深圳，深圳！

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由于深圳部分片区的房地产市场炒风再起，深圳楼市再次成为热点，楼市走到了这一步，对房价的每一步做多，都是对城市未来的进一步做空。

今天这个主题将分几个部分谈一谈深圳经济与楼市，希望给读者一个新的视角和参考。

经济的降速

由于深圳经济的外向程度比较高，自2018年以来，受到贸易摩擦、网贷暴雷、疫情等因素的影响，经济增速显著放缓，其中又以工业放缓最为明显。当地规模以上工业增加值的增速从2017年的近10%放缓到2019年的4.7%。

深圳GDP增速 2015-2019

深圳规模以上工业增速 2015-2019

而在重要的消费领域，深圳消费长期疲弱，深圳的社会消费品零售总额不仅低于北京、上海、广州，甚至低于重庆、成都、武汉，而且随着杭州的高速增长，深圳的消费总量可能在不久的未来被杭州超越。

2019年社会消费品零售总额排名前十

到了2020年，受疫情冲击，深圳前两月的经济表现也不乐观。其中规模以上工业增加值同比去年前两月下降18.5%（大幅弱于全国的-13.5%），出口降低24.6%（大幅弱于全国的-17.2%），工业和出口是与实体经济挂钩最紧的两个部分。

2020年1-2月深圳经济数据

我们也可以从写字楼租金、空置率以及住宅空置情况一窥深圳经济状况。

自2018年以来，深圳写字楼空置率持续上升，在2019年末达到30%。今年受疫情影响，空置率再创新高，其中经济总量最大的南山区，写字楼空置率上升至40%，而之前被热炒的前海，写字楼空置率接近70%，大量崭新的写字楼建成后无人使用。

2019上半年大湾区各城市甲级写字楼存量和空置率数据，深圳空置率远超香港和广州

写字楼的情况似乎开始在住宅市场也出现了端倪，截至目前深圳挂牌的出租房源超过4.6万套，创出历史新高。更有经营城中村公寓的网友反应，从2019年开始，城中村房源的出租速度就明显变慢了，甚至出现了一定程度的空置，这在过去极为罕见。租房市场的供大于求结合上面提到的写字楼高空置，可以看出不仅是企业活动的降温让写字楼市场遇冷，更有大量常住人口逃离了深圳，以至于挂牌出租房源大幅上升。

深圳二手住宅出租房源数据

被低估的制造业

深圳算得上是这几年来一线城市中的网红城市，从2015年率先启动暴涨的房价，到粤港澳大湾区的核心城市之一，甚至有人表示香港和广州未来都会是“临深城市”，就连知名经济学者张五常也高喊：深圳将成为整个地球的经济中心。

张五常语出惊人

深圳真的有这么厉害吗？当然没有。

深圳高大上的金融和IT产业一直被视为这座城市竞争力的代表，但遗憾的是，这两个看似是支柱的行业基础并不稳固，金融行业在互联网金融接连爆雷的背景下使得当地写字楼租金大跌，IT行业在互联网寒冬下的免疫力也相当有限。目前，制造业仍然是深圳经济的基本盘，贡献了深圳最多的就业。

根据《深圳统计年鉴2019》提供的数据，在2018年末，深圳共有1050.25万人就业，其中信息传输、软件和信息技术服务业的从业者为53万人，金融业20万人，两者之和为73万人，占深圳市总就业比重只有6.9%、

那么制造业是多少呢？367万，占深圳市就业总量的35%。 换句话说，那些不起眼的厂工厂妹们才是深圳就业的主流人群。

《深圳统计年鉴2019》第60页

那么，占据深圳近四成就业量的制造业职工收入大概是多少呢？下面是一张深圳常见的招工广告牌，我们可以大概了解一下他们的收入情况，底薪大约只有2000多元，大都包吃包住，在底薪的基础上加上绩效奖、全勤奖、夜班补助、周末加班等，月收入上5000算非常不错的水平。

