疫情之后，温州楼市是否已归返正轨？

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伴随着举国上下的严正以待，不得不说，此次疫情令今年的开端，着实有些压抑。而此次疫情也称得上是温州楼市的“黑天鹅”事件，也打乱了不少开发商的节奏，“返乡潮”不复存在，楼市交易陷入冰封，供应和销售都降之冰点。

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那么，有人就要问了，今年春节，温州的楼市到底有多冷？
我们来看去年跟今年春节期间的成交量对比，2019年正月初一到十二，温州全市成交总套数为1340套，初七开始到十二迎来了2019年的春节小阳春，单日最高成交套数为263套，市场行情走俏。
反观今年同期的全市成交数据，直接从“高楼”跌成“平地”，135套的总成交套数，仅占去年同期全市成交总套数的10%，甚至还抵不过去年部分单日成交的套数，单日最高成交套数也不过30套而已。

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Part.1

数据是最为直观的体现。
今年2月份，全市商品房供应仅0㎡，销售面积7.28万㎡，环比下降87.8%，同比下降86.5%，供销双双“跳崖式”迫降。二手房同样严重受创，基于门店关闭等因素的影像，2020年2月，市区二手住宅成交面积3.35万方，成交套数320套，环比下降80.6%，同比下降78.1%。
由以上数据可以看出，此次疫情对于温州楼市的冲击，可以说是空前的。

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有一个很有意思的现象，为什么在2月份0供应的温州楼市，却迎来了约7.28万的成交面积？
有以下几点原因，一个是可能来自于1月未完成的网签，并非2月份的实际成交面积；另外一个原因有可能是，相信大家也已经发现了，在疫情期间，不少的项目纷纷推出了网上售楼处，以及直播等花式营销手法，并推出了不少的优惠举措，相信也有可能有部分的项目因此而得益。

Part.2

当然二月份的楼市虽然因疫情而暂时停滞，但是土地市场却是亮点纷呈。
基于央行降准等纷至沓来的利好，释放大量的现金流，开发商手头有钱自然要将部分资金释放到土地市场上，所以今年开年，温州的土拍市场尤为迅猛，高溢价、封顶溢价频现。
第一拍华董便以封顶价3.23亿元+竞配400㎡政策性住房拿下莘塍中单元10-21、10-22地块。仅隔一天华鸿持续瑞安土拍市场的火热，封顶价10.6亿元+竞配3000㎡政策性住房竞得一线江景地块，之后，竞争封顶的的现象也是接连出现，不难看出各大房企对于后市的判断与预期还是向好的。

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如果说，想要看清楚楼市是否已经步入正轨的话，可能看一下三月份的数据，更具有参考性。
3月份，温州楼市一二手成交触底反弹，似是有吹响反攻号角的态势。跟2月份的数据对比，3月份的供应跟销售面积就像是坐过山车，环比直接“破表”，供销比大幅上升，但相比去年同期数据，还是有所下降。
2020年3月份，全市商品住宅供应26.04万平方米，同比下降59.4%；销售面积为37.5万平方米，环比上升415.1%，同比下降38.8%。
不过这其中有一点我们可以看到，温州的整体楼市基本运行还是十分平稳的。价格虽然有波动，但多是由当月供应结构所决定的，若是当月刚需产品供应充足，那么相应均价也会所有降低，而当月若是改善产品供应的多，在售均价则会相应的提升。

Part.3

虽然温州算的上是受疫情影响较大的城市，但是，进入三月，整体回升态势还是比较明显的。
截止目前，基本所有的售楼处都已恢复正常运营，但对于相关的防疫措施，各大售楼处还是不敢马虎。以之衍生的，物业服务的优劣进入了不少购房者的视线，也成为部分购房者择居的一大参考。

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另一方面，因疫情耽搁了不少节点的项目工地已全面复工，进入了如火如荼的建设当中。可以说，整个温州楼市在短时间便按下了重启键，除了彼此之间的交流，隔着两层口罩，一切都与往常无异。
与此同时，不少项目的开盘也被提上了日程。
对于房地产开发企业来说，时间成本是一个亟待被考量的一件事。其中不少的项目对于开盘的需求则显得更为迫切。因为疫情的耽搁，加上周边地块不停的出让，直接导致区域竞品的增多，使得不少的项目不得不在疫情结束最短的时间内，将开盘提上日程。
早在3月9日，温州便有迎来了疫情后的首个项目开盘，截止目前，短短一个多月的时间，已有28个项目相继开盘。不同于以往群聚的火热，这些项目采用的基本是线上开盘，但显然，市场对于此种开盘方式仍有不少的顾虑，除却部分项目以外，普遍去化率一般。

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值得注意的一点是，虽然新项目开盘马不停蹄，为温州楼市带来了不少的活力，但其中不少的成交数据，仍是由既往的一些“红盘”所提供的支撑。可见，虽然购房需求因为疫情受到压制，但报复性反弹的现象，在温州并没有发生。
可见温州楼市想要回归到正规，并期望着楼市热潮回归，购房者的信心提振还是极其重要的，多数人对于此次疫情仍旧保持着保守的态势，这也是制约楼市回归常态的一个重要因素。
不过对于市场来说，有需求便意味着有成交。先于市场起步，总归是没有错的。

Part.4

再来看看土地市场，相比较二月份，温州三月份的土地市场还是稍显沉寂。这从数据当中，也可以一窥端倪：
2020年1-3月，温州市共推出经营性用地38宗，共计133万方，同比增加43.2%。其中，推出涉住宅用地31宗，共计126万方，同比上升63%。
而3月份，全市累计推出经营性用地仅8宗，共计22.2万方，环比减少71.8%，同比减少45.5%。

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不过虽然3月土地市场的发挥，并不算抢眼，但是在我看来，更多是基于短线的调整所造成的现象。而这种现象在四月份已经得到改观，而四月也算是一个土拍大月，像刚过去的，银城以极高的溢价拿下龙湾老城区地块，还有隔岸垟地块也成功落拍，再加上即将到来的包括黄龙商贸城二期等优质地块的集中出让，必然会将温州土地市场的热度推向一个新的高潮。
就目前已经出让的多宗地块来看，这种热度显然维持住了，且有向更火热的态势推进，而土拍的热度传导，相信也会给予市场信心，助力温州楼市回暖。

Part.5

而作为温州楼市的构成部分之一的中介，由于人员的构成，相应恢复的慢了些，据相关从业人员告知，目前温州中介门店的开店率，大约在75%-80%左右。但显然成交尚未回归活跃。
基于浙江公民同招政策的落实，学区房有明显的抬头迹象，但其他的二手房销售仍旧是不温不火。不过对于温州的地产中介公司来说，显然一二手联动是他们更为看重的一片蓝海，而经纪人对于一手房这类的带看，相应来说还是比较积极的，房开对于渠道的重视，相应的对于中介公司的复苏，也有着极大的助力。

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温州作为长三角经济区、浙南中心城市之一，整体楼市的复苏还是在预期之内的，而土地市场的火热，对于楼市也有相当程度的支撑，市场供应量在未来也将有显著的提升。对于购房者来说，这样的情况显然是他们最乐于见到的，未来选择范围的增加，也对买方市场是更为友好的一件事。
相信，基于楼市的自我恢复性，购房者信心的提振之后，温州今年的房地产市场，还是值得期待的。

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