手握200万，选洺悦湾还是中海寰宇时代？

上周曝出五环热盘洺悦湾的户型图后，陆续有群友私信严肃君：

手握200万，我该选洺悦湾还是中海寰宇时代？

第一次被问，严肃君以为是个案。

毕竟京能｜电建·洺悦湾（以下简称洺悦湾）集好地段、低价格、稀缺性于一身，毋庸置疑，是2020年北京热盘中的顶流。

在绝对区位优势对比下，寰宇时代即便有名企中海背书、科技精装加持，也稍显苍白。

毕竟这年头，连看个美剧，都会告诉你：

“权力就像房地产，位置是所有的一切，你离中心越近，你的财产就越值钱。”

然而，在被不同的群友多次问到这个相同的问题后，严肃君细品出了味道。

01.

让手持200万的购房人纠结的，是这两个项目的三室两卫户型：

旧宫洺悦湾限均价54715元/㎡，89平三室两卫总价约487万左右，非普首套首付约194万。部分89平、86平房源存在做低价格的空间，普宅首套首付可在163.8万。

相似的户型面积，相近的上车门槛。

而在这两个项目中举棋不定的，无外乎三类人：

• 一类是本身在大兴区域工作生活的购房人，两个项目通勤成本相差无几。

• 第二类是通勤在8号线上的购房人，中海寰宇时代紧邻8号线南段首站瀛海站，相较洺悦湾所在亦庄线旧宫站，有座位，无需换乘。

• 第三类，也是占比最高的一类，在区位上已经认同洺悦湾，却被借地维权的洺悦苑业主吓得打起了退堂鼓，转而瞄上了中海寰宇时代。

毕竟在买房必维权的北京楼市中，中海还算是个能让人少操点心的优等生。

02.

站在刚需的角度，详细对比这两个项目。

不同于投资客的以小博大，快进快出。刚需买房，必须兼顾居住价值和投资价值。

说人话，也就是要考虑生活的便利性、居住的舒适性，以及升值空间。

生活的便利性，先看区位。细化到北京，就是先看环线，再看轴线。

两项目位置图

环线上，五环内的洺悦湾胜；轴线上，中轴线地铁边的中海寰宇时代胜。

值得一提的是，2017年限竞房诞生至今，北京共挂出120余宗限竞房地块，位于五环内的仅14块。洺悦湾在这14个地块中，明显属于低价区间，仅高于丰台小瓦窑的国风长安和橡树澜湾。

且洺悦湾的容积率为2.2，远低于国风长安的2.8和橡树澜湾的3.2。

相较之下，同样是大兴，今年3月底挂出的两块西红门限竞房地块，限均价为64400元/㎡；同样是旧宫，今年2月绿城拿下的五环外商品房地块，溢价率达34%，按照绿城一直以来高端改善的产品定位，业内预计未来售价6万+。

虽然用改善盘的价格去衡量刚需盘，并不现实，但不可否认的是，高改盘对区域的整体带动能力不容忽视。

五环内限竞房项目

交通上，两个项目都是邻铁盘，开车出行也很方便。

洺悦湾距亦庄线旧宫地铁站仅300米，北上4站是宋家庄站，可与10号线，5号线换乘。沿亦庄线南下，经过的是整个亦庄经济技术开发区的核心区域。

周边主要交通干道有五环路、德贤路、三台山路。从项目开车去国贸、金融街，不堵车的话，半小时。

中海寰宇时代二期、三期，距地铁8号线南段首站瀛海站分别为200米、800米。作为中轴线边的地铁站，8号线2021年底南北段贯通后，联通7个行政区，可换乘10条地铁线。

瀛海站往南，新规划的四期南延站瀛海南站将会与S6号线（21号线）交汇，届时，去往首都机场与大兴新机场也很便捷。

周边主要的交通干道有京台高速、京福路（104国道）、南中轴、新机场高速，从项目开车去国贸、金融街，也是不堵车的情况下半小时。

配套上，二者教育和医疗配套都一般。

旧宫板块开发早，相较还在建设中的瀛海板块，居住环境成熟。

但事有两面，从长线看，新城区的配套建设一般都会优于老城区，新建总是比改造容易的。中海寰宇时代二期自带6万㎡商业，定位是“符合新青年的口味、新潮流打卡地”。

此外，不得不说，洺悦湾所在的位置不是旧宫核心板块。住总万科广场也好，旧宫实验小学也罢，都是在在凉水河的西边。凉水河东西差距还是存在的，东边目前还在安置房的包围中，能抗住过条河的心理落差就好。