深圳普通制造业工人的收入水平

这与深圳市人力资源和社会保障局发布的《2019年深圳市人力资源市场工资指导价位》提供的信息相符合，该文件的第6页，写明了2019年深圳居民月薪的中位数是5826元/月。由于35%的制造业就业占比太重，那么这个不到6000元的中位数数据是可信的。

《2019年深圳市人力资源市场工资指导价位》第6页写了深圳中位数工资水平

实际上，在包括深圳在内的整个珠三角，这些工厂里的年轻人数量远多于同城所谓的金融和科技精英，但一个城市的话语权被后者垄断了，动辄“刚下飞机”、“年入百万”，在键盘上挥洒着自己的优越感，让大多数观众忘记了前者才是城市最大的基本盘。

广大制造业工人是深圳经济的重要元素

深圳地铁二号线被称为“富人线”，因为它经过福田中心区、香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口等豪宅区，很多人对深圳的印象只有富人线周边的辉煌，但没有考察城中村的面貌和关外工厂的变化，富人线周边的摩天大楼和豪宅代表的只是深圳的很小一部分，城中村和厂房才是深圳的基础，真实的深圳，是两个世界的融合。我们更应该对张五常说，在深圳成为“地球的经济中心”之前，还是让所有在深圳工作的人都过得更好一些吧。

深圳南山区不仅有起薪2000多的工厂，也有创下27万/平米单价的豪宅（恒裕滨城二期）

恒裕滨城二期业主群团结一致拉高房价

目前深圳的制造业仍然强大，截至2018年，深圳规模以上工业增加值为全国第一，但是越来越高的房价和其他成本将制造业甚至是高新产业挤出了深圳。

以华为为例，华为自2018年起，将大量员工从位于深圳龙岗的总部搬迁至东莞松山湖，因为东莞拥有更大更低成本的土地以及更好的工作环境，如今华为已有上万员工在松山湖工作，其中包括3000多名研发人员，另一方面，华为还以底价从政府部门获得了东莞3万套员工住房，保障了员工安居乐业。

华为松山湖欧洲小镇

华为作为中国科技公司的标杆，实力已经够强了吧，连华为在高地价高房价面前都不得不低头，我们就能体会其他公司的压力有多大了。

东莞松山湖园区2018年经济数据显示，2017年至2018年，松山湖园区GDP从380亿元增长至630亿元，如此惊人的数据背后，是东莞摘了深圳的桃。这不是因为东莞本领大，而是深圳拱手相让，深圳的高房价高成本成了东莞崛起的最大动力。

奇怪的共识

作为楼市投机风气最强的城市，只要谈到深圳，房价走势就是一个不可能不谈的话题。现在大多数人对楼市有两个共识：

（1）房价有泡沫；

（2）房价不会跌。

这两个共识看上去是矛盾的，但在深圳似乎可以兼容。

泡沫的理解很简单，租售比、房价收入比、租金回报率和按揭利率之比等指标都已经刷新了人类经济学历史。根据中原地产数据：深圳房价在2004年时租金回报率曾达7%，今天是1.4%，而两个时期按揭利率是差不多的。

不会跌的共识则来自大多数人对供需关系的理解。供需关系决定商品价格，这是微观经济学最基础最核心的一个常识。对于房地产来说，供不应求也一直被认为是房价上升的因素。

但是房地产的供求关系非常特别，一般的商品都是价格越低买的人越多，但房地产是房价越涨买的人越多，房价一跌连所谓的“刚需”都变得不刚了。当人们面对一个商品越涨越买时，这个商品的泡沫属性就被奠定下来了。

那么，深圳楼市是不是供不应求呢？可以说是，也可以说不是。

从市场流通盘的角度看，深圳的确供不应求，深圳楼市早已进入存量时代，即二手房的成交远多于新房成交，二手房市场贡献了大多数的市场供给，但由于房产没有持有成本而且多年来几乎只涨不跌，所以很多业主囤货居奇，很多都是在2011年限购出台前买入的房产，甚至有很多房子不入住、不装修、不出租，大量库存被冻结，无法对二手房以及租房市场形成有效的供给。

但从总存量来看，深圳（以及其他热点城市）根本不存在供不应求。如果房子真不够住的话，那么为什么市场上的出租房源数不断创出纪录新高呢？为什么房租不涨反跌了呢？为什么没有人露宿街头呢？

