宁波楼市点评：奉化房价崛起，宁海象山怎么办

我是杭州房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“杭州房哥”知识星球

提问：房哥，在宁波买房，奉化怎么样？

回答：在宁波买房，奉化是比较好的。

奉化2016年撤市设区，房价一路高歌猛进。万达广场、印象奉化、华侨豪生、忆江南、红帮假日等一系列的商贸陆续开业，后续还将有更多的商业体跟进。奉化和宁波别的区比较，房价还能继续上涨。

提问：你好房哥，请问宁波东部新城的房子4-5年后房价可以到多少区间？东部新城高于其他区域是否虚高？另外海港花园偏低原因是什么？适合投资吗？

回答：宁波东部新城的房子，4-5年后预计涨幅20%-35%区间。东部新城的房价，从目前的角度来看，是轻微的虚高状态。
海港花园，房价偏低的最大原因是小区规模较小，总户数170户。作为一个建于2013年的楼盘，难以与近几年的次新房楼盘一起比较。

提问：房哥，有买房投资的技巧可以学习吗？

回答：房产投资中，有两种思维：套利与套险。

套利思维：预估到哪个规划热点板块会大涨，与大家一起跟风买入，追高入货，但获利有限。

套险思维：发现某个板块存在不合理价差，跌无可跌，出现了洼地，提前买入，等待价值恢复，大幅获利。在微观上，买入笋盘，属于套险思维。详见知识星球内部资料《买房裂变具体操作方法：一变二，二变四》

提问：房哥，我是宁波人，想在舟山买房投资，值得吗？

回答：从长期的角度看，舟山值得买房投资。舟山是一座小城，陆地面积不大，只有1440平方千米。面积全省最小，这也注定了，舟山可供开发商品房的土地面积极其有限。2019年，舟山GDP总量1372亿元，全浙江倒数第一。人均GDP却高达12万元，仅次于杭州和宁波。

借助跨海大桥，舟山有机会凭借房价优势，吸引一些宁波外溢购房者。现在的房价相当于是一个底部，从长期来看，随着人口老龄化的原因，由于普陀山的地理位置，在舟山买房养老的外地人口，会越来越多。

提问：外地人，想在杭州买房，投资自住都有，主要是投资，200万以内，看了临安区的融创璞樾大观，中天万科启辰，万科西望，印象笤溪，还有青山湖的越秀星悦城，宝龙旭辉城，这几个地方该怎么选？

回答：宝龙旭辉城→印象苕溪、万科西望→越秀星悦城、中天万科启辰→融创濮樾大观。
宝龙旭辉城，在临安区的整个范围，投资价值是很好的。该小区的最大优势是：配套8万平方米的宝龙广场；通过小区地下空间，可以直接进入地铁站。

提问：房哥，我想买到好房，什么样的地段值得买？

回答：决定房地产价值的因素，第一是地段、第二是地段、第三还是地段。买房看什么，地段是买房的重要参考指标。谈及地段，现在不好的地段不代表将来就没有发展的潜力，城市要发展，地段的价值也会慢慢体现。买到一套好房子，就是买到一个好地段，详见《首次买房必看！三大准则》

提问：新人首问，房哥，我在宁波市的一个小县城，个人年收入12w左右，公积金每月5000左右，目前公积金账户余额12w，去年七八月在县城买了首套近150w的二手房，房龄、楼层等都不理想。

近期想卖了县城的这套房子，去买宁波核心地段差不多150w左右价格的房子，用来投资，裂变，你觉得这样操作方式合适吗？

这样出售再去买新的房子划算吗？

回答：宁波2019年常住人口增量34万人，达到了854.2万人，城镇人口597.93万人，城镇化率70%。越来越多的人在宁波市区买房置业。
宁波2019年外来人口近490万人，主要居住在慈溪、余姚、鄞州、北仑，以上四个地方占据流动人口的65%。宁波的县城对于人口的吸引力减弱，根据2018年户籍数据，象山县人口净流出2000户，宁海县人口保持平衡。
由此看出，你卖掉县城的房子，从长远的角度看是正确的，现在这个点卖房子的时间点，相对来说是可以的，县城的房价不受到外在因素影响，基本处于稳固的状态。

提问：新人提问，我是宁波人，第一选择在宁波，需要有学区，带有投资属性 未来发展比较好 位置老三区里新房或次新房！总价控制在500万以内！本人长期在外地。

回答：千年海曙，一直触动着宁波人内心深处柔软的那部分，这个有温度有记忆有共鸣的片区，具备强大的活力与久违的人情味。
海曙金茂府，该楼盘处于海曙区的核心位置，距离恒一广场670米，距离宁波火车站2.6公里，距离天一广场4.7公里，距离高鑫广场4.9公里，距离鄞州万达5.4公里。
房哥点评：该楼盘属于地铁上盖物业，距离地铁2号线丽园南路站200米，未来规划的地铁8号线也将经过该楼盘附近（8号线自江北姚江新城出发，向南进入海曙，再跨奉化江进入长丰区域，再往东到达鄞州下应区域），轨道交通的优势非常明显。

提问：房哥你好，刚交付不久的房子，房东产证还没去办，他是按揭的，产证要第三方去办大概三四个月，如果他把按揭还清了可以马上拿到产证。
假如现在我想买这个房子，中介叫我先签个定金合同，付完定金之后房东再去还款办证，但是这个定金合同里面没有房产证号的，如果在特殊约定里面说明这种情况，这个合同是有效的吗？

能否先签个意向金协议，后面可以退回的那种？新人买房，请房哥指点一二。

回答：没有房产证只有合同，只能说合同有效但没有物权，因此到时候会出现房子不属于你。但对方如果合同违约，你有追究对方违约的权利。
你有权利追究，但房子可能不属于你。可以和对方协商，签个意向金协议。

提问：房哥你好，请问如何做银行认可的流水？

回答：详见知识星球内部资料《干货，如何养出银行无法识别的流水》

提问：房哥，在杭州买房投资，两百万，请推荐！

回答：从目前的角度来看，单价不足两万的大江东融创城，这个是最好的选择。它与江与城的两个综合体，率先在大江东核心地段配套完善，堪称复刻了当年的金沙湖，也因此是极为难买到的，每个人的中签几率是2.5%，即：万人摇。除了这两个盘，剩下的选择比较广泛，比如未来科技城、钱江世纪城、七堡......

提问：房哥，杭州的房子，现在能买吗？

回答：杭州的房子，是可以买的。

2019年，浙江全省常住人口为5850万人，比去年新增113万人。浙江常住人口最多的城市是杭州，2019年新增人口56万人，常住人口达到1036万人，迈进“千万级”行列。其次是宁波，2019年新增34万人。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，

很多人给房哥留言提问，房哥精力有限，无法一一解答。

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