周政：用美好生活感恩时代

乐居财经对话大悦城控股党委书记、董事长周政先生。

编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。乐居财经献礼“新中国成立70周年”，推出系列访谈《对话CEO/与老板对话》，一起聆听地产塔尖人物讲述中国地产业为实现美好生活而奋斗的精彩故事。本期对话嘉宾是中粮集团党组成员、副总裁兼大悦城控股党委书记、董事长周政先生。

  撰文 | 严明会

  责编 | 韩菱

  出品 | 乐居财经

  2019年，新中国成立七十周年，是具有特殊历史意义的一年。这一年也是中粮集团建司七十周年，美其服、安其居、乐其业……往日愿景均已跃然现实。

  2019年，对于大悦城控股来说，也是极不平凡的一年。这一年，作为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，大悦城控股历时17个月的重大资产重组宣告完成，一个完整的、独立法人的公司问世，一张报表、一个品牌形象面向市场，一整副完整而崭新的未来画卷正在被徐徐开启。

  “大悦中国，赋美生活”，这一新的品牌语，是中粮集团和大悦城的新愿景，也契合了人民追求美好生活的时代需求。

  地产板块的重组完成是中粮集团发展史上的一个里程碑事件。那么，焕新启航后的大悦城控股有哪些新的动向？公司管理层对未来有着怎样的愿景和勾勒？日前，乐居财经就上述问题独家对话中粮集团党组成员、副总裁兼大悦城控股党委书记、董事长周政。

  感恩时代，为人民生活赋美

  回望起点，中粮的地产业务从三亚起步算起已有近30年历史。中粮地产业务的诞生与成长正是契合了国家改革发展的大势和城镇化的发展进程，作为集团领导和地产业务负责人，在被问及大悦城控股一路走来的得与失时，周政充满感慨地说：“这些年我们得到了很多。”

  “首先，我们感恩这个时代”。自建国以来，中国的发展取得了举世瞩目的成就。“生活在这样的时代，得以跟随时代发展实现企业的成长和自我价值，我们理应心怀敬畏、心存感恩，”周政娓娓道来。

  “感恩时代的同时牢记（中粮）集团一路的支持和守护。”周政继续讲道：“我深刻体会到，公司每个重大节点和取得的每一点成绩都离不开集团党组引领和坚强的支撑。从三次里程碑式的整合，到我们引以为傲的大悦城商业品牌、再到我们穿越周期的‘双轮驱动’模式的探索和进阶，这些成功的尝试与集团的长远布局密不可分。”

  建司七十周年，作为粮油食品行业的“国家队”，中粮集团已经从最初专营粮油食品进出口的政府公司逐步转型成为市场化、实业化、国际化的集团公司。谈到中粮的地产板块如何传承中粮基因时，周政告诉记者，中粮集团秉持“忠于国计，良于民生”价值理念，不仅注重让百姓吃得健康、吃得放心，也致力于让百姓住得安心、住得舒心，让百姓的生活更加愉悦。满足人民对美好生活的需要，为人民生活“赋美”，就是中粮集团发展地产业务的初心，也是今天和未来的大悦城控股全体奋斗的方向。

  重组：清晰未来，放大价值

  中粮地产与大悦城地产两大上市平台完成重组整合，焕新后的大悦城控股也在行业转型升级的浪潮中开启了向城市运营商和美好生活服务商转变的新征程。

  重组成功对于大悦城控股意义深远，从宏观层面看，此举契合了央企重组和深化改革的大背景，符合中央对国有企业做强、做优、做大的要求；在经营层面，重组后的大悦城控股相比之前更加市场化、专业化、规范化和一体化，为中小股东及投资者带来更多价值。

  值得一提的是，在早期股东大会审议重组方案时，相关议案获得了94.7%的高票通过。周政告诉我们，大悦城控股重组方案能够获得绝大多数股东的理解和支持，很大一部分原因是公司对股东权益和意见的足够重视。另一方面，重组过程最终得以顺利落位，也侧面体现了相关部门及资本市场对公司的信心。

  距重组更名已过去数月，被问到大悦城控股（000031.SZ）与其子公司大悦城地产（00207.HK）两个上市平台整合后的现状时，周政说：“在重组前，两家上市公司分别专注于住宅业务开发以及商业地产领域。现在，两者的业务发展规划变得更加清晰了。”

  据了解，资产重组后的大悦城控股与大悦城地产已形成住宅、商业板块的优势互补，在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面开始发挥协同效应。分工方面，大悦城控股是以“城市运营商和美好生活服务商”为定位来服务城市发展与人民美好生活；子公司大悦城地产则是以商业地产为核心来发展城市综合体平台。