再重复一次，深圳的住房总量不缺、但缺流通量，造成这一情况的原因是贫富差距导致的房产囤积 - 买房的人早就不止一套房，没房的人攒钱速度永远赶不上房价。

有一次我去深圳办事，留意到了一个细节，我发现华侨城、后海等城市中心的豪宅区晚间的亮灯率明显要比更偏远的龙岗中心区、宝安西乡的亮灯率要低，而深圳亮灯率最高的就是城中村。越差的资源使用率越高、越好的资源使用率越低，这是一种典型的资源错配。这反映的是富裕阶层数不清的房产和中低收入阶层在越来越高的住房成本面前不断地退而求其次。比方说你香蜜湖一套、华侨城一套、后海蛇口各一套，但你自己也只能住一套，其他的由于租金太高还不好出租，所以就空置下来了，大多数人只租得起外围地区的房子。

不止是深圳，这个情况在全国很多城市都存在。根据西南财经大学最新发布的《中国家庭金融调查报告》中的数据，中国城市家庭财富净值的平均值是146.78万元，但中位数只有3.33万元，平均数是中位数的44倍。

家庭财务净值的均值和中位数

另外，你也一定听说过这样的一个说法：深圳红本商品房只有180万套，但常住人口1300万，存在明显的供不应求，因此房价必定大涨。

但实际情况是，虽然深圳的商品房只有180万套，但当地住房总计1060万套，城中村、厂房宿舍等解决了大部分人的居住问题，而这些人本来就没想过要在本地买房，甚至户口都不在深圳（深圳1300万常住人口中只有435万户籍人口），他们月收入大都是五六千的中位数水平，根本不形成有效需求，大多数人只是为了在深圳打几年工，存一笔钱，然后回老家结婚、到县城买房或者做点小生意。

另外，静态数据不能用于动态预测（更不用说这个静态数据本身站不住脚），2008年深圳的商品房比现在还少得多、发展潜力比现在更大，为什么2008年就跌了那么多呢？

第二个香港？

深圳毗邻香港，加之房价上涨，越来越多人认为深圳将成为下一个香港，毕竟香港的高房价是世界有名的。那我们就来认真看一看香港房价到底有多高，买房究竟有多难，真相可能会颠覆你的既有印象。

说到买房，自然绕不开收入，香港在2019年中时的中位数月薪为18200港币，相比2010年时的11800港币增长了54.2%。

香港全行业月薪数据

而深圳的情况呢？我们在上文的制造业部分已经提及，深圳的全行业中位数月薪是5826元/月。

《2019 年深圳市人力资源市场工资指导价位》第十二页部分数据

由于香港和深圳都是贫富差距比较大的城市，因此中位数比平均数更具代表性和说服力，即使是看平均数，香港人均收入仍是深圳的三倍多。

再看房价，由于香港住房的面积相对更小，结构相对更紧凑，他们的商品房总价也并没有大多数人想象的那么高，2018年该地房产的中位数总价为540万港币（合485万人民币），深圳为352万人民币，经过汇率换算，香港房产的中位数总价仅比深圳高38%，而香港的中位数收入是深圳的3倍多。

当地房产中位数总价 - 540万港币

深圳2018年时住房中位数总价352万，列全国第二 现在应该已经超过北京成为全国第一了

不要认为香港中位数500多万港元的总价在香港什么都买不到，以下图中元朗的这套两房户型为例，虽然面积小，但房屋品质并不差（比内地一线城市的老破小要强得多），花园式小区、周边有商场、学校、药店，楼下就是地铁站，公共交通到荃湾30分钟，到尖沙咀43分钟，好租好售（市场租金约1.4万/月）。这比深圳光明新区可是强多了，据悉，深圳光明街道最近刚开了辖区内第一家肯德基，当地新房单价直指7万/平米。

