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郑州哪个区域最有价值，哪个区域的潜力最大？
这方面的争论向来都是一场口水仗。今天房哥不是来一争高下，而是来解读并推荐一些符合多数人价值观的区域。
推荐思路是以下三点：
另外，不要只看新房，新房二手房都可以考虑。
01
逻辑的转变
首先，我们要明白郑州的发展大势。
未来的郑州，会从摊大饼模式向精耕细作模式转变。还记得徐书记去年提出并大力推进的“精细化改造”工程吗，那就是这一转变过程的开幕式。
前几天，市领导再次考察并强调了高品质城市建设管理工作，徐立毅指出：
深化城市有机更新，提升城市建设管理水平。要做好规划设计，坚持以人为本，注重细节设计，提炼特色城市元素，在丰富内涵、展现特点、提升品位上下功夫；要着力优化空间形态，通过地面道路、建筑立面、空中线缆等综合整治实现空间整洁有序，通过绿化、彩化让城市更加多姿多彩；要着力加强公共服务配套，改造提升市政设施，补齐文化、医疗、养老、托幼等公共服务短板，解决老城区停车难问题，让人们在城市生活更舒适、更愉悦。
这种转变对我们购房者有什么影响？影响主要体现在两方面：
第一，四环外的很多“新区”可能会发展得比预期缓慢。
郑东新区的大崛起模式已经成为过去式，其它新区很难再复制。这就要求我们购房者对待偏远的、概念性的新区一定要慎之又慎，尤其是没有轨道交通的地段。
第二，城市越来越陡峭。
主政者的心思和精力开始转向主城区，主城核心区的价值越来越凸显，而边缘外围区域会相对滞后。地段的价值开始从扁平化向集中化转变。
但是你如果去看“新房价格统计数据”，却会发现郑州的房价变化不大。这是因为主城区新盘越来越少，越卖越靠外，这样价格就看起来几乎没涨。
以前的郑州是这样的：
未来的郑州将是这样的：
在这种从扁平化向集中化转变的过程，那种城乡结合部的暴击就很难再重演了。
房产投资的逻辑，已经从当年的“碰巧蒙对了买到郊区然后享受巨大增值红利”，转变为现在“老老实实做功课选地段享受主城价值的稳定提升”。
基于此，房哥更倾向于推荐那些稳妥、靠谱的区域。
02
东区
可能很多人认为，一说选片区，那肯定首选东区啦，价值高地，还用说吗？
这个想法比较狭隘，很容易栽。为什么呢？
不可否认，集全市之力打造的东区，代表了郑州的城市建设的最高水平，并在未来20年里承载着更大的荣耀与希望。
但是，各位，东区有很多地方并不适合投资，甚至不适合居住。
我不是因为它价格高故意这样说，而是它有一个天然的BUG。
这个bug就是：过宽的马路，和某些片区过低的密度——比如北龙湖。
不只是单盘容积率低，整体密度也太低。
结果就是，你买个菜都得跑好远。各种店铺、美容美发、尤其是孩子的培训班，价格高昂。
因为人流密度达不到，它就得必须提高价格才能保证不亏本。
这在物理学上叫耗散结构，在风水学上，也认为“宅大人少”是不吉利的，会导致能量的过度损耗。而从经济学角度来看，俗话说“宽路无旺铺”，过宽的马路，会把人们割裂成一块一块的碎片，无法聚拢，生意就不会兴旺，生活也不会便利。
如果你比较有钱，刚刚能买得起北龙湖，那我劝你不要买。因为等到你真的在那里生活的时候，你就会发现，什么叫买得起住不起。
咖啡店、酒吧、日料、高端买手店这些高消费场所倒是常见，可是日常生活中最需要的熟食店、凉菜摊、早餐店，却看不到几家。去吃个海底捞，都要开车跑去。
这不只是金钱的消耗，更是时间和精力的消耗。
北龙湖这地方，仅仅是给那些财务自由的、钱多得没处花、根本不在乎这些消耗的人住的。
或者花大价钱买高端盘，不出小区就能搞定吃饭、咖啡、健身、游泳。
普通人如果能力不匹配、霸王硬上弓，会被反噬的。
明白房哥的意思吗，关键点就是“匹配”。
东区很大，但对多数人来讲，真正值得买的地方并不多，大致有三个。分别是商鼎路片区、CBD片区、龙子湖片区。如下图：
这是综合权衡居住成本、舒适度、基础设施状况、未来发展潜力之后，比较适中的三个区域。
CBD片区其实也有密度过低的问题，但是还算是在多数人能承受的范围内。
商鼎路片区就比较适中了，从百度地图热力图上看，东区也就这一块人气比较旺。
龙子湖区域是房哥推荐的区域中最靠东的一块了。它有两条地铁线交汇，整个规划、景观都很好，高校林立，氛围不错。
