求剑不能刻舟 买房才是正途 ——规划经济：房产投资的内在逻辑

求剑不能刻舟 买房才是正途

——规划经济：房产投资的内在逻辑

黎乃超 张灏

2020-03-22

随着国内疫情好转，股票下跌、房价下跌，投资者面临着一个问题，是关注房产还是关注股票，是该买入还是卖出？依据美国股票牛市和2008年美国次货危机的历史经验，自由经济学派必然得出房价存在泡沫和股票具有内在投资价值，应该卖房炒股的结论。但房价崩溃论者预测总是失败、抄底股票屡屡亏损的经历说明依据自由经济理论和美国房产、股票投资历史来预测中国房价和股价走势无异于刻舟求剑。因为橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，叶徒相似，其实味不同。美国基于金融殖民经济，而中国属于规划经济，土壤不同，则结果必然迥异。

一、股市比较

中美两国股票投资市场收益率比较而言，美国远高于中国，2000年～2019年间道琼斯工业指数从10787点上涨到28538点，而同期上证指数从2073点上涨到3050，复合收益率远低同期银行利率，故此美国有“股神”。中国有“神油”，从48元跌到4.8元。

二、美国模式

美国属于发达国家，房产私有，原始积累已经完成，因此房地产属于正常的商品，其房价收入比较低，而其股票市场由于属于世界市场，更是美元周期性收割行动的工具，因此价格与美元周期成正相关。其运行程序为：

美国QE→美元增多→国内消费和对外投资增多→国外经济繁荣和社会发展→外国股票、房地产市场、商品市场等价格上涨→美国股票价格缓慢上涨→美国加息或资金收缩→对外国资产出清→外国资产价格暴跌→美国或者外国资金回流美国→推高美国股票市场→外国股市进一步下跌→美国股市、商品等价格到达顶部→美联储出清，收回多余的美元→美国股市下跌，消灭外国美元资本→美国债务表平衡。

三、中国模式

中国是社会主义国家，既不能通过外部殖民完成原始资本积累，也无法通过剥夺私人所有获得巨量财富，而要完成工业化和城市化就必须花费巨量资金。建国以后，中国一直是计划经济，靠着工农业产品的剪刀差，从贫穷的农民身上“剪羊毛”，补贴工业，初步建立了基本完备的工业体系。改革开放以后，除了国外直接投资和货款，企业主要通过股票市场、政府通过土地财政获取发展资金，其运行模式为：

（一）企业股份制改造→公司上市→①股份发行→股份资本金→②发行债券→获得资金→③增发股份→获得资金→④股民亏损。

（二）政府低价收购集体土地或者原有国有土地→七通一平→①土地拍卖→土地出让金→②开发房地产→出售房产→各种税费→③个人货款买房→拥有房屋→损失劳动收入。

四、规划经济

规划经济就是有计划的商品经济，即宏观上由国家和政府进行战略规划，如十三五规划、二个百年战略目标等。中观依据战略规划目标制定出相应计划，如863计划等。微观活动由社会活动单元或主体依据商品经济规律进行商业活动。

对股票市场和房地产市场，国家根据其战略目标和功能定位，对市场结构进行设计，约束其实现预定功能。

（一）市场规划

1.股票。功能定位：为国有企业融资→发行管理机制：核准制→发行价格：市盈率发行→参与机制：机构一级市场，股民一级半市场→上市表现：高开低走→股票持续期：盈利能力逐步下行→分红能力：低于税费→投资结果：亏损。

2.房地产。功能定位：支柱产业→城市发展规划：地产种类→土地价值核心：配套设施→商业运作：收购、平整、拍卖、建安、销售→约束机制：土地供应数量→杠杆工具：银行商业货款和住房公积金贷款→增值手段：城市功能绑定如户口、子女入学资格等→结果：城市发展、购买者透支未来收入。

（二）制约机制

1.股票。在核准制下，具有融资需要的国有大中型企业都已经完成上市，故核准制退出、注册制登场。在注册制下，上市数量由交易所管理，故发行成功与否有市场决定、股票市场走势由供需决定。

2.房地产。根据市场环境变化调整供地数量，形成房地产价格稳步上涨的预期，保障房地产业的持续发展，从而保证城市发展具有源源不断的资金供给。

（三）市场预期

1.股票。是否成功上市不定，上市是否能够成功融资不定、股票价格长期走势不定，因此，市场参与者是否最终赢利不定，考虑到交易费用，预计长期投资者预期收益率不会高于同等风险收益率。由于人民币不是国际货币，不能像美元那样周期性收割世界财富，故股票整体“牛市”没有逻辑基础。如果人民币成为世界货币，则另当别论。

2.房地产。由于要保证土地财政的继续进行，在城市的持续发展中，房产税目前不会推出，还必须依靠房地产的发展来提供发展资金，因此房地产价格必将继续上涨，存在“房住不炒”的禁令只是说明，政府不会放任房地产价格的快速上涨，但同时规划经济的内在逻辑也决定了房地产价格不会大幅下跌，从而危害到整体经济的发展和城市建设，因此房地产预期趋势应该是缓慢上行，考虑到目前经济增长速度到6%左右，因此，房地产的长期价格上涨幅度应该不低于平均每年6%。

五、历史分析

（一）历史数据

（二）数据分析

1.GDP、人均收入、住宅均价三者正相关，而股票价格与前三者非相关。

2.住宅价格只有2004年、2008年略低于上一年，其它年份均在增长。这是因为2003年发生非典、2008年发生金融危机。

3.2000年～2004年住宅价格增长率远低于人均收入，房价收入比下行。而2004年～2019年住宅价格增长率高于人均收入增长率，房价收入比总体上升。因为2003年国家出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把房地产作为国民经济的支柱产业而促进其发展。

4.在发展中国家，一般认为房价收入比在6～8倍为正常，高于9则对其它产业的挤出效应大于拉动效应，2018年房价收入比达到9.3，对国民经济产生了严重的挤出效应，故国家最高领导人提出“房住不炒”，并出台相应政策促进房地产业的合理健康发展。

（三）逻辑结论

1.中国股票价格不是经济的晴雨表，股票投资收益远低于房地产投资。

2.中国发展的逻辑不变，则房地产的支柱产业地位不变，只是房价收入比应控制在8以下。如果经济增长率高于利率水平，则投资房产是有利可图的。

3.新冠疫情只影响房地产短期价格走势，目前是投资房地产的最好机会。

（四）投资建议

1.不要卖房炒股

2.不要股票投资

3.房产投资优于股票投资