一套598万港币（合537万人民币）的房子内部

上述房源所在小区，元朗世宙（Yuccie Square）

在去年十月，港府在施政报告中提出了放宽住宅物业按揭成数的新政。根据该新政，在香港的首套自住房购房者，在房屋总价不高于800万港币的情况下，能够以10%的超低首付购房，这降低了年轻人买房的压力。

香港9成按揭新计划启动

另外香港的超低按揭利率也降低了不少负担，目前P按实际利率仅2.5%，而相对应的，深圳目前按照最新的LPR房贷规则，首套房贷款利率最低5.05%，利率是香港的两倍多。同样是30年的400万按揭，简单计算，2.5%和5.05%利率各自对应的月供分别为1.58万、2.16万，后者每个月的负担都要多5800块。

由此可见，香港有着低得多的首付比例、低得多的利率、高得多的收入、高一点的房价，摸摸良心问一下自己：深圳和香港哪边买房比较难呢？

所以“深圳的香港化”这个说法根本没有存在的基础，结合居民收入、首付比例、按揭利率、公屋保障等多方面因素，深圳的房价现在就比香港还要恐怖得多；另外，深圳在经济上地位远不如香港，香港是零关税的全球自由港、港交所IPO规模常年和纽交所争夺全球第一、资本自由流通、每年来到中国的外商投资超过一半要借道香港（40年来这一比例没有变过）、还是中国转口贸易的中心...... 在这些方面即使想要香港化深圳也做不到。

资源价值？

房价的上涨背后，总有对各种资源的积极描述以使得良好预期继续成立。

以学区房为例，深圳当地不少学区房价格自2017年至今翻了一倍，这还是2015-2016年刚刚翻过一倍的基础上来的，即短期翻两番。

但是，深圳的教育资源真的很强吗？从中小学教育资源、升学率、一本率等诸多指标来看，深圳的教育不仅不如北上广，甚至不如天津、长沙、武汉等二线城市。学区房的投资者往往会说买来为了教育，但实际上都不是为了教育，只是以教育的名义去投机，他们坚信未来学区房要涨所以才买，如果预期不好，拿学区房五分之一的价格都够上最好的市场化私立学校了。一套学区房换成美元捐赠给海外高校，都够送你家孩子就读常青藤了。

近期被热炒的宝安中心区，被誉为前海概念区，其实它属于原关外地区，但即便如此，也不妨碍已经有大量小区的房价高过华侨城、后海、蛇口这些本市传统豪宅区，甚至还高过了北京西城区和上海静安区的均价。价格与资源显然已经脱钩。

做多房价、做空自己

从这些年的行为来看，深圳对于房价的呵护可以说是所有热点城市里最积极的。这一轮局部（宝安区和南山区）的上涨并不是年后才开始的，而开始于去年的11月。

就在2019年“双十一”这一天，深圳的“豪宅税“迎来了调整，将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税。在新的征收标准里，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年免征增值税。

这个调整对市场的直接影响是大幅降低了交易过程的费用，助力了楼市。以深圳房价最高的南山区为例，南山区之前的豪宅标准是达到490万总价即是豪宅，如今豪宅标准调整，假设有一套成交价1000万元的面积100平米、小区容积率2.0的“满二”住宅，前一次交易价格为500万元，那么过去面临的增值税是（1000-500）/(1+5%) *5% = 23.8（万元）；

但在去年11月11日后，这样的交易将免去23.8万元增值税。要知道，二手房交易过程中最重的一项就是增值税，契税和个人所得税都是小头。

增值税减免后，业主可能调升价格，使得在买家总负担不变的情况下增加自己的到手收入，也可能会使得部分买家享受到一部分减税红利。

深圳二手房增值税计算方法

回头看，去年11月这次楼市刺激有些诡异，因为在“分城施策”的背景下，只有市场不好的城市会采用刺激的方式以稳住市场，而市场较热的城市都会采取抑制措施，但2019年11月时深圳房价已经经历了长期连续缓慢上涨并创出历史新高，成交量也不错，在这样的基础上又推出了楼市刺激措施，实在是让人看不明白。

