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后疫情时期，广州买家的选择越来越多了。
昨天我们拿到数据☞五月一共有13个全新楼盘，准备开放营销中心或样板间，为去年同期的4.3倍。
另一方面，3月以来网签套数也逐步回升。
然而，成交的止跌和供应的暴涨之下，不同板块的表现各不相同。
一份最新的板块库存和去化数据，作为最基础的数据判断参照，或许可以揭秘板块接下来的趋势。
01
一手库存五连涨
创四年新高
先来看看总体的数据。
截止3月底，广州一手住宅的库存量达983.7万㎡，比去年3月攀升了30万㎡。
在此之下，去化周期连涨了5个月，目前是14.8个月，不仅是过去一年中的最高，也创下了四年的新高！
数据来源：克而瑞
从各区来看，花都、海珠、从化去化周期都破了20个月，而黄埔是唯一一个去化周期保持在个位数的区域。
反差最大的则是增城和越秀。一个是库存最大，去化周期短；一个库存最小，只有增城的3.6%，去化周期却长了近4个月。
库存量、库存套数、去化周期数据来源：克而瑞
细化到板块，差异更加明显，你会发现有人在裸泳，有人在硬撑，有人粮仓快见底……
01
去化优等生
粮仓足，周期短
有业内人士认为，“去化周期12个月，是供需相对平衡的指标。超过12个月，就算过剩了，价格下行压力开始增大”。
根据克而瑞公布的数据，全市60个板块，去化周期在12个月以下的，共12个，主要在增城、黄埔。
数据来源：克而瑞
刨去库存量小，去化短的正常数据，能做到库存足且去化快的板块，新塘和知识城尤为突出。
1、新塘板块
新塘板块库存量在60个板块中是最大的，达79.9万㎡，但按照过去12个月的消化速度，去化周期仅10.2万㎡。
而且今年新塘不少楼盘“以价换量”已经出现成效，4月上旬新塘板块成交一手住宅435套，同比去年增加了170套。
加之今年新塘火车站计划开建，凯达尔开业，多条旧村改造等，新塘板块的潜力尚在。
不过，新塘目前的优势也就是在交通以及不限购了，学位以及城市面貌仍不尽如人意。
2、知识城板块
知识城板块的库存面积与科学城相当，但去化速度要快很多，得益于刚需的推动。
其实，板块本身楼盘并不多，但是以大盘为主，单价2字头，而且多是在地铁旁，对于刚需来说，确实是一个洼地。
更何况，知识城未来的发展，是以产城融合为前提。
本月初，黄埔区官网就公布了中新广州知识城国际科技创新合作示范区的最新规划，布局科技研发、金融商务、文化创意、旅游休闲、生态居住五大功能为主。
▲中新广州知识城国际科技创新合作示范区空间效果示意图
而且，有爆料称华师附中的主校区，有可能会迁至知识城。（最终结果以官方消息为准）。
02
去化困难户
库存小、周期长
明明库存很小，去化却非常艰难，这样的板块，以下3个都是代表。
数据来源：克而瑞
1、大学城板块
傍着十余个高校的大学城，在售的楼盘只有一个，库存小很正常，但是它的房价却高达5.5万/㎡，最小户型是180平，总价算下来上千万！
所以，拿着一千万，你会选择番禺，还是市中心？
而且以大户型豪宅为主的大学城板块，其商业配套却是以学生群体为主，略显低端。
2、金融城板块
眼下，金融城板块被多数人认为是珠江新城的接班者，而且板块内的一手盘并不多，按理说，去化应该不难。
但是，动辄8、9万/㎡的房价，确实让人望而却步。
更重要的是，周边的二手房众多，甚至不乏3字头的电梯房。
3、花都赤坭板块
北接清远，西邻佛山，在花都来说，赤坭板块也属于相当偏远的了，自驾到广州北地铁站，也要近30分钟。
所以尽管房价才1万/㎡左右，但除了周边居民，以及度假投资需求，在多数购房者眼中都是“小透明”。
03
60个板块库存数据一览
去化周期最长要107个月
最后，我们来看看全广州60个板块的库存数据。
去化周期在40个月以上的板块，库存量其实都不到20万㎡，多数像金融城、老东山这种房价高，或者非常冷门的板块，消化速度相对慢。
而增城荔城板块、从化街口板块、花都区府板块，虽然同为各区的老城板块，但库存量超过了30万㎡，去化周期在20个月以上，存在积压风险，不过对于购房者来说，可挑选的空间大。
数据来源：克而瑞
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