刘维明:那些炒房租的资本真是蠢出了新高度

前言：

住建部约谈房地产中介实属多余----他们拼命给自己刨坑想把自己赶快埋了，只嫌死得不快，理他们干什么？

这两天被“炒房租”的话题吵得耳朵疼。

7月份北上、广、深房租暴涨10-20%的消息铺天盖地，有数据说北京部分地方涨幅甚至超过50%。

一时间，“中国进入高房租时代”、“房租暴涨打脸房地产调控”的论调开始满天飞。

引爆炒房租话题的先是北京天通苑化名陈先生的帖子刷屏，自曝本打算7500元/月出租的三居室，却被自如、蛋壳两家中介抬价争抢后，最终以10800元与某中介成交。得了便宜的陈先生并没有因此欣喜若狂，而是愤怒地大骂资本大举进入租房市场意图垄断房源、哄抬房租，试图“吸干年轻人的血”。

而昨天（8月18日），著名房地产中介“我爱我家(000560,诊股)”的副总裁胡景晖宣布辞职，再次将”炒房租“话题推向高潮，其自曝辞职原因是之前曾炮轰长租公寓运营商以高价争抢房源，使房租上涨过快，“一味满足资本市场的胃口”的租房市场严重跑偏，发展存在隐患等等，并说且此言论已引起高层注意，暗示迫于业内压力不得以辞职。

与陈先生、胡景晖自曝行业内幕的良心相比，那些形成隐形同盟沆瀣一气大搞资本炒作的中介显然是很没良心。

不过，讨论资本是否有良心、谴责炒房租无良资本不是我们今天的话题，我们今天要说的是----这些资本真是愚蠢出了新高度，甚至用“愚蠢”形容都不能准确表达，应该用最具鄙视感的“XX”两个字才过瘾，不仅可恨，更是十足的可怜虫。

之前的文章里我曾说过，实现房住不炒的关键是最大限度削弱房子的金融资产属性，回归它的本来居住的消费属性。

炒房租资本之所以愚蠢，是因为他们把这两个属性弄混淆了。

我们来简单对比一下买房和租房的区别：

A、买房

对于买房的人来说，买房的意义除了居住以外，最大的驱动力就是房子是属于自己的资产、是自己的财富，正常情况下，有着保值增值的作用。

在此基础之上，就派生几类人群----

第一种是炒房客，他们大多数是有钱人，或者是有能力借到更多钱的人，他们的目的是低价买入、高价卖出，事实上这种行为本身就会引起房价的上涨。

第二种是普通中产阶层，他们有一些钱但不太多，因为房价上涨的预期买入住房，有些资金稍微富余一些的可以少量参与投资除居住外的其他房产投资。

第三种是收入不高的工薪阶层和刚刚踏入社会的年轻人，买房对于他们来说是沉重的负担，但他们不惜砸锅卖铁、东拼西凑、省吃俭用、掏空若干个钱包举债买房，原因很简单----现在不买以后会更买不起（预期）。

因此，对于买房来说，房地产市场与其他金融市场有着极其相似之处----

房价越涨越买，越贵的房子买的人越多（因为未来升值空间会更大），越买不起越要借债买（未来更买不起）。

B、租房

对于租房的人来说，租房的意义除了居住以外还是居住，决定租房成交的因素依次为租金、地理位置、居住环境。

租房者也有几个群体----

第一种是最为普遍的外来务工人员，他们绝大多数是低薪阶层，买房是根本不可能的，而租房价格对于他们最为敏感，往往能够忍受非常恶劣的居住环境。

第二种是刚刚进入社会的年轻人----外地落户本地的大学毕业生或外地户口白领职员，他们同样收入不高但有上升空间，租房是过渡期的需求。

第三种是本地户籍年轻人，他们或者出于独立的需要、或者结婚的需要，但现实收入还不能支持买房，或者收入固化和高房价已令买房无望。

因此，对于租房者来说，房子是纯粹的消费品----

越没钱的越租房，房租越低抢着租的人越多，租金涨的越慢的区域吸引力越大（从来没听说过因为某小区每年房租翻翻大家抢着租的，只有傻子才这么做）。

如果房租上涨过快，租不起的就会选择地理位置更远、条件更差的房子去租；本地年轻人就会退而选择与父母同住；收入较高的白领群体可能选择买房；如果收入已经无法承受任何可能的房租，那就只好离开这个城市去其他地方工作。