  “两家上市公司在优质区位可共同开拓高质量地产项目，形成良好的协同。当出现同时含有购物中心、住宅、公寓、写字楼、酒店等多个业态时综合地块时，该地块优先考虑交由大悦城地产进行开发。”周政进一步解释道。

  乐居财经了解到，大悦城控股还计划引进战略投资者，同时探索推动实行员工持股。未来，公司的股权结构中不仅拥有国有股东，还有战略投资者、员工、其他公共股东。此外，大悦城控股还手握两张“政策牌”——中粮集团是国有资本投资公司改革首批试点企业，大悦城控股入选了国企改革“双百行动”名单。未来公司的治理结构和体制机制会更加灵活与科学。

  大悦城控股的一系列动作将进一步强化公司“持有+销售”的商业模式，既通过开发型物业的快速周转实现现金回流，又得以分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利。而持续经营能力和竞争力的进一步提高，不仅可使资产规模上升，彼此专注的业务领域得到互补，更能兼顾到内地与香港两地资本市场优势，进一步拓宽融资渠道。从资本市场层面看，这样的改变对股东来说无疑是积极正面的。

  “进一步增强市场影响力，将公司打造成为一家经营更加市场化、业务更加专业化、管理更加规范化、股权更加多元化的公司，以更加灵活的体制机制，进一步提高国有资本运营效率及公司的可持续发展能力。这就是我们整合更名的逻辑。”虽不是第一次做出类似解读，但说这话时，周政明显变得更加严肃，他伸手做了一个比划的手势，音量也有所提高。

  聚焦运营，全方位助推城市发展升级

  记忆犹新，今年4月大悦城控股品牌战略发布会上，公司“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向吸引了行业的关注。“对美好生活的勾勒是时代赋予每一个个体的权利，大悦城控股的使命就是将愿景变成现实”，这是周政早先接受媒体专访时对美好生活与大悦城控股关系的表述。

  作为运营商和服务商，大悦城控股能为城市带来什么？周政认为，现在全国都在积极践行高质量发展的理念，各个城市聚焦“实心化”发展。“我们做城市运营商和美好生活服务商，就是为了服务好城市这一诉求，走以内容为王的发展道路，争取在助推城市产业升级、消费升级、活力打造方面有更多的作为。”

  大悦城控股正努力打造政企合作的新模板，努力发挥好城市运营方面的能力和优势，同时与当地政府建立更加紧密的战略合作关系。周政告诉我们，在城市维度，公司正在通过大悦城综合体、城市更新和产业地产三大业务模式为城市赋能，从而激发城市活力，做好“城市运营商与美好生活服务商”的重要角色。

  大悦城综合体下设大悦城、大悦春风里和祥云小镇三条产品线。据公司介绍，目前其商业项目已布局北京、上海、天津、杭州、成都、西安、武汉等15个一、二线核心城市的核心地段。未来会继续从横纵两个维度深化，横向拓展大悦城的客群类型、辐射半径和品牌价值；纵向向大悦城3.0版升级，依托平台化思维为大悦城深度赋能。

  城市更新方面，大悦城控股在对城中村、旧商业、旧厂房、旧写字楼等存量改造方面积累了一定厚度的经验。深圳创芯公园、祥云国际、云景国际等十余个项目都是处于建成或正在建设中的阶段。北京中粮广场C座的升级改造为推动商务楼宇结构转型做出了有益探索，得到北京市政府和行业的赞许和肯定。商业项目中的西安、天津和平、上海长风大悦城以及北京火神庙大悦春风里等均为存量改造项目。其中西安大悦城开业当日的客流突破28万人次，单日全馆销售额近1300万元，极大地提升了区域面貌，带动周边产业发展和物业增值。

  “深耕海南数十载，我们打造出18平方公里的天下第一湾亚龙湾；深耕大湾区数十载，我们储备了近200万方的产业地产资源，通过充分整合集团产业方面资源和自身产业朋友圈，形成了独具中粮特色的产业地产发展路径。我们会继续坚持销售型加持有型业务两个轮子、‘产品+服务’两个核心，驱动各业态立体联动，进行有机结合，提供高品质产品，为城市发展提供实心化服务，以多元的格局，全方位助推城市发展升级。”周政分享道。

