揭秘上海老洋房交易

上海的老洋房，中外合璧，扬名四海。一座洋房就是一个近代史碎片，而上海有5000座老洋房，或许可以拼凑出晚清到民国波澜壮阔的上海近代史。而这样经典的建筑，经历过时光裹挟着人文的一轮轮积淀，又焕发出哪些新的价值？

应公馆们的新姿

探访老洋房，正值疫情严控的三月中旬，一个正值上海烟雨朦胧的日子。

上海市凤阳路，著名的应公馆就坐落于此。

这套三层老洋房的老主人是民国地产大亨应子云，兴建于1918年，斥资10万两白银，初衷是为应子云长子应舜卿的大婚用房。建筑商是通和洋行，建筑面积约1338.64平方米，花园住宅，有厅堂、会客室、卧室等30多间。里面的彩色穹顶和巴洛克风格彩窗在上海滩独树一帜。

1954年，为支持新中国建设，应家将应公馆折价卖给全国供销合作总社，举家搬离，应子云本人1969年在上海去世，享年90岁。其后上海华东计算所搬入，后来被称为“中国氢弹之父”的科学家于敏在这里曾经攻坚氢弹原理。1966年华东计算所搬离此地，应公馆又变成了私人住宅。除了三月份播出的电视剧《安家》外，另有影视明星胡歌主演的《伪装者》在应公馆拍摄过，在剧中变成明家的宅邸。市场有传言称，目前应公馆在寻找新的买家，报价3.8亿元人民币。

曾经的法租界有条霞飞路，民国期间叫做林森中路，解放之后更名为淮海中路。在其一侧坐落着一座大型花园洋房，是沪上银行世家、汇丰银行第五任买办席德俊的故居。他的祖父是汇丰第三任买办席正甫，父亲是第四任买办席裕成。与应公馆藏在金瓯万国大厦建筑群中不同，淮海中路1131号住宅的南楼就在川流不息的马路旁，有些“飞入寻常百姓家”。这栋楼是1926年由倍高洋行（Becker & Baedeker）设计建造的，红瓦陡坡大屋顶、巴洛克式山墙露木构架，德式小塔尖，是典型的德国文艺复兴式花园洋房。1949年之后，该洋房一度曾是比利时领事馆，后归上海音乐学院使用。

由于疫情期间，记者走过的几栋老洋房，都是大门关闭，也难以近距离一睹风采，更是平添了一丝神秘色彩。

5000幢珍品图鉴

1843年11月17日，上海正式开埠。从此中外贸易中心除了广州之外，上海逐步显现光彩，这也是老洋房大规模兴建的开端。从晚清到民国，上海老洋房记录了上海这座国际大都会的发迹史，也承载了十里洋场曾经的繁华盛景。正因为它们，上海才被称为“万国建筑博览园”。

为何会有人有老洋房情结呢？

老洋房是张爱玲许多小说的底色，是《长恨歌》中王琦瑶神往的住宅，是富商巨贾、政要名流、公子佳人驻足和栖息之所。上海现存4000-5000幢老洋房，主要散落在徐汇区、长宁区、静安区、黄浦区，在愚园路、淮海中路、东平路、汾阳路的某一个转角，也许就能寻觅其踪迹。

而最为集中的莫过于衡复历史文化风貌区，该风貌区占地7.66平方公里，西起华山路，东至陕西南路，北到长乐路，南达肇嘉浜路，老洋房的数量占全市总量的40%之多。大量著名的中外设计史在此地留下风格迥异的中西建筑，花园洋房、高层公寓、西式别墅、中式里弄在此地交相辉映。

比如武康大楼这一地标式建筑，是匈牙利建筑设计师邬达克就在此地留下，著名演员赵丹、王人美、秦怡、孙道临，著名导演郑君里都曾是这里的住户，而宋庆龄故居与其就一条马路之隔。

而上海音乐学院附近的知名老洋房，则远远不止席德俊故居。东平路的爱庐是宋子文送给姐姐宋美龄的陪嫁，宋美龄与蒋介石婚后蒋介石曾经住在这里。这幢法式田园风情的花园洋房共两层，左右隔壁便是宋子文、孔祥熙的旧居。

传承与修缮的痛点

老洋房不仅承载了中外建筑融合上海人文历史的经典，而租售修缮等领域也焕发出不同时代的市场价值。上海的老洋房究竟有多少可以参与交易，屋主都是怎样的人，更是吸引着巨贾们的视线。

链家豪宅事业部新里洋房总店商圈经理周洲告诉21世纪经济报道记者，在现存老洋房中，90%以上归国家所有，上海私有产权的老洋房总共只有200-250幢，其中产权清晰、可出售的老洋房在100幢以内，而修缮完好的不足50幢。

周洲表示，私人拥有的老洋房中，房屋主人主要以家族财产的继承者和有老洋房情怀的企业家这两类为主。有意购买老洋房的客户分为很多种，并不一定是某一特定的群体，有些客户是成功企业家，也有部分境外人士或海归族，还有些影视圈、文艺圈的明星大腕有意购买老洋房。

据他观察，老洋房除了作为房屋自身的居住功能外，购买者更多的需求倾向于资产配置，根据过往交易情况来看，收藏需求大于自住。

如果去检索网络信息，也会发现，近年来最为知名的一宗老洋房的交易是愚园路严家花园。上海严家花园位于长宁区，建于1920年，是一栋假三层的英式独立式花园住宅，占地8.5亩，建筑面积1570平方米，花园面积有4900平方米。由近代著名企业家严庆祥于1940年所购，2008年被盛大网络首席执行官陈天桥以2.8亿入手，这幢生意稳赚不赔，修缮后到2016年对外已经是10亿的天价，均价超过63万每平米。

周洲透露，在德佑地产（上海链家前身）成立之初就在服务老洋房的客户，至今已有18年，在过去3年里整个上海链家的成交数量为8幢，最高的一笔为1.9亿元。

老洋房这种业务，一年不开张，开张吃三年。老洋房交易的确有金额高、产权复杂、需要补缴土地出让金、维修成本高等特性。周洲讲述到，老洋房的成交周期长，2009年一位外地知名企业家联系上他，表示想购买一套能彰显身份的老洋房。周洲推荐了一套位于愚园路的老洋房，客户十分满意，但并没有当即决定购买，然后该套老洋房便被其他客户购买。此后，周洲陪客户看了多套洋房，客户均不满意，直到2012年才终于等来永嘉路一套老洋房，但受限购及贷款问题的影响，直到2013年才完成交易，整个过程持续了4年之久。

不过买到之后并不是终点。维护和修缮是一个极耗钱的大难题，且动辄牵涉到文物保护问题。

比如，2017年解放日报曾报道，有市民反映，位于长宁区的罗别根花园和霍更斯别墅两处老建筑日益颓败，却始终无人进行修缮。但除了程序复杂，资金是个大问题，修缮霍更斯别墅的预算大约在三千万元左右，业主无力承担。

此外，老洋房修缮不当，也可能又是一种对经典的破坏。

2017年上海也发生了老洋房修缮不当遭举报的事情。上海静安区巨鹿路上一处优秀历史保护建筑被完全拆毁，改建为一处貌似现代风格建筑。这原本是一英式花园住宅，但此处建筑几年前被一个私人业主以8000多万元价格买下，这个业主为一个90后海归女孩，其母亲在对这处工程进行照看。后来静安当地政府监管部门介入调查，责令其立刻停止修建新建筑，并对老建筑进行复原。