这里还是全省大数据产业布局的重点，未来可期。在附近工作的人可以重点关注。
03
金水老城区
金水老城区，省府所在地，全省的政治、经济、文化中心，配套完善，科研资源丰富。毫无疑问，这是郑州最核心的地段。各种文艺店铺、品质小吃，高大的法桐让夏天的路上变得舒适。
房哥认为，这里是最有城市韵味的地方。
郑州只有这里，才能匹配《雨下一整晚》中的那种城市文化的调调：
街灯下的橱窗
有一种落寞的温暖
吐气在玻璃上
画着你的模样
开着车漫无目的的转弯
不知要去哪个地方
而这种韵味，是东区所不具备的。
或许，最宜居的地段，是需要人文和时间去滋养的。粗壮的大树、好吃的美食都需要经年累月的积淀，正如培养一个贵族至少需要三代人的时间。
关于这个片区，有一组数据：
这数据的背后，其实就是这个片区的多年积淀，包括圈层、财富和文化。
相比其它的老城区，这里虽然繁华却又不过于喧闹，是比较理想的居住地。
但是金水老城区这些年被郑东新区的光芒所遮蔽，成了被忽视的地方。
房哥认为，未来10年，这里将经历一波价值再发现的过程。哪怕退一万步，省府真的搬走了，这地段的价值也无法撼动。
04
惠济核心区
好环境依然是惠济的王牌，绿化率高也是不争的事实。但产业的缺失始终是整个惠济区的一大短板，黄河流域高质量发展已经上升为国家战略，而这个战略的实施与惠济区有莫大的联系。
尽管如此，房哥并不建议你去买北四环（大河路）外的区域，北区置业我只推荐惠济核心区，这里居住体验还是不错的。
核心区的范围如下图（连同少部分金水区）：
就是江山路、大河路、中州大道、连霍高速围合区域。
这个区域成熟度大概70%，主要配套都有了。
商业有惠济万达、美景万科广场，景观有贾鲁河、月湖公园、古树苑、以及黄河迎宾馆附近的景观等等。北大学城的存在，也在很大程度上带动了这一片的人气。
图：即将改造完成的贾鲁河
脱离了城市资源的景观都是垃圾，深度融合进城市的景观才是珍宝。
但是2019年是惠济区楼市的至暗时刻。别的片区热销涨价、备受关注，而惠济则从巅峰时期的16000元/㎡，降到了13000—14000元/㎡。
惠济核心区的居住价值已经被夯实，目前是一个难得的窗口期，值得刚需和改善重点关注。
05
推荐的其它片区
一、老经开区
老经开区是指机场高速、南三环、东三环、陇海快速路围合区域。东三环外的物流园区不要碰。
老经开区一直是不温不火、不太爱关注的一个地方。但是随着郑州向东南发展的脚步，经开区一定会走到聚光灯下。
它的经济实力比较硬核，上市公司不少，但城市界面一般。
不过，就在前几天，政府发布了经开区的规划招标公告，要斥资2000万，请专业团队做控制性详细规划。注意，这2000万并不是建设费用，而只是规划设计费，相比其他区域一百多万或者几十万的规划费，这是笔巨款。
对于一个已经有一定城建基础的区域来说，如此大手笔、全方位的新规划，着实令人吃惊。对于经开区来说，一旦补上规划和界面上的短板，未来潜力不可限量。
二、管南片区：
都说管南是刚需板块，但是房哥从不认为只有“高大上”的地方才有潜力。上面讲北龙湖时我已经表达了这个观点。
管南的规划并不差，只是目前还有历史遗留的各种园区而已，说改造也很快的。
尤其是随着小李庄火车站改造的推进——这个火车站改造为普速客运枢纽几乎是一定的，由此带来的区域规划、地铁线路、人流、物流，都将给这片区域带来很大的改进。
三、常西湖板块
无论是四大中心还是地铁，对常西湖来讲，都已经不是图纸上的饼，而是已经或即将实实在在落地的东西。配套不差的都能买，重点看价格。
四、即将大力改造的二七商圈附近、商城历史文化区附近也可以考虑。但改造期间可能会造成居住环境不友好，同时由于很多人不太喜欢过于热闹的区域，所以没作重点推荐。
06
结语
今天房哥推荐的这些区域，可能满足不了某些人“追求财富暴击”的标准。
因为，他们的思维还停留在过去20年那种所有城市都高速增长的路径依赖之中。
随便买个新区就暴涨几倍的故事已经远去了。未来，拼的是“核心资产”！
房产投资的逻辑，已经从当年的“碰巧蒙对了买到郊区然后享受巨大增值红利”，转变为现在“老老实实做功课选地段享受主城价值的稳定提升”。
画饼的远郊“新区”尽量少碰。共勉。