  战略蓝图：双轮双核的平衡之道

  “在近30年的发展中，我们一直有自己的战略定力。”谈及规模与效益间的平衡，周政这样告诉记者。“如果单纯追求规模，特别是住宅规模，或许我们也进入行业最前列了，但我们不是单纯的地产开发商，央企的责任和担当始终牢记，所以要把眼光放长远，在规模与效益间做好科学的计量与平衡，兼顾稳健性与成长性。”

  周政告诉我们，团队坚信地产真正的发展方向应该是可持续的。大悦城控股业绩稳中有进得益于公司有生命力的“双轮双核”商业模式，它已成为公司成长的总脉络和总方向。

  中粮集团的地产业务在做大规模与做好持有资产之间选择了慢工出细活的经营模式，效益与规模并重，稳健性与成长性并存，也称得上是条具有差异化的发展道路。

  事实上，在持有资产运营领域，在房地产行业头部企业加快转型的当下，在其他公司加紧收并购持有型物业的时候，大悦城控股已拥有大悦城优质商业，既通过销售型业务分享城镇化带来的红利，又通过稳定的租金收入穿越行业周期获得了长久运营的核心能力。如周政所说：“我们不盲目追求规模，而是在规模与运营能力中寻求平衡，注重高品质和强服务，这也是我们的核心竞争力。”

  未来，大悦城控股在战略布局和土地获取方面将有哪些计划，这些计划又将如何落地，进展如何？这是社会及资本市场非常关注的问题。

  采访中了解到，大悦城控股已经按照既定的“横向做宽、纵向裂变”拓展路径陆续布局，以“3+X”为主线深耕粤港澳大湾区、长三角一体化城市和京津冀核心重点城市，聚焦成渝、长江中游、海西、中原等城市群核心重点城市，目前“一线核心-二线中心-三线省域中心”分布格局已渐渐形成。

  截至目前，大悦城控股已进驻北京、上海、天津、深圳、杭州、成都、武汉、重庆、西安等26座城市。未来，大悦城控股会继续通过集团存量资源盘活和城市更新等方式，利用产业整合能力及大悦城的品牌优势与现有一级开发联动获取土储，加上现有的土地储备，为未来发展奠定坚实基础。

  “就像我们刚刚聊到的，未来公司不会单纯追求规模增长，而是要坚持双轮驱动模式做好平衡，紧抓人们构筑美好生活的需求，追求高质量，实现可持续发展。”周政补充道。

  品牌基因之变：更年轻、更开放

  谈及团队，周政与我们分享起他的用人之道：“坚信人才是企业和社会发展的核心要素，大悦城的裂变过程中，最重要的也是人才。这一片杞梓之林就是公司最宝贵的核心资产，视他们为‘珊瑚木难’一点不为过。我们以开放的心态任人唯贤，不拘一格降人才，特别是对青年人的培养与信任。”

  事实上，大悦城控股的城市和项目总经理很多都是80后，同时也已经有越来越多的80后员工在公司担当重任。“这些年轻人没有让团队失望，他们用自己的闯劲儿干出了一番天地。”对此周政非常肯定。

  谈到中国存量商业的现状时，周政与我们分享了大悦城在市场存量巨大、同质化竞争加剧、结构性问题突出的消费环境下做出的思考与创新。第一是精准定位并且坚守它；第二是打造商业品牌；第三是强化商业的运营管理；第四是树立互联网思维，积极拥抱线上商业带来的挑战；第五是保持开放共享心态，积极寻求不同方式的商业合作。

  “商业地产的辐射能力和客流集聚能力是在一定范围内的，如果将商业仅仅局限在自己的小圈子里，平台便缺乏了延展性。所以我们应怀着一颗学习的心，积极开放合作。大悦城的品牌生态圈战略，就是要用大悦城自己的平台和其他品牌的平台进行合作，线上线下互通，多场景接入，最终建立包涵了企业间互动、资源承接互通、行业间共生、价值链互惠的生态圈。”周政解释道。

  数周前，大悦城控股在京举办“解构文化之美 共筑美好生活——2019大悦城高端文化沙龙"。从发声者变成平台搭建者，以沙龙的形式召集行业同好探讨文化和商业话题，称得上跨界合作的一例实践。

  另一个案例则是来自与腾讯公司的合作。此前，中粮集团与腾讯公司在4月19日签署了战略合作协议，周政表示，大悦城控股会加强智慧零售领域的探索，与腾讯共同构建可持续发展的移动社交零售新生态，而在智慧地产和建筑领域，则会在探索园区和建筑楼宇运营中的数字化转型等方面与腾讯展开合作。

