金辉正式申请赴港上市，林定强和90后总裁林宇诸多难题待解？

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金辉赴港IPO的传言终于坐实。

作为地产前50强房企之中少有的尚未上市的房企，在努力多年依然“折戟A股”之后，金辉转向港股发起了冲击。

3月25日晚间，金辉集团正式向香港联交所递交上市申请，招股书显示，联席保荐人主要有：农银国际融资有限公司、中信里昂证券资本市场有限公司、海通国际资本有限公司。

招股书披露，于2017年、2018年及2019年，金辉控股收益分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率为48.5%。同期，净利润分别为22.21亿元、23亿元及26.9亿元，复合年增长率为10.0%。

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关于金辉此前坎坷上市路，可以回看前几日的一篇文章《被传华东区域公司解散后，金辉老板林定强“坎坷上市路”迎曙光？》。

对于上市的具体考虑，金辉此番在招股书中是这样表述的：

此次IPO募集所得资金将主要用于继续专注关键地区，并进一步加强市场地位；

继续通过多元化土地收购方法扩大优质土地储备；

继续加强产品于设计及质量方面的竞争性，并为产品附加智能科技功能，以提高客户满意度；

继续实行审慎财务政策，优化资本架构及提高股东回报；

扩大人才库，以提高效率及表现。

一系列表述很专业。简单概况就是：融了钱之后要专注关键地区，多拿好的地、提升产品竞争力，提高客户满意度、多招些好的人才、财务表现更好。

我们一条条看。

融了钱要专注关键地区，多拿好的地。这不是套话，事实如此。从金辉目前的土地储备情况来看，失衡较为严重。

尽管招股书显示，金辉目前已经在长三角、环渤海、华南、西南及西北从事房地产开发，已覆盖的城市则达到30座。

但我们也看到，其实到2019年底，金辉2667.4万平方米的总土储之中，超过一大半的土储都位于西南和西北，这两地的土储合计1500万平方米，占56.4%。

而在房企血拼的战略要地“长三角”及“大湾区”，金辉要么是战绩一般要么是布局不足，某种程度上已经错过了最佳的布局时机。

在目前的竞争格局和大环境之下，对于优质战略区域的抢占和先行布局是品牌房企们后续发力的关键所在，金辉如何如何上演“后来居上”，这是第一道难题。

再说第二条提升产品竞争力和客户满意度。

金辉现有的四大产品系包括面向城市主力中青年客群的“优步系”；以舒适改善型为主要卖点的“云著系”；聚焦一、二线城市核心地段与资源，面向城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。

但从市场实际的影响力和客户口碑来看，反应较为一般。在克而瑞19年的产品力排行榜上，从“产品接受度”、“产品系成熟度”、“产品美誉度”、“获奖与认证”四个角度综合来看，金辉排在行业45位，远远落后于东原、蓝光等规模相近企业。

在产品力不温不火的同时，客户满意度也比较一般。

关于金辉业主维权的消息层出不穷，大抵是 " 故意隐瞒事实，不承认房屋的质量问题，物业管理、涉嫌虚假广告宣传等几个方面 "。

如何真正做到向招股书所言，提升产品的竞争性、附加科技智能功能、提升客户满意度，这是摆在金辉面前的第二道难题。

再来说第三条，多招些好的人才。

不知道诸位关注到没有，地产行业的人力市场上，隔三岔五就有明星职业经理人跳槽变动的消息，但跟金辉有关的少之又少。早前几年有几位比如马立强、周海峰、鄂宇、阙东岳等也都早离金辉而去，而且呆的时间普遍不长。

之前也说过这是一家“家族化”极其明显的企业，很多职业经理人对于入职浓厚家族化的企业越来越谨慎。

从招股书显示的持股比例来看，53岁的创始人林定强持有金辉地产控股64.97%股权，其妻子林凤英持有35.03%，为金辉控股集团的控股股东；另外，林巍、陈云、林凤玉、林苹及林凤华通过上海华月实业投资有限公司持有金辉集团（中国）4%股权，其均为林定强先生的亲属或家庭成员。

但在这份架构图中，没有看见林宇的名字。林宇今年29岁，林定强之子，担任金辉执行总裁，于2019年10月17日获委任为董事，并于2020年3月16日获调任为公司执行董事。

从“董事”到“执行董事”，林宇的担子越来越重，目前集团项目管理、人力资源及品牌营销事宜都由林宇负责。

与此同时，林定强家族的财富值也越来越高。在最新一期的胡润地产富豪榜上，林定强家族无论从排名还是财富值来看，都大幅增加，由此可见，在增加个人财富积累方面，家族化的成效非常明显。

（数据来源：胡润地产富豪榜）

多说一句题外话，“控制权”从来都是家族企业的命门。尤其在当前这个时期，中国的家族企业已迎来二代传承的高峰，控制权问题愈加关键。很多家族企业掌门人人常常对外部人才抱有疑心、抗拒职业经理人的入驻。

上市后，如何平衡好“家族化”和“职业经理人制”等，吸引更多行业的精英和顶尖人才加盟，是摆在金辉面前的第三道难题。

再说第四条，如何有更好的财务表现。

单从招股书的一些核心数据来看，其实金辉表现还可以。目前外界质疑的主要还是净负债太高，达到了170%左右，还有就是销售额在增长但毛利率一直在下降。

据《每日财报》统计，金辉集团的负债合计从2016年底的455.14亿元一路上升到2019年中的1231.59亿元，增幅超过1.7倍。与此同时，金辉集团合并资产负债率也从80.20％、83.17％、85.46％逐步升至2019年中的85.82％。根据金辉集团发布的2019年中报显示，金辉集团净负债率曾高达163.63％。

近三年，金辉毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元；毛利率由2017年的32.2%直线下跌至2019年的21.8%。毛利率下跌主要因所交付项目土地收购成本增加，如南京、上海土地收购成本较高。

这个很好理解，冲击千亿的目标之下，企业肯定要提速，嘴上说要稳健，脚底板已经不听使唤，拼命想加速，一旦加速过猛，预收账款周转率持续降低、盈利能力不稳定、财务杠杆过高以及短期偿债能力承受重压等一系列问题都会显现出来。

如何提升企业增长的质量，进一步稳定资产负债、提升经营能力等是摆在金辉面前的第四道难题。

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商业理论之中，企业的存在就是为了解决难题。

酷爱赛车的林宇之前说过：“车跑起来了，就不能想别的，只有眼前的赛道和手中的方向盘。这和做房地产异曲同工，没有时间给你浪费，要把握好每分每秒的节奏才能弯道超车”。

金辉的车轮也已经加速向前。