华夏幸福：增长之后，安全之上

编者按：2019政策调控业绩成色几何，2020“黑天鹅”之下企业如何应对？伴随上市房企2019年度业绩陆续披露，风财讯【直击财报季】特别栏目，多维解读200家品牌房企的“2019成绩单”。

2019年华夏幸福度业绩线上说明会

撰文 | 王迪 来源 | 凤凰网房产

继引入平安资管为二股东，并于2019年吸纳吴向东等一批华润置业老将入驻之后，华夏幸福开始逐渐打破人们原本印象中那个偏安环京的产业新城运营商形象。

4月26日，华夏幸福（600340.SH）基业股份有限公司举行2019年度业绩线上说明会。华夏幸福董事长王文学，华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东，联席总裁俞建，董事、联席总裁孟惊，副总裁、财务总监吴中兵，董事会秘书林成红出席说明会。

作为吴向东加入华夏幸福的业绩发布会“首秀”，据北京市疫情管理有关进京隔离规定，吴向东与俞建在深圳会场参会，与王文学董事长一南一北分别“坐镇”。

携带“三新”策略的华夏幸福在拥抱“向东”之后布局战略上呈现欣欣向荣之势，确立南北双总部，华夏幸福开启全新想象之门，东部沿海及成都武汉核心城市圈同时布局，内部管理和外部双线拓展，“文”“武”兼修，东西拉伸，南北加持之下，“新”与“好”成为此场业绩发布会的高频词汇。

诚然，2019年于新管理层及新股东而言，这场攻坚战打得也颇具特色。

年报显示，华夏幸福全口径总回款同比增长21%，创历史新高，营收首次破千亿大关，营收、毛利润、归属于上市公司股东的净利润等指标，近五年复合增长率分别达29%、37%、32%，近五年现金分红占净利润均不低于30%。在完成“对赌”之后，关于未来的战略，华夏幸福又有何种内在逻辑？

王文学最先回答投资者关于公司布局都市圈的提问，新业务交由吴向东解答。

“第一：战略再聚焦，一个是区域聚焦，把资源聚焦到优质区域；一个是业务聚焦，把资源倾斜到核心业务，第二，回归经营逻辑：产业新城的现金流自我平衡；孔雀城的利润及现金流的平衡；二者要有机协同发展。第三，提升经营质量、经营回款、优化经营性现金流，合理控制负债，优化杠杆。”

吴向东强调了华夏幸福传统产业新城的“两精”策略和新业务的“三新”策略。“两精”指的是精准投资、精益管理，“三新”则是新模式、新领域、新地域。

“轻”“重”天平与“三新”策略

华夏幸福曾是京津冀一体化春江水暖中最先受益的那只鸭子，以PPP模式加固起来的核心竞争力并非谁都可以复制，这也一度成为其“护城河”，而随着时间的推移，华夏幸福开始走出环京，走向长三角、珠三角地区复制产业新城模式。

双总部运营模式一方面体现的是华夏幸福不再拘泥于环京津冀模式的路径依赖，借此实现全国遍地开花的决心，另一方面也意味着华夏幸福想要突破原有的产业发展逻辑，寻求业务模式的全新升维。

吴向东的代表作在于广东省最大城中村改造项目大冲旧改，及深圳华润深圳湾国际商业中心。华夏幸福曾表示，之所以看重“吴向东+俞建”搭档组合是因为他们在华润置地的稳健增长性和财务管控力，华夏幸福对南方总部的定位也与两人擅长领域密切相关：发展转型和创新业务，而在内部高管调整之后，华夏幸福外部“新”的一面逐渐显现。

据了解，2019年商业地产及相关业务实现了从无到有，目前已经覆盖4座城市，分别是北京、深圳、武汉、东莞。商业地产项目年内落地两个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目。

作为公司“轻资产”业务模式的首次尝试，首单项目北京丽泽项目为存量项目，华夏幸福将资产已完整转让给平安人寿，希望为北京的金融产业版图升级优化，而华夏幸福持续提供代建服务及后续的运营和管理服务。

武汉长江中心项目则是华夏幸福2019年获取的增量项目，对此，吴向东的解释是：“随着时间的推移，我们会陆续把工作重心从增量市场向存量市场转移，像美国的黑石公司非常有名，它在不动产领域最新的数据，大概有1400多亿美元，数量很大，这1400多亿美元主要是在存量市场去做投资。”

此外，在城市更新项目方面，2019年拿下8个城市项目更新项目，其中，深圳6个项目，东莞2个项目，总计新增的土地储备规划计容面积达到171万平方米。

在过去的一年里，华夏幸福业务触角延伸至核心城市的商业地产及相关业务。据吴向东介绍，华夏幸福正探索轻资产方式开拓商业地产及相关业务，大举进军零售物业写字楼，积极探索新型不动产康养事业、公共住房、科学社区等。

另外，华夏幸福业绩会上还透露，随着国家新基建政策“东风”频吹，依托5G科技、人工智能，将成为都市圈新基建发展方向、投资方向，也将带动都市圈整体配套水平的提升。

据了解，华夏幸福首个科学社区正在筹划和落地，而与此同时快马加鞭的是华夏幸福在产业新城的招商方向上，也正在孕育智慧医疗、直播导购、网购社区的治理等新业态，目前，已经与协鑫集成、亚瑟生物、复星国药温控枢纽龙头项目进行了云签约，二季度将陆续开工。

从重资产到轻资产，从增量市场到存量市场，从传统的产业新城及住宅业务至商业等其他新兴领域，虽然产业新城及孔雀城住宅依旧在销售额中占据重要位置，但是在新的模式及领域引领下，华夏幸福的业务结构已经在发生改变。

