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USGBC & GBCI 北亚区总监王婧在 2019 年 Greenbuild 中国峰会上分享绿色建筑市场的行业趋势
近日，腾讯网刊登了 USGBC & GBCI 北亚区总监王婧的一篇专访。采访中，王婧就为什么中国地产开发商纷纷追求 LEED 认证、绿色建筑的优势等问题给出了自己的答案。
本文原载于腾讯网，以下为采访全文。
来自世邦魏理仕的统计数据显示，截至 2019 年末，世邦魏理仕跟踪的 17 个中国内地主要城市写字楼平均空置率为 21.7%，全国写字楼租金指数同比下跌 1.8%。与此同时，2019 年写字楼新交付面积 740 万平方米，为历史最高值，受到国内外经贸不确定性以及 P2P、共享办公行业优化整合的多重影响，全年净吸纳量放缓至 337 万平方米。
尽管过去几年写字楼市场供过于求，2020 年将继续面临挑战，但仲量联行联合 GRESB（全球房地产可持续性评估）发起投资者问卷调查显示：绝大部分的受访者认为绿色建筑认证与评级为优质资产提供了投资 “标签” 和保证，因此成为考虑投资的先决因素；大约 85% 的受访者认为绿色资产具备更大的升值潜力，平均持有期为 9.7 年，远远超过市场上大部分投资基金 4 至 6 年的持有期；同时相较非绿色资产，接近 70% 的受访者认为绿色资产可达到更高的内部回报率（IRR）。因此，以写字楼为首的绿色建筑发展在这两年迎来巨大的增量，推动着中国甲级写字楼和大宗交易市场进入绿色投资时代。
对此，USGBC& GBCI 北亚区总监王婧带来一组 USGBC 发布的数据：截至 2019 年 12 月 31 日，以中国为首的北亚区已成为全球 LEED 认证表现最为抢眼的市场，北亚区 LEED 总项目数已经达到 5,700 + 个，其中总认证项目数达到 2,400 + 个，这些项目覆盖了超过 3 亿 2 千万平方米的建筑面积。在她看来，中国开发商对于绿色建筑的开发热情方兴未艾，而且绿色建筑理念甚至已经从单一的写字楼市场，延展至数据中心、零售、物流等多重领域。
01
商业向善 企业关注更 “可持续发展”
众所周知，LEED 认证是美国民间绿色建筑认证奖项，由非盈利组织美国绿色建筑委员会（USGBC）于 1993 年开始运作，目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准。
LEED 成功的商业运作和市场定位得到了世界范围内的认可和追随，如今它已经成为全球默认的主流绿色建筑评级体系，得到全球不同气候带国家的认可，而中国已连续 2 年蝉联 LEED 全球除美国以外的市场榜首，显示了其建筑市场对 LEED 认证的追求与热情。那么，究竟是什么原因让中国地产开发商对 LEED 认证趋之若鹜呢？王婧从以下三个角度给予了回答。
首先，从政策扶持的角度来说，自中国 2012 年出台的《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》以来，对绿色建筑重视的程度逐年提升，目前，中国已逐步形成了促进绿色建筑发展的政策体系，各省市对绿色建筑激励政策其方式主要包括：土地转让、土地规划、财政补贴、税收、信贷、容积率、城市配套费、审批、评奖、企业资质、科研和消费引导等。例如北京朝阳区和深圳南山区等都有针对通过绿建和 LEED 认证的项目给予财政奖励。
“LEED 绿色建筑的标准，解决了‘无法衡量则无法管理，无法管理则无法提升’的问题，让地产开发商对绿色的追求有迹可循。政府机构可以根据绿色建筑的标准和企业的 “绿色成绩”，为之配套了税收等各种优惠政策。” 王婧如是说。
其次，从企业发展角度来说，随着投资者愈发坚定地承诺将环境、社会和治理（ESG）纳入投资决策，大部分企业的投资理念开始有所转移 —— 不再单纯地追求利润至上，而是开始讲究利润之上企业的三重底线，即除了经济责任，还有环境责任以及社会责任。