居住的舒适性上主要看四点：户型、装修、开发商、物业。

就三居两卫户型而言，洺悦湾是限竞房主流户型，南向一个卧室、一个客厅，面宽7.2米。中海寰宇时代则做了加法，南向多一个卧室，面宽9.2米，意味着冬季采光面多了近二分之一。

另外，中海寰宇时代面宽、进深几近1:1，没有长条状走廊或过道，最大程度的压缩了消极空间。

洺悦湾客厅南向面宽3.8米，超过当下多数限竞房尺度。北向两个卧室间为非承重墙，空间规划自由度高，可在三居和两居间自由切换。全明，虽然有部分89平的主卫窗户无法打开，但光照是有的。

总体来说，两者在户型上都有各自的闪光点。

洺悦湾89平三室两厅户型图

中海寰宇时代88平三室两厅户型图

装修上，相较洺悦湾的四白落地，中海寰宇时代则是科技精装，按官方的宣传是集六大系统于一体，收房即可入住。

中海寰宇时代装修官方宣传

开发商方面，被称作国服第一房企的中海，2019年在北京的5个区都拿下了区域销冠。中海寰宇天下、长安云锦都代表着它面对刚需客群的产品表现力。同时，中海物业的口碑也不错。

而电建近些年在北京作为开发商的存在感一直不强，产品表现力一般。京能的物业服务能力也有待观察。

让心动洺悦湾的购房人最为犹豫不决的，也是开发商这点了。毕竟现在凡是洺悦湾的购房群，都会杀入一群洺悦苑的维权小队。

在目前的北京限竞房市场中，“好地段+差产品”、“差地段+好产品”似乎成了只能二选一的套餐组合，维权也是买房的必送赠品。这种现象是否正确，是否是开发商的资本原罪，暂且不表。

严肃君认为，心动洺悦湾的购房人，可以用洺悦苑的维权内容，给自己预设一个心理底线。在好位置、低价格的吸引之下，对门厅狭小、水泥步梯、防盗门廉价等60分万岁的产品交付，是否能够接受。

毕竟，目前的市场就是这样，集低价格、好位置、神产品于一身的房子，确实还在不知道多远的未来。

作为刚需客的购房人，等不了，也等不起。

04.

作为刚需客，谁还没个晋级改善客的梦想。且限竞房一旦入手，至少持有七年。

因此，刚需买房的长期保值能力及升值空间尤为重要。

洺悦苑由于低价的先天优势，还未入市就实现了一二手房的价格倒挂。以位置相近的两个板楼项目的二手房均价作为参考，葛洲坝紫郡府55800元/㎡，万科朗润园61483元/㎡。

短期升值空间肉眼可见。

旧宫二手房参考均价

瀛海区域二手房目前多为老旧小区，参考报价在3.5元/㎡-4万/㎡。

瀛海二手房参考均价

受8号线贯通延长通勤范围、大兴机场新航城辐射的双重利好，瀛海区域具备长期升值潜力。

05.

对比完之后，再去回看手握200万，在这两个项目中纠结的购房人。

严肃君依旧不能去定论，哪一类购房人就应该去选择哪个项目。因为，买房本身就是一个个鲜活的个案，背后承载的是一个个家庭的生活脉络。

私以为，每个购房人都需要做一个买房需求优先级排序，对标意向项目的优缺点，看看对自己而言，哪个项目才是更优解。

毕竟，当下的市场，很难去找到一个最优解。

06.

某位风马牛的房企大佬说：

“幸福的三要素，是不算小钱，不算时间，不算是非。”

可对于刚需客而言，买房时，小钱、时间、是非，哪个都要细细盘算。不知这是否意味着，刚需买房的过程，本身就是不幸福的。

但严肃君希望每个刚需客，在经历了锱铢必较、分金掰两的购房过程后，都能得到一个幸福的结果。

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