但有一件事情是绝对不会出此现的----绝对不会出现因为房租暴涨而砸锅卖铁大举负债恐慌性租房的现象，除非那人得了神经病！

因此，如果用公式来表达房价和租金的话，大体应该是下面的等式（我数学相当烂，胡乱发明了这个公式，如果不对请别见笑，也请数学达人提供更好的公式）：

房价=住房上涨预期*资金杠杆*相关系数

房租=通胀水平*工资收入*相关系数

也就是说，决定房价的主要变量是预期和资本，而决定房租的则是工资和通胀。

两者截然不同！

因此，房租的涨跌不取决于资本的进入和人为炒作，而取决于真实的通胀水平和工资收入水平。

发达国家有很好的例子可以说明问题。

拿最典型的日本房地产来说，无论是在泡沫的迅速膨胀期、泡沫最终惨烈破裂期还是现在房价低迷期，房租的变化始终与房价没什么关系，而是与物价指数----通胀----保持完全同步，而且变化相当平稳，没有经历过任何大的波动。

图1：日本房价（黄线）、房租（白线）、CPI（红线）

美国的情况也大体相同，无论次贷危机期间还是前后，房租的运行几乎没有大的波动，基本与物价的变化保持同步，不仅如此，与平均工资收入的水平的变化也保持基本同步（较日本波动略大一点点）。

图2：美国房价（白色）、房租（黄色）、物价CPI（红色）

图3：美国平均时薪（白色）、房租（红色）、物价指数CPI（黄色）

因此，要想房租上涨，必须工资上涨；要想房租涨多少，必须工资涨多少。

而工资、通胀快速上涨的基础当然是经济快速增长。

那么我们可以问一下自己，工资、通胀、经济快速增长、涨幅达到20%、50%、200%……现在具备条件吗？

很显然，之所以说房屋租赁市场的资本的炒作是愚蠢的行为，是因为他们根本没有搞明白租房市场的基本原理，是十足的白痴。

他们的愚蠢之一在于把炒房价那一套搬到了炒房租上面来。

无论是任何资产的炒作，都需要接盘者也就是韭菜的配合。

购房者可以配合你炒房价，但租房者拿什么配合你炒房租呢？

房价取决于预期，房租取决于现实，资本炒作可以改变预期，资本炒作可以改变现实么？

他们的愚蠢之二还在于把“滴滴”烧钱抢市场那一套搬过来用在了租房市场上。

但相当可笑的是，滴滴烧钱是保持乘车租金不变得前提下，给出租司机和乘客补贴。

但炒房租的这些资本则是把补贴给了房东而把成本转嫁给了租客。

这就相当于给了出租公司更多的份儿钱，而乘客要掏比之前更多的租金来乘坐出租车……

我说老大，我乘地铁、坐公交去好么？！

因此，这种资本运作的结果一定是败的一塌糊涂悲惨下场。北京在十几年前也曾出现过炒房租短期暴涨的现象，但没几天就崩了。

因此在我看来，住建部约谈这些中介真是多余----他们拼命给自己挖坑只想把自己赶快埋了，只嫌死的不快，理他们干什么？

在这几天舆论热度、高层关切下，有些机构坐不住了，今天看到一则中介公司发出的消息，解释当前北京房租上升是因为前期出租公寓整顿造成房源供应短缺所引起，言外之意是合理的、是趋势。

这是赤裸裸的撒谎！

一来，北京供应短缺解释不了全国性房租炒作；

二来，房屋供应短缺是个伪命题，从来就不短缺！

如果不放心，可以咨询一下公司里的小年轻----只听说过连夜排队摇号买不到房子的，没听说过租不到房子的。业内高层权威人士也曾经说过，中国当前的房屋空置率比日本泡沫破裂之时还要高。

估计这一连串的网络危机公关、舆论带领，是因为资本已经投入巨大、骑虎难下，有点急了吧？