力和低凋，均堪与久负盛名世界级财团的罗斯柴尔德家族比肩。
程氏自从与急于介入沪上房地产市场的维克多·沙逊爵士相识后，利用对上海的熟门熟路和一班朋友的襄助，很快在新沙逊洋行里立足，成为该洋行的买办。其精准的“看、炒地皮”的功夫，远超沙逊爵士，而沙逊凭着投行手法在金融资金上，给予程氏以挥洒“地才”资质的天地。很快，沙逊在上海的房地产市场上赚了个盆满钵满、肚满肠肥。
哈同
其实上海在晚清时期就大炒过一次地皮。由于商埠开辟和外来资本的强力介入，各国、各地的商家和民众的大量涌入，令上海的地价一直处在上涨之中。由开埠的亩几十两白银，翻至19世纪中叶的亩上千两。
下面再说程氏事业的“盛”。有一次，沙逊洋行因旗下收购民居商铺的年限，超过了租界工部局的规定，需大量资金注入进行房屋更新。因战事动荡和局势不稳，洋行为更新房屋的经费，不得不出卖旗下的房产进行补救。
程氏看准地价上涨之势，献计于沙逊，将需更新的房产长租，并要求租赁人出钱更新租屋后，可折抵地租，待租期一满，房权又归属洋行所有，此计深得沙逊之心。而后，程氏顺势租下这些房屋更新后转租，赚了一大笔财富。
程氏又以这些钱为本，大肆收购上海西区的商铺民居，待西区地价高过中心区域之时，又出手卖尽。期间辅以抵押贷款，则若火上浇油，加上程氏眼光精准、判断前瞻、为人侠诚、长袖善舞，很快便坐拥令人咂舌的上海“二条龙”地产。
程霖生
其中一条是自上海的河南路至西藏路，另一条则从新世界到卡德路，附带上石门二路。旗下之商铺民居达几千间、幢。不说这些地产的价值和升值潜力，单单地租就达数千万两白银。人称程谨轩“沙（沙逊）哈（哈同）之下，一人而已”。实在是富可敌国、金玉满堂。其老婆在旗袍上镶满钻石，招摇过市，被时人称为“金刚钻老太太”，也就不奇怪了。
不过，正是由于程氏家人和后嗣的恃财而骄。到了其子程霖生一代，因缺乏历练、又自恃多财，盲目扩张至诸多未知的领域。开设百货、食品、钱庄、涉入金融行业，投机于黄金市场，又广收古董字画赝品，令程氏家族的亿万之财渐渐灰飞烟灭。最后程霖生只得厕身于自家所建的德义大楼的一套小公寓内，终日酗酒致郁郁而终。
程霖生可谓才不配财。其家族事业沉浮中，现父义取、子骄还之叹，可见在人世间，天道轮回屡应不废，独凭德义永驻之。