王婧进一步解释道：“2016 年港交所规定所有在中国香港上市的企业，必须强制性公布其环境、社会以治理的公报（ESG），到了 2019 年，港交所又发布 ESG 指引，更严格的规定了企业 ESG 报告的发布标准，对上市企业的碳排放、废弃物处理等都提出了量化的汇报指标。国内有大批地产开发商在港交所上市，这些企业每年都要完成 ESG 公报披露，绿色建筑认证就是一项非常契合的量化成果披露。与此同时，在中国香港上市的开发商在开发办公楼时，为吸引对可持续发展同样有追求的企业入驻，自然也有强烈的绿色认证的动力和需求。”
最后，从企业融资的角度来说，绿色金融正成为绿色建筑新功能。在国内，绿色金融愈发成为传统经济模式向绿色经济转型的催化剂，很多房地产企业开始关注可持续融资、绿色融资，绿色金融亦被纳入《“十三五” 规划纲要》并已取得飞跃式的发展。自 2012 年引入绿色信贷以来，中国已经建立了价值超过 1 万亿美元的世界第一大绿色信贷市场，绿色信贷规模已经占到贷款总额的近 10%。
王婧举例说：“太古地产在 2018 年发了 5 亿美金的绿色债券，用于支持其在香港开发的一个正在申请 LEED 已经拿到预认证的写字楼，2019 年为支持企业进一步发展，太古又发了可持续发展表现挂钩贷款 5 亿港币，贷款协议中，企业与银行之间有一项目标约定，太古地产作为中国内地及香港唯一一家进入道琼斯可持续发展指数（DJSI）的开发商，如果能维持评级的话，且把开发项目的能耗有效降低，那么银行会相应给到优惠利率。事实上，新世界、凯德等知名品牌开发商，都在做这类可持续融资，绿色金融是未来企业融资的重要途径之一。”
02
关注建筑与人 最终目标是改善人的体验
过去，绿色建筑曾被认为是一种昂贵且远离大众的概念，会大幅度增加建筑增量成本。但事实上，绿色、健康的建筑不一定会增加工程建造成本，随着规划不断趋于合理化，绿色建筑的成本已经远远低于传统且可持续性较差的同等建筑，若是把节水节电、保障住户健康、减少生态系统负面影响等因素纳入衡量范围，绿色建筑的优势就更加明显了。
“最初很多开发商关注绿色建筑，是因为关注到外资企业在租赁写字楼时，需要项目有绿色建筑认证作为背书，拿过绿色认证的写字楼能录得更高的租金与更低的空置率。” 王婧认为，如今中国绿色建筑的发展目标有了重大转变，“绿色建筑十三五规划中提出：到 2020 年我们要实现全面绿化的建筑环境的目标。从绿色到环境，再到健康，随着全球绿色建筑市场的不断演进，绿色建筑不再仅仅是构建高能效绿色楼宇，更是关注建筑中的人。绿色建筑最终目标是改善人的体验，乃至助力全人类实现生活品质提升。”
王婧解释道，人口结构变化、科技创新、气候危机，是未来写字楼产品需要关注的价值点，随着绿色建筑市场的形成，企业可以选择购买、租赁绿色建筑用于办公，这更能表达对企业员工、客户和投资者关怀和社会责任。更重要的是，如今千禧一代甚至更为年轻的 Z 世代对工作环境和企业目标有着更高的要求，这使得不仅仅是建筑，建筑使用者的健康环境成为了新的关键因素，而健康的工作环境对于员工同样有着积极的影响，选择绿色建筑将为企业带来营运成本的节约、员工工作效率的提高、因病缺勤率的降低，并有助于留住优秀的员工，因为人们总是倾向于在绿色建筑中工作。
79% 的员工表示，他们更愿意在 LEED 认证的建筑中工作
展望未来，王婧认为绿色建筑领域也正在经历着深刻的变革：绿色建筑理念从单一的写字楼市场，延展至住宅、数据中心、零售、仓储物流等多重领域，同时绿色建筑的代表也不再仅仅是上海、北京的专属，它们也可以是台中彰化县的工厂、大同的展览馆、乌兰察布的数据中心、四川达州的麦当劳等等。绿色建筑不再只是一部分人的特权，而成为更多人日常生活的一部分。从这个角度来说，大力发展推行绿色建筑不仅因为其投融资 “硬通货” 身份，更与环境、健康息息相关，关乎全球可持续发展的未来！