  “一方面，在商业智慧零售领域，我们将与腾讯‘智慧零售’品牌和产品矩阵产生合力，来实现线上线下一体化，推动数字化运营升级；另一方面，在智慧地产和建筑领域，公司会与腾讯共同探索园区和建筑楼宇运营中的数字化转型，依托腾讯‘微瓴’云边端一体化、安全稳定的物联网开发平台及配套服务，共同打造深度适配智慧园区和建筑场景的物联网类操作系统，创造全新的服务模式及用户体验。”周政说。

  而在同业合作层面，周政表示：“我们本着开放的心态，愿意同行业内优秀的地产公司进行合作，也愿意探索跨界的合作。总而言之，市场空间很大，大家相互学习、取长补短，发挥各自的优势，实现互利共赢是我们共同的愿望。”

  “蓝图已绘就，奋斗正当时”，这是周政在接受采访时说过的一句话，而更年轻的心态和更开放的胸怀——这种似乎与央企相对保守的风格相悖的姿态，却正是周政在交流中传递出来的企业精神。厚重与活力并存——有理由相信，在崭新的战略愿景下，周政会和大悦城控股一起，给行业和市场带来更大的想象空间和惊喜。

  以下为乐居财经总经理陈海保与中粮集团党组成员、副总裁兼大悦城控股党委书记、董事长周政先生的对话精选：

  乐居财经：大悦城控股的股票最近大涨40%，市值277亿，以前是被低估了吗？

  周政：这段时间内，股票市值提升，说明投资者和资本市场对我们逐步看好。整合之前，中粮地产业务实际上是四个板块，商业、住宅、酒店、旅游地产，到2019年初，变成了一个完整的、独立法人的公司，一张报表，同时也一个品牌形象。这是中粮集团地产板块的一个里程碑事件。

  乐居财经：为什么公司的名字用大悦城控股？

  周政：重组为中粮的地产主营业务注入了全新商业地产元素，我们已经成为融合住宅地产与商业地产一体化的多业态房地产专业化公司。选择“大悦城”作为公司名是为了让“大悦城”的商业优势得以充分发挥。我们坚持“双轮双核”的可持续发展模式，以发展大悦城为品牌的商业的综合体作为我们主要战略之一。

  乐居财经：全球范围内，有没有大悦城控股对标的公司？

  周政：像美国的西蒙公司就是其中之一。整合以后，大悦城上升为公司品牌，成为了我们的商业主线，但是大悦春风里和祥云小镇会作为第二、三条线来经营管理。这些将来既可以做成重资产，也可以做成轻资产。目前我们轻重并举，所以有很多企业来接触我们，想要就品牌输出展开合作。

  乐居财经：中粮旗下地产板块经历过多次整合，你觉得目前这种A控红筹的战略能够保持多久？

  周政：首先，整合顺应了一个专业化地产公司的发展路径。4到2，2到1的整合后，公司的发展进入一个良性状态，也就是一个法人，一张报表的情况。从过去的两个兄弟公司变成父子，关系更加紧密。我们会充分把两地上市的优势能够发挥好，当红筹有机会的时候，用红筹融资；当A股有机会时，用A股融资。

  乐居财经：如何做好多业务协同？比如“移动大悦城”就很有特色。

  周政：移动大悦城的概念，就是在住宅社区、校园等开放场所中开发中导入大悦城的资源。移动大悦城已与草莓音乐节、北京京西祥云住宅项目、上海浦东国际机场等合作，未来将在交通枢纽、文化消费场景和社区更多落地，成为陪伴消费者出行、玩乐，便利生活的大悦城。大悦城购物中心，坐车过去可能要20分钟，现在我们把一部分内容放到你楼下了，你买了我们的住宅产品，我们能提供多样化的服务，优势就体现出来了。

  乐居财经：大悦城跟万象城之间的差异是什么？

  周政：成功的商业有共同点，就是客户定位非常清晰，你知道你服务的客群是什么人，并坚守这种定位，充分利用差异化优势。

  乐居财经：坚守定位是一条铁律？

  周政：对，要在坚守定位的同时不断创新，满足B2B2C的关系。过去我们只面对商户，对每个消费者，也就是C的需求并不十分了解。如今，通过大数据我们可以做到B2C2B，通过大数据分析得知消费者有什么需要，在业态配比以及招商方面会有侧重。

  乐居财经：未来大悦城商业综合体全部会变成轻资产吗？

  周政：我们轻重并举，通过盘活资产存量，建立可持续资本循环，推动从开发运营模式向资产管理模式的转型升级，进而优化资产结构，推动商业物业资产和品牌资产的复合型增值，并最终提升股东收益。

周政与陈海保合影