深圳放松“豪宅税”之前，房价就已经在较快上涨了，上图可见上海与深圳房价走势出现的显著分化（数据来自于中原研究中心）

自2019年以来，也有不少其他城市都曾试图放松自己的楼市，但大都被撤回，最终不敢突破“房住不炒”的底线，这些案例包括：

开封市住建局7月17日发布《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》，取消了三年限售。但只过了三天，这一决定就被撤回；

开封市收回楼市刺激

2020年2月21日，河南省驻马店发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》(下称“《意见》”)，出台17项稳楼市政策。其中提及，用公积金购买首套房，将最低首付比例由30%下调为20%。《意见》还要求金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率。但仅仅在一周后的2月28日，河南省人民政府网站发布文章称，省政府约谈驻马店市人民政府主要负责同志，坚持“房住不炒”，落实主体责任。约谈后不久，备受关注的驻马店“17项稳楼市政策”被叫停。

2020年3月3日，广州挂出《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。该通知包括房地产，指出要优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象（即对取消商住房的限售）。这次的撤回更快，两天后的3月5日，这则通知重新被挂出，取消限售的内容被删除。

同为一线城市的广州、甚至是作为三四线城市的开封和驻马店，大局观和防风险意识都强于深圳。

在“房住不炒”的大方针下，深圳继续我行我素、阳奉阴违，不顾金融风险的积累和民生影响，对楼市的暧昧态度即使是三岁小孩都能看得出来；而另一面，从企业注销情况、写字楼租金、GDP增速的放缓、出口、工业增加值等多方面来看，这几年来深圳的表现在一线城市中的经济表现是最差的。做多房价最终做空了自己。

高杠杆城市

由于深圳炒房风气的盛行，深圳居民的贷款远超存款，目前深圳住户存款1.381万亿，贷款近2万亿。按照1302万常住人口计算，深圳人均负债15万元；如果考虑到存款因素，深圳人均净负债4.4万元，但要注意，由于深圳常住人口中大量中低收入者负债很少或没有负债，这些负债的分布是分成不均匀的，即少数群体的负债远比这个数字更可怕。

而上海的情况与深圳相反，上海住户存款多于贷款，上海住户存款2.857万亿，住户贷款2.22万亿。在贷款结构中，深圳住房贷款约居民贷款的99.7%。上海住房贷款为1.33万亿，房贷占贷款的比重远低于深圳，只有60%。

这还没有算到其他企业贷款流向楼市的情况，由于深圳民间金融发达且管理不严，大量针对企业的“企业纾困贷”、“经营贷”、“三农项目”、“小微扶植”等贷款资金，最后也全都被拿去炒房了。我的朋友圈就有中介朋友，最近又开始忙起来，他们对接的大都是利用其他类型贷款买房的业务，只要动脑筋，一个一分钱都没有的人也可以在深圳买房。

高杠杆的现状也解释了为何深圳对房价如此呵护，因为超高的杠杆率使得深圳对房价下跌的承受能力越来越小，简单点说就是输不起了。

回望十多年前，2008年深圳房价曾经历了一轮暴跌，关外大量小区房价在一年内打了五折，但当时并没造成什么大影响，因为那些年的买房者杠杆率很低，全款买房的人比例很大，房价下跌倒霉的只是一小部分人，但今天不一样了。2017年3月至今，北京和上海房价累计下跌了约15%，北京和上海可以承受这个跌幅，但深圳恐怕是承受不了的。如果继续炒下去，怎样收场会是一个大问题。

在炒房者态度越来越激进的背后，当地经济并没有突出表现，深圳年后复工缓慢，从地铁流量看，恢复率不到60%。

各地年后地铁流量恢复率

保持乐观心态

最后，但我们不能放弃乐观的心态，乐观是避免悲观成为现实的最强工具。

深圳是中国经济和改革开放的一面镜子，是中国市场化程度和经济转型走在前列的城市。在今天这个时代，每个中国人的奋斗目标都是发财致富实现更好的生活，我们有理由相信无论是大到中国经济还是小到深圳经济，只要不犯错，长期来看必然都会有光明的未来，只是在这个过程中，我们应该避免错误的发生。具体到深圳本身，我们要避免这个曾经的创业之都变成炒房圣地，自废武功，何其可惜！