跳出“环京”看“京外” “3+3+N”横向矩阵落位

新业务由南区总部操刀，原有的产业新城和园区配套房地产业务仍由北京总部领衔，此种布局似乎有其深意，而除却方位之外，圈层经济正成为华夏幸福的关注重点。

在王文学看来，未来中国的结构性机会集中在都市圈，2019年已进入了都市圈的元年，对此，华夏幸福将投资逻辑及眼光跳出“环京”。

目前，华夏幸福已经布局13个省、15个都市圈，继续深耕产业新城、核心都市圈、武汉城市中心，南北对称，东西拉伸，在地图上看，有点“菱形”的感觉。而未来华夏幸福将聚焦在投资开发管理平台，公司会积极发展产业新城及商业平台，持续构建新平台。

事实上，近年来，由于环京购房限购政策升级致使区域发展受限，行业壁垒已然显现，华夏幸福正希望缓解此类集中布局所隐现的弊端。

从2019年的业务构成来看，华夏幸福已将其产业园业务扩张到环京以外的区域，包括南京、杭州及合肥等周边地区，京外销售额的大幅增长正在改变华夏幸福原本既定的格局，异地复制效果显著。

数据显示，环京合同销售总楼面面积贡献率从2017年的66%、2018年的48%，下降到2019年的39%。

以产业新城业务来看，园区产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，产业新城毛利润占比52%。环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入比例由30.8%提升至44.6% ；环京以外区域销售额为828.09亿元，同比增长9.5%，占公司整体销售额比例从去年同期的的46.5%提升至57.8% ；销售面积比重由上年的54.2%提升至63.7%。

此外，环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，占公司整体新增签约投资额比重达到82.8%。据凤凰网房产梳理发现，40座产业新城中，环境产业集群有固安新型显示产业集群等6个，外埠产业集群同样包括溧水新能源汽车产业集群、武陟智能制造产业集群等6个，实现“平分秋色”。

走出京津冀大本营，华夏幸福也在尝试将投资触角延伸至近年来较为火热的都市圈，长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区，重点关注具有明显区位优势的城市。

用管理层的话术来讲便是，以标杆项目积极切入都市圈核心圈层;持续谋划、以点带面、高效落地，打造标杆项目，发挥“标杆”效应。

数据显示，2019年，公司新获取土地67.1%位于环京以外区域；其中，长三角区域达28.5%，将逐步为公司发展贡献主要力量。

将鸡蛋分摊到不同的篮子中确实会减少风险集中的可能性，开放合作广引臂助亦能发挥相同效能。数据显示，华夏幸福引入开发合作伙伴的产业新城从14个增长到31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。

此种“横纵”连横的方式确实为华夏幸福的业绩提供了助力，2019年的盈利能力、成长性及可塑性都说明了这一点。

年报显示，华夏幸福2019年公司整体毛利率达到43.7%，比上年同期增加2.1个百分点；整体的净利率为13.9%，与去年基本持平；ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点。持续为股东创造价值。截至期末，公司预收款项达到1252.85亿元，预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来的经营业绩。

资管加持 “降费增效” 背后的“现金流量”

左手强壮盈利能力，右手降费增效实现财务结构的良性平衡，以前以PPP模式促进营收的华夏幸福也在尝试以更快的现金流回正及杠杆方式促进企业的快速发展。

在业绩会上，高管曾提到华夏幸福的1个目标、2个路径及3个策略。

1个目标是持续推进规模和效益双增长，但更强调有质量的稳健增长；经营、财务2个路径是提升经营质量，改善经营性现金流；控制负债，确保财务资源在各战略板块的合理配置；3个策略指的是，去粗取精、精准投资、精益管理。

从年报来看，2019年，公司的销售回款率由去年同期的46.2%，大幅跃升至今年的61.4%，经营回款率提升显著。而公司销售费用占比下降0.45个百分点，管理费用占比下降2.0个百分点，经营质量不断提高。

自2018年7月,华夏幸福的控股股东华夏控股将其19.7%股权转让给平安,平安集团由此入股华夏幸福,成为第二大股东。资管引入为华夏幸福带来了资金引流的新路径，而华夏幸福也在持续建立稳固、通畅、多元化的融资渠道。

年报显示，华夏幸福2019年期末货币资金429.63亿元；资产负债率为83.90%，同比下降2.75个百分点。

而2020年4月14日，惠誉将华夏幸福的评级展望调整为“稳定”也说明了财务结构的进一步稳健。

对此，惠誉预期给出的解释是，杠杆与回款将继续改善：华夏幸福的杠杆率在2019-2020年将继续徘徊在65%左右，将从2021年开始逐渐下降。公司现金回款在2018年第2季度触底，并在2019年开始好转。因为华夏幸福地域多元化正在加速，现金回款问题将得到解决。房地产销售和政府结算款带来的现金收入增加，将有助于支持推动公司增长而进行的额外投资。

此外，资管的入驻也让其“如虎添翼”。据管理层称，平安人寿已安排两名代表进驻华夏幸福的董事会，并协助华夏幸福在深圳设立南方总部，以发展城市综合体开发和轻资产投资物业业务，华夏幸福业务已扩张到其传统产业园开发以外的领域。资管对南方区域加持，在另一方面也会为其带来新的资金活力。

此外，较好流动性是评级结构所看重的，也是其资金良性循环的体现：华夏幸福受交易对手信用风险的影响较小，其主要原因在于，该公司的业务模式是向地方政府支付购地款和税费，政府转而使用这些收入向该公司进行支付。相对于其他房企，该公司无需为持有非开发急需的土地储备而被套牢资金。

新高管：加驻南方，新业务：破局住宅+产业新城模式，新领域：冲出环京大本营，“平安”之后，“向东”又向西，“文武”兼修之后，华夏幸福似乎正在向“新”的方向发展。